Vantage Rent wynajmuje mieszkania od połowy zeszłego roku. Jak duży dziś jest portfel i jakie macie plany strategiczne?

Aktualnie wynajmujemy 520 mieszkań w czterech projektach: trzech we Wrocławiu i jednym w Poznaniu. W budowie mamy osiem kolejnych projektów obejmujących łącznie ok. 3,5 tys. lokali i połowa z tych projektów będzie ukończona pod koniec tego roku, zatem do końca tego roku powinniśmy mieć w ofercie około 1,6 tys. mieszkań i liczymy, że do końca przyszłego dobijemy do 3 tys. na trzech rynkach: Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi.

Jeśli chodzi o cel strategiczny, to jest on dość ambitny. Nasz właściciel, fundusz TAG Immobilien, przejął też Grupę Robyg i jego celem jest zbudowanie w Polsce portfela 20 tys. lokali. Trwa dyskusja, w jakiej perspektywie czasowej to nastąpi – rynek PRS też dotykają problemy, które dotykają deweloperów: rosną koszty materiałów i pracy, rosną koszty finansowania.

20 tys. to największy deklarowany cel, biorąc pod uwagę innych graczy budujących rynek PRS w Polsce. Dla porównania, sam TAG wynajmuje teraz w Niemczech 88 tys. lokali.

Biorąc pod uwagę to, ile w ogóle mieszkań na polskim rynku się wynajmuje, to i tak kropla. Rynek najmu szacowany jest u nas na 1,2 mln mieszkań należących głównie do indywidualnych właścicieli. Zgodnie z deklaracjami około 15 inwestorów PRS, w ciągu czterech, pięciu lat zasób najmu instytucjonalnego będzie liczyć około 100 tys. lokali, zatem około 10 proc. całego rynku najmu, więc to jakoś istotnie ani nie zaburzy, ani też nie poprawi sytuacji.

Jak wyglądał wasz modelowy klient na etapie biznesplanu i co wyszło w praniu?

Zrobiliśmy oczywiście badania rynkowe, starając się ustalić grupę docelową, do której będziemy kierować ofertę, i wyszło, że największe zainteresowanie najmem wykazywały osoby młode, rozpoczynające dopiero karierę zawodową, zarówno single, jak i pary, zazwyczaj bez dzieci. Wynika to z tego, że na tym etapie życia zawodowego większość ludzi nie może sobie pozwolić na zaciąganie istotnych zobowiązań w postaci kredytu, spora część tego po prostu nie chce, ceni elastyczność, jest gotowa często zmieniać lokalizację. Praktyka potwierdziła te założenia, najbardziej poszukiwanym produktem jest nieduże dwupokojowe mieszkanie.

Mamy też podpisane umowy z trzema firmami, które wynajęły pakiet od kilkunastu do kilkudziesięciu mieszkań dla pracowników.

Zakładaliśmy od początku, że jakąś grupę klientów będą stanowić obcokrajowcy, dziś to ok. 30 proc. Trzy projekty, które weszły na rynek w zeszłym roku, wynajęły się praktycznie w pełni w ciągu półrocza, czwarty oddaliśmy w styczniu i znaczna część mieszkań znalazła najemców przed wybuchem wojny w Ukrainie. Połowa z naszych zagranicznych klientów to Ukraińcy, bardzo liczną grupę stanowią Białorusini.

Bieżący popyt na najem jest olbrzymi, pojedyncze zwalniane lokale z naszego portfela znajdują najemców natychmiast.

Na jak długo podpisujecie umowy i jak regulowane są czynsze, biorąc pod uwagę choćby szalejącą inflację?

Od początku zakładaliśmy, że umowy będziemy zawierać na nie krócej niż rok, ale oferowaliśmy klientom możliwość zawarcia umów na dłużej: dwa, trzy lata z waloryzacją czynszów co roku. Na początku 90 proc. osób podpisywało umowy roczne. Jesteśmy właśnie po cyklu wygasania tych umów i 85 proc. najemców zdecydowało się na przedłużenie, z czego ponad 20 proc. na dłużej niż rok.

Co do czynszów, one wzrosły rok do roku o 30–40 proc. w zależności od rynku. My oczywiście również podnosimy stawki w nowych umowach, ale stawiając na długoterminowe relacje, propozycja jest istotnie niższa od poziomu rynkowego. Poza czynszem klienci płacą ryczałtową opłatę eksploatacyjną związaną z utrzymaniem całej nieruchomości, a koszty mediów rozliczane są na podstawie zużycia.