Żadnej patodeweloperki. Te wszystkie mieszkania muszą spełniać odpowiednie standardy – w takim duchu o projekcie nowego prawa pozwalającego na zmianę sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych wypowiada się Piotr Uściński, wiceminister rozwoju i technologii.

Przekształcanie opustoszałych biurowców i centrów handlowych w budynki mieszkalne to pomysł rządu na zwiększenie podaży mieszkań, także komunalnych. Nowe przepisy mają też ułatwić zmianę przeznaczenia terenów, które w lokalnym studium są zarezerwowane pod wielkopowierzchniowe obiekty handlowe. Bo tych dzisiejszy, zmieniony pandemią rynek, niespecjalnie potrzebuje. Handel przenosi się do internetu. Pustkami świeci też wiele biur. Pracujemy zdalnie albo hybrydowo. Niewykorzystane powierzchnie przynoszą straty. Stąd propozycja zmian.

– Rynek zdecydowanie potrzebuje takich rozwiązań – uważa Elżbieta Czerpak, dyrektor działu badań rynku w firmie doradczej Knight Frank.

Europa Zachodnia korzysta z nich od lat. Według szacunków Knight Frank w Paryżu już ponad 1 mln mkw. powierzchni biurowej zmieniło funkcję. Służy celom mieszkaniowym. – Paryż nie jest jedynym przykładem miast, gdzie podejmuje się takie projekty – zaznacza Elżbieta Czerpak. – Oczywiście, nie każdy biurowiec jest łatwo zmienić w budynek mieszkalny. Część powierzchni nie ma dostępu do naturalnego światła. Można ją jednak wykorzystać inaczej – zauważa.

Rozwój miast

Zdaniem Elżbiety Czerpak takich projektów będzie coraz więcej, także w Polsce. Jak mówi ekspertka Knight Frank, to szansa dla deweloperów na inwestycje w świetnych lokalizacjach. Wysypu takich inwestycji nie ma się co jednak spodziewać.

– Koniunktura w budownictwie nie jest najlepsza, popyt na mieszkania zdecydowanie osłabł – mówi Elżbieta Czerpak. – Pustoszejących biurowców i centrów handlowych nie ma też tak dużo, aby mówić o masowej skali. Jednak zmiany funkcji z komercyjnej na mieszkaniową lub projekty łączące funkcje komercyjne i mieszkaniowe z pewnością będą budzić zainteresowanie – dodaje.

Także Marcin Jański, szef działu inwestycji alternatywnych w firmie doradczej CBRE, pomysł przekształcania starych biurowców i centrów handlowych w obiekty mieszkalne uznaje za „ciekawy”. – W sytuacji niedoboru mieszkań i rosnących cen wszelkie działania mające na celu zmianę tego stanu należy oceniać pozytywnie – mówi. – Łączenie budynków o różnych funkcjach w jednej okolicy wpływa pozytywnie na rozwój miast. Inwestycje w biurowce przez wiele lat były bardziej dochodowe niż inwestycje mieszkaniowe, dlatego też w wielu miejscach w Polsce tych pierwszych jest relatywnie dużo.

Cześć z nich, jak zauważa Marcin Jański, nie spełnia dzisiejszych norm, przez co spadła ich dochodowość. – A ich adresy są na tyle atrakcyjne, że budynki mogą z powodzeniem spełniać funkcje mieszkaniowe, rozwijając przy tym dzielnice miast – mówi ekspert CBRE. – Przykładem jest warszawski Służewiec, który kilkanaście lat temu pełnił funkcje przemysłowe, potem przekształcił się w region biurowy, a dziś zmierza w kierunku regionu mieszkaniowego. Przybywa bowiem tego typu zabudowy.

Nowe dzielnice

Mateusz Piotrowicz, ekspert firmy REDD, ocenia, że „pomysł sam w sobie jest interesujący”. – Każdy taki projekt musi być jednak przede wszystkim opłacalny ekonomicznie – podkreśla. – Liczba mieszkań zostanie zwiększona. Ale czy w dzisiejszej sytuacji na rynku, będą one osiągalne? Raty kredytów przy obecnych stopach procentowych są nadal bardzo wysokie, mimo że ceny transakcyjne mieszkań w porównaniu z ofertowymi są niższe nawet o 30 proc.

Ekspert firmy REDD zaznacza jednocześnie, że zagadnienie jest złożone. – Wymaga koordynacji także na szczeblu samorządowym – mówi Mateusz Piotrowicz. – Takim przekształceniom mogłyby podlegać także niewykorzystywane obiekty przemysłowe, portowe. – Wystarczy spojrzeć na Hamburg czy Malmö, gdzie niewykorzystywana przez lata infrastruktura portowa została przekształcona w nowe dzielnice, idealnie łącząc funkcje mieszkaniową z biurami i usługami – wskazuje.

Mateusz Piotrowicz zastanawia się także nad wpływem projektu na rozwój sektora PRS, czyli najmu instytucjonalnego. Resort mówi o łatwo dostępnych mieszkaniach na wynajem. – Warto przypomnieć inicjatywy takich miast jak Haga czy Amsterdam. Największa dzielnica biznesowa Amsterdamu – Zuidas – jest świetnie skomunikowana m.in. z terenami, które są przeznaczone na budynki PRS. Ludzie rozpoczynają tam swoją pierwszą pracę, przyszli przedsiębiorcy znajdą swoje pierwsze mieszkanie w dobrej cenie. A budynki oferują wszelkiego rodzaju udogodnienia – opowiada.