Reklama

Niejasne zasady wydłużają drogę do inwestycji mieszkaniowych

Nieprecyzyjne przepisy określające zasady inwestowania przez deweloperów w infrastrukturę drogową uniemożliwiają oszacowanie kosztów budowy osiedli, a więc i cen mieszkań. Branża apeluje ustalenie o jasnych reguł.

Publikacja: 18.08.2025 04:22

Niejasne zasady wydłużają drogę do inwestycji mieszkaniowych

Foto: Adobe Stock

Aneta Gawrońska

Reklama

Deweloperzy – i mieszkaniowi, i biurowi, i budujący obiekty handlowe, finansują albo nawet budują także infrastrukturę drogową (drogi, chodniki, place, przebudowa skrzyżowań, urządzanie zieleni).

Zgodnie z art. 16 ustawy o drogach publicznych ich budowa lub przebudowa „spowodowana inwestycją niedrogową należy do inwestora tego przedsięwzięcia”. Inwestorzy zawierają tzw. umowy drogowe z zarządcami dróg – miejskimi spółkami, jak np. Zarząd Dróg Miejskich. Dopiero mając taki kontrakt, deweloper może się starać o pozwolenie na budowę osiedla albo obiektu komercyjnego (biurowca, galerii handlowej).

Problem w tym, że uzgodnienia drogowe nierzadko się ślimaczą, paraliżując inwestycje mieszkaniowe czy komercyjne. – My czekaliśmy kilkanaście miesięcy – mówi „Rzeczpospolitej” jeden z deweloperów. Jeszcze większym problemem są jednak, jak podnoszą inwestorzy, mętne zasady określania zakresu prac i kosztów. – Od jednych firm miasta żądają więcej, od innych mniej. Trudno więc oszacować koszty całej inwestycji, a to od nich przecież zależą np. ceny mieszkań – mówią deweloperzy.

Czytaj więcej

Duża oferta nowych mieszkań daje klientom swobodę wyboru i czas na spokojne porównanie propozycji

Nieruchomości

Deweloperzy szykują się na jesień. Bogactwo wyboru mieszkań

Aż 80 proc. firm deweloperskich nie przewiduje zmian cenników – wynika z najnowszego indeksu nast...

Wielomiesięczne przerzucanie piłeczki

– Umowy drogowe rzeczywiście przysparzają nam sporo problemów. W większości miast zasady finansowania inwestycji drogowych są niejasne, żeby nie powiedzieć „uznaniowe”. Budując osiedla i biurowce, nie wiemy, co i za ile będziemy musieli zrobić – mówi „Rzeczpospolitej” prezes jednej z firm deweloperskich, która buduje osiedla w kilku miastach.

Reklama

Zaznacza, że zasady kilka lat temu uporządkowała Warszawa. Powstał specjalny zespół konsultacyjno-negocjacyjny, stolicę podzielono na kilka stref, wprowadzono przelicznik. – W zależności od PUM na planowanym osiedlu (powierzchnia użytkowa mieszkań) deweloper w ramach umowy drogowej musi zapłacić miastu od 165 do 225 zł za mkw., a inwestor budujący biura – 264 zł/mkw. – jest też dodatkowa opłata za miejsca parkingowe. Jeśli w danym rejonie nie ma drogi, deweloper musi ją wybudować. Jeśli wybuduje infrastrukturę, powiedzmy za 50 tys. zł, a z przelicznika wynika, że powinien wyłożyć 150 tys. zł, te dodatkowe 100 tys. zł wpłaci na konto miasta. Wszystko jest jasne i przejrzyste – podkreśla prezes.

Zanim wprowadzono transparentne kryteria, na uzgodnienia drogowe w stolicy można było czekać miesiącami. Prezes firmy przywołuje inwestycję mieszkaniową przy skrzyżowaniu dwóch ulic, na terenie objętym planem zagospodarowania. – W ramach umowy drogowej musieliśmy tam urządzić miejski plac. Projekt opiniowało kilka instytucji – Zarząd Dróg Miejskich, Zarząd Zieleni, Wydział Kształtowania Przestrzeni Publicznych i urząd dzielnicy – wspomina. – Każdy miał inny pomysł na ten plac, oczekiwania różniły się począwszy od rodzaju i kształtu kostki brukowej, a na gatunkach drzew kończąc. To wielomiesięczne przerzucanie piłeczki paraliżowało budowę osiedla. Teraz takie inwestycje w stolicy opiniuje jeden zespół, deweloper dostaje konkretne wytyczne – mówi. Zdaniem inwestorów jasne zasady powinny wprowadzić także inne miasta.

Miliony na drogi

Z danych Polskiego Związku Firm Deweloperskich (zrzesza ponad 320 spółek) wynika, że w latach 2021-2022 w części miast wojewódzkich zawarto umowy drogowe na łączną kwotę wartości kosztorysowej inwestycji 715 mln zł. Ale aż 275 umów nie określało tej wartości. PZFD przygotowuje teraz raport za lata 2023-2024.

Z zebranych dotąd danych wynika, że w Krakowie w 2023 r. zawarto 89 umów z inwestorami inwestycji niedrogowych, szacunkowa wartość to ponad 118,2 mln zł. W 2024 r. było 88 takich umów (szacunkowa wartość: ponad 146,6 mln zł). W Poznaniu w 2023 r. ZDM podpisał 25 umów partycypacyjnych oszacowanych na ponad 29,2 mln zł, a w 2024 roku – 35 na niespełna 41 mln zł.

Gdański Zarząd Dróg i Zieleni w 2023 r. zawarł 75 umów drogowych (niespełna 80,5 mln zł), w 2024 r. – 71 umów (ponad 43 mln zł). Zarząd Dróg i Transportu Miejskiego w Lublinie w 2023 r. zawarł 42 umowy drogowe (ponad 44 mln zł), a w ub.r. – 38 umów (51 mln zł). To szacunkowe koszty, które mogą się zmienić.

O umowy drogowe zapytaliśmy m.in. warszawski ratusz. Biuro prasowe podaje dane z Zarządu Dróg Miejskich: w 2023 r. zawarto 66 umów na niemal 85,2 mln zł (najwyższa umowa opiewała na ponad 18,5 mln zł, najniższa na ponad 45,3 tys. zł). W 2024 r. zawarto 72 umowy na ponad 181,4 mln zł (najwyższa: ponad 31,8 mln zł, najniższa: 9,7 tys. zł). W tym roku jest 39 umów (36 już podpisanych) na ponad 54,2 mln zł (najwyższa: ponad 12,7 mln zł, najniższa: ponad 58,7 tys. zł).

Reklama

Z kolei Wrocław podał nam, że na podstawie art. 16 ustawy o drogach publicznych Zarząd Dróg i Utrzymania Miasta od 2019 r. do stycznia 2024 r. zawarł ok. 600 umów dotyczących inwestycji drogowych. – To inwestycje, które mają ułatwić życie mieszkańcom, pozwalają na prawidłowe skomunikowanie osiedli i powiązania ich z istniejącym układem komunikacyjnym – podkreśla Joanna Urbańska-Jaworska z biura prasowego wrocławskiego urzędu. – Każdego roku we Wrocławiu powstaje wiele takich inwestycji. To np. przebudowa układu drogowego na Maślicach związana z budową parku handlowego.

Jedną z większych inwestycji we Wrocławiu, która zakłada partycypację deweloperów w budowie, jest tunel pod terenami kolejowymi dla autobusów, rowerzystów i pieszych przy ulicy Rychtalskiej. Inwestycja jest na etapie projektowania koncepcyjnego. – Tunel ma poprawić komunikację w rejonie rozwijających się osiedli – tłumaczy urzędniczka.

Zasady muszą być jasne

O ujednolicenie zasad inwestowania apeluje Polski Związek Firm Deweloperskich. – Zwróciliśmy się do resortu infrastruktury z prośbą o rozszerzenie zakresu projektu ustawy o usprawnieniu procesu inwestycyjnego kluczowych inwestycji infrastrukturalnych o problematykę umów drogowych – mówi Bartosz Guss, dyrektor generalny PZFD. – Umowy drogowe są częścią szeroko rozumianych regulacji urbanistycznych. Ale choć deweloperzy budują coraz więcej miejskich inwestycji, to od lat nie udaje się znowelizować art. 16 ustawy o drogach publicznych. Lakoniczny przepis prowadzi do uznaniowości w stosowaniu przepisów, komplikuje negocjacje, wydłuża postępowanie administracyjne, generując znaczne koszty po stronie inwestorów czekających na uzyskanie wymaganych zgód. Brak jasno sformułowanych zasad partycypacji w infrastrukturę drogową uniemożliwia pełną kalkulację kosztów inwestycji mieszkaniowych na etapie wyboru działki.

PZFD zwraca uwagę, że powszechną praktyką są umowy drogowe, które jako świadczenie inwestora nie przewidują robót budowlanych, ale ich finansowanie lub współfinansowanie, podczas gdy budową zajmuje się inwestor samorządowy. – Taki model jest stosowany, gdy zawierana z deweloperem umowa drogowa dotyczy inwestycji na zaawansowanym etapie przygotowania. Dzieje się tak także wtedy, gdy wiele firm składa się na jedną dużą inwestycję drogową – wskazuje związek. – Możliwość zawarcia takiej umowy drogowej podważył jednak Sąd Najwyższy. W wyroku Izby Cywilnej z lutego 2021 r. stwierdził, że „za niedopuszczalne w zakresie, o którym mowa w art. 16 ust. 1 i 2 ustawy, należy uznać nałożenie na inwestora niedrogowego obowiązku finansowania budowy bądź przebudowy drogi, także wówczas, gdy wykonanie tych zadań jest spowodowane inwestycją niedrogową.” Wyrok nie doprowadził do zmiany powszechnej praktyki zawierania umów finansowych, rodzi jednak ryzyko sporów wokół ważności zawartych już umów. Wymaga to interwencji ustawodawcy.

Przypomnijmy, że propozycja zmiany pojawiła się w rządowym projekcie tzw. ustawy podażowej, która nie jest jednak procedowana. PZFD mówi też o proporcjonalności świadczeń. Chodzi o określenie realnego wpływu inwestycji deweloperskiej na układ drogowy.

O możliwość doprecyzowania umów drogowych zapytaliśmy w resorcie infrastruktury. Odpowiedzi na razie nie dostaliśmy.