– Wrzesień był miesiącem „cudu” w statystykach dotyczących sprzedaży nowych mieszkań. Upublicznienie ich cen spowodowało, że część firm deweloperskich zaktualizowała swoją ofertę i okazało się, że jest mniejsza – zauważają eksperci portalu RynekPierwotny.pl. Ich zdaniem obraz rynku, jaki się wyłonił, nie napawa optymizmem również dlatego, że w III kw. zmniejszyła się podaż nowych mieszkań.

Skąd ten szturm na biura deweloperów

– Jawność cen wywołała efekty statystyczne, przez które dane o sprzedaży w trzecim kwartale mogą być zawyżone – ocenia Jan Dziekoński z portalu RynekPierwotny.pl.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Czy rynek mieszkań ruszy teraz z kopyta

Kupujący wracają na rynek mieszkań za...

Pro

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi, Poznaniu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii deweloperzy znaleźli w trzecim kwartale chętnych na ok. 13,3 tys. mieszkań, to aż o 12 proc. więcej niż w poprzednich trzech miesiącach tego roku.

– Spodziewaliśmy się, że w trzecim kwartale popyt na mieszkania nieco się ożywi z uwagi na poprawę dostępności kredytów. Jednak nie była ona na tyle duża, żeby uzasadniała wrześniowy szturm na biura sprzedaży firm deweloperskich – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Jan Dziekoński wyjaśnia, że we wrześniu przede wszystkim w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu „ujawniła” się sprzedaż z poprzednich miesięcy, której niektórzy deweloperzy wcześniej nie raportowali. Dlaczego? – Ponieważ nie mieli oni obowiązku publikowania kompletnej oferty, więc nie musieli się do tego zbytnio przykładać. Dopiero we wrześniu – po odkryciu kart – dane te zostały zaktualizowane – tłumaczy Dziekoński.

Jak dodaje, może być też drugi powód „cudu” w statystykach sprzedaży. Niektóre firmy mogły po prostu chcieć zmniejszyć dostępną ofertę i w tym celu przed 11 września wycofały z niej część lokali lub oznaczyły je jako sprzedane. – Oceniamy, że oba te zjawiska w siedmiu największych metropoliach mogły podnieść sprzedaż w trzecim kwartale łącznie o ok. 700-900 lokali. Nie zmienia to faktu, że zgodnie z naszymi przewidywaniami, popyt na mieszkania ożywił się względem drugiego kwartału – podkreśla Jan Dziekoński.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Nastroje kredytobiorców. Czy to już czas na wizytę w banku?

Po obniżkach stóp procentowych 12 proc. klientów przeliczyło swoją zdolność kredytową. 6 proc. za...

To tam wracają kupujący mieszkania

Marek Wielgo zwraca uwagę, że tylko śląscy deweloperzy nie zaliczą trzeciego kwartału do udanych. – W miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii sprzedaż nowych mieszkań skurczyła się aż o 11 proc. W pozostałych metropoliach wielu deweloperów, bo raczej nie wszyscy, mogli się cieszyć z powrotu kupujących na rynek – mówi.

W trzecim kwartale liczba zawartych umów deweloperskich najbardziej wzrosła w Krakowie (o 28 proc.) i Wrocławiu (o 21 proc.). W Warszawie, gdzie tradycyjnie sprzedaż była największa, wyniki deweloperów były lepsze niż w poprzednich trzech miesiącach o 14 proc., w Łodzi – o 13 proc., w Trójmieście – o 9, a w Poznaniu – o 4 proc.

– Jak już zaznaczyliśmy wcześniej, mogły być one nieco zawyżone z powodu wrześniowego efektu odsłonięcia cen. Z drugiej strony, część nabywców zrezygnowała z mieszkania, rozwiązując umowę z deweloperem, więc kwartalny wynik sprzedażowy skorygowaliśmy o tego typu przypadki – mówi Marek Wielgo.

Foto: mat.prasowe

Nowa podaż hamuje

Zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl za niepokojący z punktu widzenia potencjalnych nabywców nowych mieszkań należy uznać spadek podaży. W siedmiu metropoliach deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w trzecim kwartale łącznie ok. 10,1 tys. mieszkań, aż o 26 proc. mniej niż w drugim kwartale.

Jan Dziekoński zauważa, że po raz ostatni tak słaby kwartalny wynik podaży odnotowano w trzecim kwartale 2023 r. – Wówczas deweloperzy nie obudzili się jeszcze z inwestycyjnego letargu, w który zapadli z powodu małej dostępności kredytów (poprawiły ją dopiero dopłaty w programie „Bezpieczny kredyt 2 proc.”) oraz obawy przed recesją, która mogła skutkować wzrostem bezrobocia – mówi ekspert. – Jednak już w kolejnych kwartałach aktywność inwestycyjna firm deweloperskich rosła i dopiero trzeci kwartał tego roku prawdopodobnie przyniósł odwrócenie tego trendu. Warto jednak zwrócić uwagę na lokalne różnice. W Warszawie deweloperzy rzucili w trzecim kwartale na rynek niemal 3,7 tys. mieszkań, czyli o 10 proc. więcej niż w poprzednich trzech miesiącach. W Poznaniu mieszkań wprowadzonych do sprzedaży było więcej o 18 proc., w Łodzi – o 8 proc., a w Krakowie – o 5 proc.

Foto: mat.prasowe

Marek Wielgo dopowiada, że wzrosty są efektem tego, że drugi kwartał był w tych metropoliach pod względem podażowym bardzo słaby. Trzeci przyniósł zaś jedynie lekkie odbicie. – Np. łódzcy deweloperzy jeszcze w pierwszym kwartale wprowadzili do sprzedaży o ponad 68 proc. więcej lokali – wskazuje.

I dodaje, że w pozostałych metropoliach widać już wyraźne hamowanie podaży. W porównaniu z drugim kwartałem najbardziej skurczyła się ona we Wrocławiu, bo aż o 71 proc. (po dwóch kwartałach wzrostów), w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – o 64 proc., a w Trójmieście – o 56 proc.

W efekcie po raz pierwszy od dwóch lat skurczyła się, choć symbolicznie, liczba mieszkań oferowanych przez deweloperów w siedmiu metropoliach. Pod koniec września było tam łącznie ok. 76,9 tys. lokali, czyli o 1 proc. mniej niż w czerwcu. Przy czym, jak wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, we Wrocławiu w ofercie firm deweloperskich było niespełna 10,3 tys. mieszkań (minus 8 proc.), w Trójmieście – niespełna 8,2 tys. (minus 7 proc.), w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – ok. 10,8 tys. (minus 2 proc.), w Łodzi – 10,1 tys. (bez zmian), w Poznaniu – 8,5 tys. (plus 3 proc.), w Krakowie – 11,6 tys. (plus 3 proc.), a w Warszawie – 17,3 tys. (plus 2 proc.).

Foto: mat.prasowe

Wzrost oferty nie zawsze wynikał z nadwyżki mieszkań wprowadzonych do sprzedaży nad sprzedanymi, czasem także z powodu rezygnacji kupujących. Tak było w Warszawie, gdzie oferta powinna była zmaleć, a wzrosła. Marek Wielgo tłumaczy to tym, że obowiązek publikowania cen przez deweloperów spowodował, że w ich ofercie pojawiły się lokale, których wcześniej nie było w oficjalnym obiegu. – Chodzi głównie o luksusowe apartamenty, które rzadko trafiały do portali ogłoszeniowych. A jeśli nawet, to deweloperzy trzymali ceny w tajemnicy. Rzecz jasna pojawienie się cen lokali w segmencie premium, nie tylko w Warszawie, ale także we Wrocławiu, podniosło średnią cenę metra kwadratowego wszystkich lokali dostępnych w ofercie firm deweloperskich – podkreśla ekspert.

Czytaj więcej

Nieruchomości mieszkaniowe

Jawność cen mieszkań. Fala korekt u deweloperów

Trzeci kwartał przyniósł lekki wzrost sprzedaży nowych mieszkań. Wprowadzona we wrześniu ustawa o...

Ile kosztuje nowe mieszkanie

W porównaniu z końcówką drugiego kwartału średnia cena nowych mieszkań wzrosła o 4 proc. we Wrocławiu (do niemal 15,3 tys. zł/mkw.) i o 2 proc. w Warszawie (do niemal 18,4 tys. zł/mkw.) i Trójmieście (do 17,2 tys. zł/mkw.).

– Ale jest też i dobra wiadomość dla potencjalnych nabywców. Deweloperzy nie zrezygnowali z wprowadzania na rynek inwestycji z mieszkaniami na kieszeń kredytobiorców – podkreśla Marek Wielgo.

Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl w Łodzi średnia cena metra kwadratowego mieszkań wprowadzonych we wrześniu do sprzedaży to niespełna 10,6 tys. zł za mkw. w Poznaniu – ok. 11,9 tys. zł za mkw., a w Krakowie – ok. 15,2 tys. zł za mkw. W efekcie średnia cena metra kwadratowego wszystkich mieszkań dostępnych w ofercie firm deweloperskich spadła w trzecim kwartale o 3 proc. w Łodzi (do ok. 11,2 tys. zł/mkw.) i o 1 proc. – w Krakowie (do ok. 16,6 tys. zł/mkw.) oraz w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (do ok. 11,2 tys. zł/mkw.). W Poznaniu średnia cena mieszkań w przeliczeniu na metr kwadratowy utrzymała poziom z czerwca (ok. 13,5 tys. zł/mkw.).

Foto: mat.prasowe

Eksperci zwracają uwagę, że Łódź jest pierwszą metropolią, w której średnia cena metra kwadratowego była we wrześniu niższa niż w analogicznym okresie przed rokiem (-3 proc.).

– O tytuł najbardziej stabilnej cenowo metropolii w 2025 r. walczą Kraków i Poznań, gdzie zmiana średniej w okresie 12 miesięcy wynosiła we wrześniu już tylko 1 proc. – podaje Marek Wielgo. – W Warszawie i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii było to 3 proc., we Wrocławiu – 4 proc., a w Trójmieście (a właściwie w Gdańsku) – aż o 11 proc. O tej metropolii od dawna piszemy, że jest specyficzna ze względu na bliskość morza. Powstaje tam dużo bardzo drogich mieszkań przy Zatoce Gdańskiej i w Śródmieściu, co spowodowało, że wieloletni wicelider w rankingu najdroższych metropolii w Polsce – Kraków został zepchnięty przez Trójmiasto na trzecie miejsce.