Koniunktura na rynku najmu. „Schron dla kapitału”

Sytuację na rynku najmu mieszkań w IV kwartale bierze pod lupę platforma Simpl.rent. Autorzy badania oddają głos ekspertom – osobom, które na co dzień podejmują decyzje inwestycyjne, zarządzają najmem, obserwują zachowania właścicieli nieruchomości i najemców. Uczestnicy rynku oceniają popyt i podaż, analizują stawki, mówią o barierach na rynku. W kolejnych edycjach swoją perspektywę przedstawią także wynajmujący.

Więcej mieszkań na wynajem niż chętnych

– Koniunktura na rynku najmu mieszkań to cykliczny projekt badawczy, który pokazuje, w jakiej kondycji jest rynek w Polsce i w jakim kierunku zmierza – wyjaśnia ekonomista Arkadiusz Derkacz, ekspert Simp.rent. – W badaniu przyglądamy się nie tylko twardym oczekiwaniom finansowym, ale też nastrojom, planom i strategiom. Co naprawdę napędza rynek najmu? Gdzie pojawiają się bariery, a gdzie nowe szanse? I jak może wyglądać najem w kolejnych kwartałach?

Czytaj więcej:

Nieruchomości

Rynek najmu schodzi z górki. Ale są mieszkania, które znikają w kilka godzin

Po szczytach studenckiego sezonu ryne...

Pro

Jak mówi Arkadiusz Derkacz, rynek najmu mieszkań w IV kwartale 2025 r. wygląda stabilnie tylko na pierwszy rzut oka. – Dane pokazują wyraźne rozchodzenie się podaży i popytu, co stopniowo przesuwa układ sił w stronę najemców. Właściciele coraz rzadziej myślą o ekspansji, a częściej o remontach i utrzymaniu standardu, podczas gdy inwestorzy traktują nieruchomości bardziej jako ochronę kapitału niż źródło dynamicznych zysków – mówi ekspert. – Pod powierzchnią stabilnych stawek kształtuje się nowy model rynku – bardziej konkurencyjny, ostrożny i pełen napięć prawno-finansowych.

Pytani przez Simpl.rent eksperci wskazują na gwałtowny przyrost oferty mieszkań na wynajem – aż 50,7 proc. badanych odnotowało wzrost podaży. – Tymczasem popyt nie nadąża za tą dynamiką; 32,9 proc. respondentów wskazało na jego spadek, a tylko 16,4 proc. na wzrost – wskazuje Arkadiusz Derkacz.

Jak dodaje, prognozy na kolejny kwartał sugerują pogłębianie się tego zjawiska. – Dalszego wzrostu dostępności mieszkań spodziewa się niemal 40 proc. ekspertów, podczas gdy w kwestii popytu dominuje stagnacja lub pesymizm – jego spadku spodziewa się co czwarty badany (24,7 proc.), a wzrostu zaledwie 6,9 proc. Może to zwiastować zaostrzenie konkurencji o najemcę w nadchodzących miesiącach – mówi ekspert Simpl.rent.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Kupić czy wynająć? Może kupić, żeby wynająć?

Nie każdy chce i nie każdy może kupić sobie mieszkanie. Dach nad głową oferuje zdominowany przez...

Ile za wynajem mieszkania

– Mimo rosnącej konkurencji rynkowej parametry finansowe i operacyjne najmu w opinii ekspertów rynku pozostają zaskakująco stabilne. Standardem pozostają umowy roczne – średni czas, na jaki są podpisane, wynosi 12,6 miesiąca – podają autorzy badania. – W kwestiach finansowych panuje „status quo”. Aż 63 proc. ekspertów wskazuje, że poziom przychodów z czynszu w bieżącym okresie się nie zmienił. Prognozy są zbliżone – utrzymania stawek w kolejnym kwartale spodziewa się 67,1 proc. badanych.

Autorzy badania zapytali ekspertów także o moralność płatniczą. Dla 65,8 proc. właścicieli opóźnienia w płatnościach pozostały na niezmienionym poziomie, a w przypadku 11 proc. problemu w ogóle nie ma. – Warto jednak odnotować pewną dynamikę w portfelach najemców – choć dla większości sytuacja jest bez zmian, to grupa, której sytuacja finansowa się poprawia (30,1 proc.), jest nieznacznie większa od tej, dla której obserwuje się pogorszenie (26 proc.) – zwraca uwagę Arkadiusz Derkacz.

Czego się boją właściciele, a czego najemcy mieszkań

– Eksperci oceniający rynek wskazują, że jest on zablokowany przez dwie fundamentalnie różne siły. Aby zrozumieć to zjawisko, warto przyjrzeć się hierarchii przeszkód – co zdaniem ankietowanych jest realnym hamulcem, a co odgrywa marginalną rolę – tłumaczy Arkadiusz Derkacz. – Perspektywa właścicieli pokazuje strach przed prawem, a nie podatkami. W ocenie ekspertów, głównym hamulcem zniechęcającym do wynajmu nie są kwestie makroekonomiczne, lecz systemowe poczucie braku bezpieczeństwa.

Zdaniem ekspertów główne bariery dla wynajmujących to słaba ochrona właścicieli (72,6 proc.), koszty remontów i napraw po najemcach (46,6 proc.), nieterminowe płatności najemców (45,2 proc.).

Rzadziej wskazywane są wysokie obciążenia podatkowe (11 proc.). – Wbrew intuicji, podatki nie są postrzegane jako główny problem – komentuje ekspert Simpl.rent. Na niepewność sytuacji gospodarczej wskazuje 21,9 proc. badanych, a na zbyt mały popyt na wynajem 23,3 proc.

– Perspektywa najemców to bariera portfela, a nie oferty. Eksperci identyfikują problem niemal wyłącznie w sferze finansowej. Co ciekawe, kwestie prawne czy jakość oferty schodzą tu na dalszy plan – zauważa ekspert Simpl.rent.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Za wynajem mieszkania mniej niż rok temu

Mniej ofert mieszkań na wynajem. W większości miast niższe czynsze niż rok temu. Taki był listopa...

Główne bariery dla najemców zdaniem ekspertów to wysokie koszty najmu i opłat (84,7 proc.), wysokie opłaty początkowe (55,6 proc.) – kaucje i prowizje blokujące wejście na rynek, wykluczenie niektórych grup najemców (52,8 proc.) – trudność w znalezieniu lokum dla np. obcokrajowców czy rodzin z dziećmi.

Eksperci najrzadziej wskazywali takie czynniki jak słaba ochrona najemców (11,1 proc.), zbyt mała różnorodność oferty mieszkań (12,5 proc.), brak przejrzystości zasad najmu (18,1 proc.). – Taki układ wyraźnie pokazuje kontrast: zdaniem ekspertów właścicieli blokuje „prawo” (72,6 proc.), a najemców „pieniądze” (84,7 proc.), podczas gdy podatki czy różnorodność oferty są problemami drugoplanowymi – komentuje Arkadiusz Derkacz.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Czy będą kolejki u notariuszy

Szósta obniżka stóp procentowych skłoni część najemców do poszukiwania mieszkania na własność. Ok...