Rozproszona zabudowa, brak koordynacji między budową osiedli a rozwojem służącej mieszkańcom infrastruktury (drogi, usługi, sklepy), ale też nadmierna skala odrolnienia ziemi na cele budowlane i inwestowanie na terenach zagrożonych np. powodziami. To wszystko prowadzi do chaosu przestrzennego. Koszty – co najmniej 84,3 mld zł rocznie – ponoszą mieszkańcy, przedsiębiorcy i państwo, w tym samorządy.

Miliony wuzetek

Najwięcej, bo aż 31,5 mld zł, pochłania obsługa transportowa rozproszonej zabudowy. 20,5 mld zł – to nadmiarowe koszty budowy i utrzymania infrastruktury (m.in. drogi, wodociągi, kanalizacja, wykup gruntów). 12,6 mld zł – wydatki m.in. na ochronę środowiska, koszty zdrowotne, usuwanie skutków klęsk żywiołowych, 10,9 mld zł – nieruchomości (wykup gruntów, roszczenia, mniejsze wpływy z podatków), 8,8 mld zł – m.in. nadmierne wyłączenie terenów z produkcji rolnej.

Koszty podaje Polski Instytut Ekonomiczny (PIE) w raporcie „Społeczno-gospodarcze skutki chaosu przestrzennego", powołując się na analizy kilkunastu instytucji (PAN, uczelnie, GUS, biura planowania) z lat 2016–2018. „Rzeczpospolita" publikuje wnioski z raportu jako pierwsza.

Do chaosu prowadzą m.in. procesy osiedleńcze. W latach 1989–2020 odnotowano w kraju ponad 13 mln przemeldowań. Kolejny powód – nadpodaż gruntów budowlanych. Na terenach przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe dałoby się osiedlić od 59 mln (wg planów miejscowych) do 135 mln osób (wg studiów gminnych). Dla porównania –roczne saldo migracji to 350–450 tys. osób.

Czytaj więcej

Adam Roguski: Osiedla łanowe nie spadły z kosmosu

W planach zagospodarowania (na koniec 2020 r. pokrywały 31,4 proc. powierzchni kraju) pod mieszkalnictwo przeznaczono 14 proc. powierzchni (12,8 proc. – pod jednorodzinne, 1,2 proc. – wielorodzinne). A że plany pokrywają ok. jednej trzeciej powierzchni kraju, to tereny pod mieszkaniówkę zajmują ok. 4 proc. powierzchni Polski.

Na obszarach bez planów (68,6 proc.) inwestycje powstają na podstawie decyzji o warunkach zabudowy – tzw. wuzetek. – Są one jednym z najważniejszych czynników generujących chaos przestrzenny. Przy ich wydawaniu stosuje się zasadę: „co nie jest zakazane, jest dozwolone" – mówi Paula Kukołowicz, analityczka zespołu strategii PIE, współautorka raportu. – Od 2003 r., od kiedy ten instrument prawny obowiązuje, wydano w całym kraju ponad 2,6 mln wuzetek. Zapisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie pozostawiają urzędnikom wiele możliwości odrzucania wniosków o WZ z przyczyn innych niż formalne (np. braki w dokumentacji).

Zdaniem ekspertki PIE warunki, które trzeba spełnić, aby uzyskać wuzetkę, są zbyt luźno określone. Decyzje są przyznawane nawet dla inwestycji powstających w znacznej odległości od istniejącej zabudowy.

Autopromocja
Wyjątkowa okazja

Roczny dostęp do treści rp.pl za pół ceny

KUP TERAZ

Zasób terenów pod mieszkaniówkę powiększa się też dzięki odrolnieniom. W latach 2003–2020 w planach miejscowych zmieniono przeznaczenie gruntów rolnych na cele nierolnicze 345 tys. ha (dane Ministerstwa Rozwoju i Technologii i GUS). PIE ocenia, że może to być jednak co najmniej 640 tys. ha. – Gdyby pod zabudowę jednorodzinną przeznaczyć tylko połowę tych terenów, można by tam osiedlić 8,5 mln osób – szacują autorzy raportu PIE. 30 proc. odralnianych gruntów to tereny podmiejskie.

Czytaj więcej

Remedium na chaos poszukiwane

Jednym z ważniejszych skutków chaosu przestrzennego jest konieczność budowy i utrzymania nadmiarowej infrastruktury, co mocno obciąża budżety samorządów. – Utrzymanie tej infrastruktury będzie coraz większym wyzwaniem, zwłaszcza dla gmin doświadczających procesów depopulacji – zaznacza Paula Kukołowicz. – Gdyby ograniczyć chaos przestrzenny przez zwiększenie koncentracji zabudowy, gminy mogłyby oszczędzić rocznie przynajmniej 5,8 mld zł.

Korki i dojazdy

Rozproszona zabudowa oznacza też problemy z transportem. Mieszkańcy takich osiedli pokonują na co dzień znacznie większe odległości niż w przypadku dobrze rozplanowanej zabudowy. Badania wskazują, że strefa dojazdów do pracy w Warszawie to nawet 100 km. – Szacuje się, że bezpośrednie koszty nadmiarowych dojazdów do pracy to co najmniej 25,9 mld zł rocznie. Będzie znacznie więcej, jeśli uwzględnimy pozostałe dojazdy – do szkół, przedszkoli, handlu, miejsc rekreacji. Chaos przestrzenny zwiększa uzależnienie od samochodów, nadmiernie przeciążając ruch drogowy – mówi ekspertka PIE.

Przywołany w raporcie dr Adam Kowalewski, członek Rady Fundatorów Fundacji Rozwoju Demokracji Lokalnej, komentuje, że nie ma potrzeby pokrywania gmin planami w 100 proc. – Rozwiązanie jest konieczne jedynie na terenach przeznaczonych pod zabudowę – zaznacza.

A prof. Tomasz Komornicki, przewodniczący Komitetu Przestrzennego Zagospodarowania Kraju PAN, podkreśla, że skala niekorzystnych zmian w polskiej przestrzeni jest bardzo duża. – Musi to rzutować na kształt przyszłej polityki przestrzennej. W sferze zmian legislacyjnych należy dążyć do mitygowania dalszego niekontrolowanego rozpraszania się zabudowy – mówi.

Piotr Czyż Politechnika Gdańska, prezes stowarzyszenia Inicjatywa Miasto

Musimy zmienić priorytety w myśleniu o mieście. Jesteśmy spadkobiercami myślenia nakierowanego na miasto jako zbiór, a raczej zbieraninę budynków, którym z konieczności towarzyszą parkingi. A do nich doprowadzane są możliwie szerokie ulice. Takie miasto rozlewa się, bo w mieście wiele terenów, choć zdawałoby się atrakcyjnych, nie spełnia tych kryteriów. Z tego myślenia wynika również prawo, zarówno państwowe jak i lokalne – w postaci planów miejscowych. Na obrzeżach miast mamy często otwarte, rozległe działki, na których zmieszczą się domy, parkingi, a pod drogę zostanie sporo miejsca. Taki sposób budowania jest dziś po prostu łatwiejszy. Staramy się zmieniać ten sposób myślenia, choć to proces, który zajmie lata. Powinna za tym pójść zmiana sposobu planowania zorientowana na miasto zwarte, kwartałowe, może nawet bez konieczności zapewniania miejsc parkingowych. Po takim mieście wygodnie się chodzi pieszo, wygodnie korzysta z usług.