Sprawa ścianek działowych nie powinna powodować chaosu

W „Rzeczpospolitej” 26 września ukazał się artykuł adwokat Iwony Dobkowskiej-Puławskiej „Klauzule abuzywne w umowach deweloperskich i ścianki działowe”. Autorka omawia w nim głośną ostatnimi czasy kwestię wliczania przez deweloperów powierzchni pod wewnętrznymi ściankami działowymi w mieszkaniu do powierzchni użytkowej lokalu. W artykule postawiona jest teza, że konkretne postanowienie umowy deweloperskiej dotyczące sposobu obliczania powierzchni użytkowej lokalu nie może być uznane za klauzulę abuzywną, jeśli z treści umowy w sposób jednoznaczny wynika, że powierzchnia pod ściankami ma być wliczana do powierzchni użytkowej mieszkania, bowiem konsument wiedział, jaki produkt otrzyma (w jaki sposób będzie liczona powierzchnia użytkowa) i na to się godził. O ewentualnej abuzywności będzie można natomiast mówić w tych wszystkich przypadkach, w których postanowienia umów deweloperskich dotyczące sposobu obliczania powierzchni użytkowej lokalu były sformułowane w sposób niejednoznaczny i mogący wprowadzić konsumenta w błąd. Z tak postawioną tezą nie sposób się nie zgodzić.

Czytaj więcej:

Nawigator prawny Poradnik

Klauzule abuzywne w umowach deweloperskich i ścianki działowe

Jeżeli w umowie deweloperskiej strony...

Pro

Rozporządzenie i polskie normy

Autorka odnotowuje również fakt wejścia w życie nowego rozporządzenia ministra rozwoju z 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 1679) oraz fakt aktualizacji polskiej normy PN-ISO 9836:1997 (obecnie PN-ISO 9836:2015). Zdaniem autorki zmiana stanu prawnego spowodowała usunięcie wątpliwości co do sposobu interpretacji polskiej normy PN-ISO 9836:1997 w zakresie możliwości wliczania powierzchni pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej lokalu i nie powinno już budzić wątpliwości, że w inwestycjach deweloperskich realizowanych na podstawie wniosków o pozwolenie na budowę złożonych po 19 września 2020 r. (data wejścia w życie nowego rozporządzenia) nie ma już możliwości zawarcia w umowach deweloperskich takiego postanowienia. Autorka wyraża pogląd, że zmiana ta jest zapewne korzystna z punktu widzenia nabywców mieszkań, aczkolwiek może spowodować chaos w ewidencji gruntów i budynków.

Współwłasność przymusowa

Warto chyba zastanowić się, czy aby na pewno taka interpretacja polskiej normy jest korzystna dla nabywców mieszkań. Pomija ona bowiem całkowicie negatywne skutki, jakie jej zastosowanie przyniesie dla stosunków własnościowych i całego systemu prawnego.

Z prawem własności lokalu mieszkalnego związana jest tzw. współwłasność przymusowa, której przedmiotem jest nieruchomość wspólna, składająca się z gruntu oraz części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali). Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali). Do wyznaczenia tego stosunku niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych (art. 3 ust. 4 ustawy o własności lokali). Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać m.in. rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, a także wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej (art. 8 ust. 1 ustawy o własności lokali).

Liczenie powierzchni

Ustawa o własności lokali używa pojęcia „powierzchni użytkowej” samodzielnego lokalu, jednak nie określa sposobu liczenia tej powierzchni. Czyni tak mimo że wielkość poszczególnych lokali ma wpływ na określenie wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. W szczególności każdy element budynku mieszkalnego, który nie wchodzi w skład samodzielnych lokali mieszkalnych, stanowi element nieruchomości wspólnej. Nie ulega zatem wątpliwości, że wliczenie ścian działowych umieszczonych wewnątrz lokalu do powierzchni użytkowej lokalu zmniejsza powierzchnię nieruchomości wspólnej, i na odwrót – niedoliczenie powierzchni zajętych przez wewnętrzne ściany działowe do powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych powoduje, że nieruchomość wspólna powiększa się, obejmując również owe wewnętrzne ściany działowe. Co więcej, niedoliczenie powierzchni zajętych przez wewnętrzne ściany działowe do powierzchni lokali prowadzi do wniosku, że powierzchnie te, usytuowane w obrębie poszczególnych lokali wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Ich przemieszczenie w obrębie lokalu mieszkalnego w ramach tzw. rearanżacji, dokonywanej przez właściciela lokalu, powodowałoby konieczność uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Skutek taki byłby z pewnością nieoczekiwany i nie spotkałby się z aprobatą tak ze strony właścicieli lokali, jak i współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.

Trzeba także podkreślić, że każda tzw. rearanżacja lokalu, dokonywana przez jego właściciela i polegająca na wyburzeniu ścian działowych wewnątrz lokalu (choćby tylko jednej) i budowie nowej bądź nowych ścian działowych w innych miejscach, również wpływa na zmianę powierzchni użytkowej lokalu, a w przypadku niedoliczenia wewnętrznych ścian działowych do powierzchni użytkowej lokalu wpływa również na powierzchnię nieruchomości wspólnej i wielkość w niej udziałów obejmowanych przez właścicieli poszczególnych lokali. Zatem każdorazowe przestawienie ścian wewnętrznych przez właściciela lokalu wiązałoby się z koniecznością zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej. Pomijam już kwestie związane z wpływem rearanżacji lokali na wpisy w ewidencji gruntów i budynków, treść wpisów w księgach wieczystych oraz na wymiar podatku od nieruchomości.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Co grozi deweloperom za nieprzestrzeganie ustawy o jawności cen mieszkań?

Z wejściem w życie ustawy o jawności cen mieszkań deweloperzy stanęli przed nowymi obowiązkami. N...

Jak zapobiec zmienności?

Poczynione na tle ustawy o własności lokali spostrzeżenia skłaniają do wniosku, że wewnętrzne ściany działowe, które mogą być rozebrane bez uszkodzenia konstrukcji budynku, a zatem wewnętrzne ściany działowe niebędące tzw. ścianami nośnymi, powinny być doliczane do powierzchni użytkowej lokali. W przeciwnym razie powierzchnia poszczególnych lokali będzie „płynna” (zmienna). „Płynna” będzie również powierzchnia nieruchomości wspólnej, a w ślad za tym „płynne” będą także udziały w nieruchomości wspólnej przypadające poszczególnym właścicielom lokali.

Na proponowaną w tym artykule interpretację pozwala także rozporządzenie ministra rozwoju z 11 września 2020 r. , które w par. 20 ust. 1 pkt. 4 wyraźnie wskazuje, że przy określaniu powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. W przytoczonym przepisie podkreśla się, że lokal mieszkalny obejmuje wszystko, a więc całą powierzchnię, znajdującą się w obrębie ścian zewnętrznych, odgradzających dany lokal od lokali sąsiednich bądź korytarzy, klatek schodowych, szybów windowych.

W ten sposób powołane rozporządzenie adaptuje pojęcie „powierzchni wewnętrznej” budynku, używane w PN-ISO 9836:1997 i PN-ISO 9836:2015, do pojęcia „powierzchni użytkowej lokali”, stosowanego w ustawie o własności lokali. W świetle przedstawionego tutaj stanowiska nie jest zatem prawidłowe obliczanie powierzchni użytkowej lokalu na podstawie tej części PN-ISO 9836: 97 lub 2015, w której mowa jest o „powierzchni użytkowej netto”. Powierzchnia użytkowa netto lokalu jest bowiem mniejsza od powierzchni wewnętrznej lokalu, którą ma na względzie prawodawca w powołanym rozporządzeniu. Ponieważ zgodnie z Polską Normą „powierzchnia wewnętrzna jest powierzchnią całkowitą (…) zmniejszoną o powierzchnię zajętą przez ściany zewnętrzne”, prawodawca podkreśla w rozporządzeniu, że lokal mieszkalny to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku powierzchnia (pomieszczenie lub zespół pomieszczeń) przeznaczona na pobyt stały ludzi.