Jawność cen mieszkań. Fala korekt u deweloperów

W trzecim kwartale 2025 r. na sześciu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź), deweloperzy sprzedali ponad 10,8 tys. mieszkań, co oznacza kilkuprocentowy wzrost w porównaniu z poprzednim kwartałem – wynika z analiz firmy doradczej JLL i portalu RynekPierwotny.pl.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Nowe strategie deweloperów w nowej rzeczywistości

Deweloperzy opracowują nowe strategie przyciągania klientów. To efekt ustawy o jawności cen miesz...

Popyt na mieszkania lekko w górę, nowa podaż hamuje

Tę skromną poprawę sprzedaży eksperci tłumaczą spadkiem oprocentowania kredytów hipotecznych przy utrzymującym się wzroście wynagrodzeń. Według danych BIK w lipcu banki udzieliły 22,4 tys. kredytów. – Choć w sierpniu ich liczba spadła o 13,9 proc., do ok. 19,4 tys., to wciąż był to podobny jak w maju i w czerwcu wynik – podają autorzy raportu.

Od stycznia do września na sześciu rynkach deweloperzy sprzedali 30 tys. mieszkań. Dla porównania – w całym 2024 r. znaleźli chętnych na 39,6 tys. lokali.

Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w JLL, przewiduje, że cały 2025 r. może się zamknąć sprzedażą nowych mieszkań na poziomie 40 – 42 tys. Czwarty kwartał roku na rynku mieszkań jest zwykle intensywny. Jeśli ten scenariusz się sprawdzi, sprzedaż rok do roku poprawi się o kilka proc.

O ile sprzedaż nowych mieszkań w trzecim kwartale br. poszła lekko w górę, o tyle deweloperzy wyhamowali z nową podażą. Aleksandra Gawrońska mówi o „naciśnięciu na hamulec podażowy”. Od lipca do września na sześciu monitorowanych przez JLL i RynekPierwotny.pl rynkach deweloperzy wprowadzili do oferty 9,5 tys. mieszkań, podczas gdy sprzedali ich, przypomnijmy, 10,8 tys. Pod koniec września cała oferta liczyła 60,3 tys. lokali.

– Kwartalny wynik sprzedaży był większy niż nowa podaż pierwszy raz od dwóch lat – zaznaczają autorzy raportu. W efekcie oferta na czterech z sześciu rynków zmalała, a jedynie w Krakowie i Warszawie pozostała na podobnym poziomie co kwartał wcześniej.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Najem czy kredyt? Sprawdziliśmy, co się bardziej teraz opłaca

Różnica w kosztach najmu mieszkań i r...

Pro

Zawirowania ze statystykami po wprowadzeniu ustawy o jawności cen

– Analizując statystyki z III kwartału, trzeba jednak zachować zwiększoną ostrożność – podkreśla dyrektor Gawrońska. – Ograniczenie liczby mieszkań wprowadzanych na rynek może być kumulacją kilku czynników – m.in. reakcji na utrzymującą się słabą sprzedaż czy zawirowania spowodowane nowymi regulacjami z 11 września – wyjaśnia ekspertka JLL.

Przypomnijmy. Ceny wszystkich oferowanych mieszkań i domów deweloperzy muszą prezentować na swoich stronach internetowych od 11 września. Muszą też codziennie przesyłać raporty pokazujące ofertę i zmiany cen do rządowego portalu dane.gov.pl.

Aleksandra Gawrońska zauważa, że deweloperzy część inwestycji mieszkaniowych wciąż sprzedają w tzw. pulach. – Oznacza to, że w ofercie firmy jest tylko część lokali – tłumaczy. 

Ze względu na problemy ze spełnieniem wymogów ustawy o jawności cen, jakaś pula lokali mogła być okresowo wycofana z oferty, by nie narazić się na przewidziane ustawą kary.

Jawność cen mieszkań. Jak nowe prawo wpłynęło na cenniki deweloperów

Autorzy raportu JLL i portalu RynekPierwotny.pl nie mają wątpliwości, że ustawa o jawności cen wywołała na rynku mieszkań sporo zamieszania. Ale jak wynika z analiz, najbardziej oczekiwanego efektu, a więc wyraźnego spadku cen lokali – na razie nie widać.

Aleksandra Gawrońska zaznacza, że średnie ceny mieszkań w ofercie deweloperów pod koniec trzeciego kwartału nie zmieniły się znacznie w porównaniu z poprzednim kwartałem. W większości miast odnotowano tylko niewielkie spadki cen ofertowych – od 1 do 3 proc., licząc kwartał do kwartału (poza Poznaniem, gdzie średnie ceny lokali w ofercie wzrosły o 1,3 proc., kwartał do kwartału).

Np. w Warszawie przeciętna cena mkw. nowych lokali w trzecim kwartale to 18,6 tys. zł za mkw., o 1,9 proc. mniej niż kwartał wcześniej.

– W nowej ofercie zwiększa się udział mieszkań tańszych, położonych dalej od centrów miast, przygotowanych z myślą o rosnącej liczbie nabywców korzystających z kredytów. Na statystyki wpływ mogły mieć także działania związane z wstrzymaniem sprzedaży najdroższych lokali lub zejściem cen do poziomu dotychczasowych promocji – wyjaśnia dyrektor Gawrońska.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Czy deweloperzy pokazują ceny mieszkań? Sprawdzamy

Od dziś deweloperzy muszą prezentować w internecie ceny wszystkich mieszkań i domów. Portal pokaz...

Są okazje na rynku mieszkań

Jan Dziekoński, szef działu research w portalu RynekPierwotny.pl, zauważa, że wizja wejścia w życie nowych przepisów o jawności cen mieszkań wywołała prawdziwą falę korekt w deweloperskich cennikach, które zwykle były rewidowane raz na rok.

– W ciągu zaledwie dwóch miesięcy – w sierpniu i wrześniu 2025 r. – cenę zmieniło 25 proc. całej oferty mieszkań. Sam wrzesień przyniósł ponadprzeciętną rewizję cenników – w Warszawie 13,8 proc. ofert – podaje Jan Dziekoński. – W innych dużych miastach skala zmian we wrześniu była jeszcze większa – w Łodzi to np. 26,4 proc., 20,4 proc. w Krakowie, 18,3 proc. w Gdańsku.

Ekspert podkreśla, że mimo tak dużej skali zmian, średnie ceny w ofercie się nie zmieniły albo poszły lekko w dół. – Sumarycznie podwyżki i obniżki dla całej oferty zniosły się wzajemnie. Oznacza to, że gwałtowny „repricing”, czyli wymiana cenników, posłużył głównie do dostosowania indywidualnych cen mieszkań do realnych warunków rynkowych, a nie do masowego podniesienia lub obniżenia średniej ceny. Obniżono ceny zbyt wysokie, podwyższono te najniższe – wyjaśnia Jan Dziekoński.

Jak tłumaczy, na kierunek i intensywność korekt wpływały m.in. położenie osiedla, segment cenowy, typ mieszkania, a nawet piętro. Najwięcej zmian odnotowano w średniej półce cenowej, a skrajne segmenty jeszcze się od siebie oddaliły. To, co było tańsze, stawało się jeszcze tańsze (deweloperzy obniżali ceny mieszkań, na które długo nie było chętnych), to, co było drogie, stawało się jeszcze droższe.

Deweloperzy nie mieli powodu, by przeceniać mieszkania w najbardziej obleganych przez klientów dzielnicach. Np. w Warszawie kupujący lokale na kredyt idą na obrzeża, bo tam jest taniej.

Obniżane były za to ceny części mieszkań np. w centrum. Działo się tak, gdy deweloper miał pulę gotowych lokali, które chciał w końcu spieniężyć. To m.in. mniejsze lokale kupowane inwestycyjnie. Trzeba bowiem pamiętać, że inwestorzy na rynku mieszkań nie rozpychają się już tak jak kiedyś.

Wniosek? Choć średnie ceny pozostały stabilne, dla klientów zainteresowanych konkretnymi mieszkaniami, zmiany mogły oznaczać więcej szans na tańszy zakup – być może przecenione zostało upatrzone lokum.

– Wdrożenie rygoru „jawności cen” zwiększyło skalę repricingu na mikropoziomie, zmuszając deweloperów do precyzyjniejszego zarządzania cenami – komentują autorzy raportu JLL i portalu RynekPierwotny.pl.

Prognozy: sprzedaż mieszkań jeszcze wzrośnie

W ostatnim kwartale roku eksperci spodziewają się dalszego wzrostu sprzedaży, zwłaszcza jeśli inflacja utrzyma się w granicach 3 proc., a stopy procentowe – zgodnie z oczekiwaniami – zostaną jeszcze obniżone.