Wprojekcie ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne czytamy, że wiele biurowców i obiektów handlowych pustoszeje. Zarządcy i właściciele ponoszą straty. To efekt m.in. pandemii. Duża część handlu przeniosła się do internetu. Zmienił się też model pracy – z biur przenieśliśmy się do domów. Praca hybrydowa zostanie z nami na dłużej.

– Przekształcanie budynków biurowych i handlowych w budynki mieszkalne pomoże przedsiębiorcom, zwiększy też zasoby mieszkaniowe – uzasadniają autorzy projektu.

A potrzeby są ogromne. Deficyt mieszkań pogłębiła fala uchodźców z Ukrainy. Projekt ma być przyjęty w III kwartale.

Odzyskiwanie terenów

O możliwość przekształcania centrów handlowych i biurowców w mieszkania zabiegał Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD). – Z radością przyjęliśmy pojawienie się założeń tego projektu w wykazie prac KPRM. Rozwiązania odpowiadają na jedne z największych bolączek inwestorów, czyli niewystarczającą podaż gruntów i długotrwałość procedur planistycznych – komentuje aplikant radcowski Patryk Kozierkiewicz, ekspert PZFD.

Podkreśla, że ogromne, monofunkcyjne hipermarkety nie przetrwały próby czasu. Klienci wybierają mniejsze parki handlowe i wygodne zakupy online. – Dzięki ustawie będzie możliwe przekształcanie terenów, na których znajdują się takie markety i otaczające je gargantuicznych rozmiarów parkingi w nowoczesne i świetnie skomunikowane osiedla – mówi Patryk Kozierkiewicz. Jego zdaniem rozwiązanie będzie korzystne i dla całego rynku mieszkaniowego, i dla lokalnych społeczności, które odzyskają tereny zawładnięte przez podupadające hipermarkety. – Analogiczny instrument przewidziano także dla biurowców – zaznacza ekspert.

Tłumaczy, że projekt dotyczy obiektów nazywanych niegdyś w polskim porządku prawnym „wielkopowierzchniowymi obiektami handlowymi”, czyli sklepów, których powierzchnia sprzedaży przekraczała 2 tys. mkw. – Przekształcenia będą dotyczyć głównie sklepów wielkopowierzchniowych nazywanych „hipermarketami” czy „galeriami handlowymi”. Dla porównania średnia powierzchnia sklepu typu Lidl to ok. 1,2–1,4 tys. mkw., a zatem markety te nie będą objęte ustawą – wyjaśnia.

Liczba takich przekształceń będzie więc relatywnie niewielka. – Jednak z uwagi na ogromne tereny zajmowane przez te sklepy, tworzone w ich miejscu osiedla będą najczęściej wieloetapowymi, kompleksowymi koncepcjami obejmującymi od kilkuset do nawet kilku tysięcy mieszkań wraz z infrastrukturą, która będzie służyć wszystkim mieszkańcom miasta – mówi ekspert PZFD. – Przewidujemy też, że zainteresowaniem będą się cieszyć także mieszkania w budynkach, które są dziś biurowcami, co od wielu lat jest z powodzeniem realizowane w krajach zachodnich – np. The Qube w Kanadzie.

W cenie elastyczność

Elżbieta Czerpak, ekspertka firmy doradczej Knight Frank, zauważa, że elastyczne podejście do zmiany funkcji nieruchomości jest zdecydowanie korzystniejsze dla środowiska niż rozbiórka i wybudowanie nowego obiektu. – W sektorze budowlanym widać potrzebę i chęć zmian, które mają wpływ na zrównoważony rozwój miast. Nie dzieje się to bez przyczyny. Budownictwo odpowiada za znaczne szkody dla środowiska naturalnego – zaznacza ekspertka.

Dodaje, że jednym z trendów jest elastyczność architektury, co daje możliwość dostosowania funkcji lub nawet kilkukrotnej zmiany funkcji budynku, w zależności od potrzeb rynku. – Wiąże się to ze zmianą przeznaczenia części lub całego budynku i jest naturalną konsekwencją różnorodności „życia obiektu” – tłumaczy Elżbieta Czerpak. – Według naszych szacunków np. w Paryżu już ponad 1 mln mkw. powierzchni biurowej zmieniło funkcję i zostało przekształcone na cele mieszkaniowe. Oczywiście nie każdy biurowiec jest łatwo zamienić w budynek mieszkalny. Część powierzchni nie ma dostępu do naturalnego światła. Może być ona jednak wykorzystana inaczej. Przy zmianie funkcji jednego z budynków w Waszyngtonie zachowano duże lobby, a środek budynku przekształcono w przestrzeń rekreacyjną.

Ekspertka Knight Frank uważa, że także na polskim rynku będziemy mieć coraz więcej tego typu inwestycji.

Na wielofunkcyjność stawia np. Atrium, firma, która ma w portfolio centra handlowe. – Patrzymy na nie długoterminowo, analizując zmieniające się trendy. Naszym celem jest tworzenie wielofunkcyjnych projektów i dokładanie funkcji do istniejących obiektów – mówi Scott Dwyer z Atrium European Real Estate.

Na działkach obok budynków firmy mogą powstawać osiedla. Blisko swoich nieruchomości Atrium planuje budowę lokali na wynajem. Dlatego inwestuje w sąsiadujące z firmowymi galeriami tereny. Wiele centrów Atrium przeszło też lub przechodzi zmiany. Trwa np. przebudowa Atrium Promenada w Warszawie.

Oceniając projekt przekształceń Jerzy Węglarz, prezes spółki Biuro na Miarę, mówi o plusach i minusach. Argumenty na tak. – Był czas, że niektóre części Warszawy, np. Mordor, zagalopowały się w budowaniu kolejnych biurowców, praktycznie wykluczając w planach tkankę mieszkaniową. To były błędy urbanistyczne, ale też potrzeba rynku – ocenia. – Dziś w trendzie są projekty mixed use. Zabieg przekształcania niektórych budynków pomógłby w ożywieniu typowo biurowych obszarów, rozłożeniu zagęszczenia ludzi, wypełnieniu luki w zasobach mieszkaniowych.

Prezes Biura na Miarę zwraca uwagę na starsze budynki, którym trudno konkurować z obiektami powstającymi w najbliższej okolicy. – Nowe biurowce często przejmują najemców ze starszych budynków, dyktując niewiele wyższy czynsz za nowoczesną wykończoną pod klucz powierzchnię – zaznacza. – Koszty przebudowy i dostosowania powierzchni w starszych biurowcach to dziś jedna z większych bolączek przy konstruowaniu oferty.

Liczenie kosztów

Jerzy Węglarz podkreśla, że biurowce są bardziej bezpieczne z uwagi na bardziej wyśrubowane normy i większą gęstość „zaludnienia”. – W zdecydowanej większości biurowców jest też klimatyzacja i system wymiany powietrza, dobre doświetlenie (normy BHP do pracy), a także wyższy niż w blokach sufit. To pozwoliłoby stworzyć atrakcyjne, wysokie, duże mieszkania, jakich często brakuje na rynku – mówi. – Biurowce są też dobrze zlokalizowane, mają podziemne parkingi.

Argumenty na nie? Jerzy Węglarz zauważa, że poziom pustostanów w Polsce to ok. 12 proc. – To dość niski wynik – ocenia. – Biorąc pod uwagę, że po wybuchu pandemii wiele projektów zostało zatrzymanych lub zamrożonych, za kilka kwartałów będziemy mieć problemy ze znalezieniem odpowiedniej powierzchni dla firm. Rząd nie powinien się bać zwiększenia pustostanów, bo nawet te ukryte zostaną zapełnione przez nowe firmy.

Węglarz obawia się, że koszt dostosowania powierzchni niemieszkalnej do funkcji mieszkalnej, szczególnie w przypadku galerii handlowych (bardzo mało okien, specyficzny układ powierzchni) może być nieopłacalny. Także w biurowcach możliwość podziału na mniejsze pomieszczenia z dostępem do światła dziennego może być ograniczona.

Zdaniem Jerzego Węglarza skala przekształceń biurowców nie będzie masowa. – Tylko niektórzy mogą rozważać takie inwestycje. Dodatkowo gracze na rynku komercyjnym nie są jeszcze nauczeni pracy z klientem indywidualnym, chociaż rozwój sektora PRS na pewno pomaga taką wiedzę zdobyć – mówi prezes.

Podsumowuje, że każdy, kto przymierza się do takiej inwestycji, musi przede wszystkim dobrze policzyć, ile będzie kosztował produkt końcowy i czy jest na niego popyt.