Z tego artykułu dowiesz się:
- Jak obniżki stóp procentowych wpływają na popyt na mieszkania
- W jaki sposób zmienia się relacja między kosztem najmu a ratą kredytu
- Jakie czynniki wpływają na decyzje najemców o zakupie nieruchomości
- Jakie korekty cen wystąpiły na rynku mieszkaniowym w ostatnim czasie?
Aż sześć razy Rada Polityki Pieniężnej ścinała w tym roku stopy procentowe. W sumie spadły z 5,75 do 4 proc.
Zdaniem Agnieszki Mikulskiej, ekspertki rynku mieszkaniowego w firmie doradczej CBRE, ostatnia, grudniowa obniżka stóp o 0,25 pkt proc. nie jest jednak sygnałem do gwałtownych zakupów na rynku nieruchomości. – Sytuacja nabywców poprawia się stopniowo. Na kredyt może sobie pozwolić coraz większa grupa nabywców, ale zmiana nie ma charakteru „szoku popytowego” – ocenia. – Jeśli ktoś nie kupi mieszkania w grudniu? Nic nie wskazuje na to, żeby w styczniu warunki kredytowania miały się pogorszyć.
Czytaj więcej:
Deweloperzy wciąż kuszą nabywców promocjami i tak będzie do końca roku. Na rabaty można też liczyć na rynku wtórnym. W 2026 r. dojdzie do głosu pre...
Pro
Dużo mieszkań do wyboru
Zmiany stopy referencyjnej nie przekładają się automatycznie na zmianę oprocentowania kredytów. – Według danych NBP od kwietnia do października przeciętne oprocentowanie nowego kredytu (z wyłączeniem umów renegocjowanych) zmniejszyło się o 0,9 pkt proc. podczas gdy stopa referencyjna spadła o 1,25 pkt proc. – wskazuje Mikulska. – Bez wątpienia, obniżki tej stopy i w efekcie spadek oprocentowania kredytów są jednym z silniejszych stymulatorów popytu – zaznacza. A pod koniec roku deweloperzy oferują sporo promocji, by przyciągnąć kupujących i podkręcić roczne wyniki sprzedaży.
Zdaniem Aleksandra Skirmuntta z Maxon Nieruchomości ostatnia obniżka stóp nie wydaje się być jakimś game changerem. – Eksperci szacują, że rata kredytu może spaść o 200 zł miesięcznie – wskazuje. – Mieszkań mamy dużo, popyt jest umiarkowany, sprzedający są chętni do negocjacji. Ale twardych warunków się nie przeskoczy. Jeśli się nie ma zdolności kredytowej, to po prostu nie traci się czasu na oglądanie mieszkań.
Lawiny nowych pytań o mieszkania nie zauważył też Paweł Grabowski z BIG Property. Przyznaje jednak, że kolejne obniżki stóp zaczynają być odczuwalne. – Wielu klientów z pewnością zdąży zawrzeć umowy przedwstępne jeszcze w tym roku. Utrzymanie trendu obniżek stóp procentowych istotnie wzmocni popyt – dodaje.
Czytaj więcej
Po kilku miesiącach ostrożności deweloperzy znów zwiększyli aktywność. Na lokalne rynki trafiają głównie tańsze mieszkania – wynika z analiz portal...
Oczywiście, wyraźniej ożywi się rynek kredytów. Jak jednak ocenia Maciej Miszkiel z Freedom Warszawa Śródmieście, lwią część będą stanowiły kredyty refinansowe. – W Warszawie nie spodziewam się lawiny kupujących, a raczej szybszych decyzji osób, które już od miesięcy monitorują rynek. Klienci są bardzo świadomi i ostrożni. Ze względu na wciąż dużą ofertę nie podejmują gwałtownych ruchów. Nie będzie problemów z dostępnością terminów u notariuszy pod koniec roku – uważa.
W podobnym duchu wypowiada się Michał Kubicki, przewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości. Jego zdaniem ostatnia zmiana stóp nie wywoła „przełomu popytowego”. – Po pierwsze jest zbyt mała, po drugie, kupujący raczej oczekują obniżek cen. Na wielu rynkach o dużej nadpodaży już się one pojawiły – zauważa – Bardziej niż szybkiego domykania umów w tym roku spodziewam się rosnącego popytu w I kwartale przyszłego roku – mówi.
Mijający rok rzeczywiście przyniósł niewielkie korekty cen. Z danych Otodomu wynika, że np. w listopadzie w porównaniu z październikiem średnie ofertowe ceny nowych lokali w Trójmieście spadły o 2,2 proc., a w Krakowie – 0,7 proc. Spore rabaty można wynegocjować także na rynku wtórnym.
Zdaniem Ewy Wielgórskiej, prezes Fairy Flats, trend lekkiej korekty lub stagnacji może być kontynuowany w 2026 r. – Stopniowa obniżka stóp procentowych może z pewnością uchronić rynek przed głębszym załamaniem. Rynek ten został sztucznie napompowany działaniem programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” Efekt gwałtownych wzrostów cen nie zamortyzował się do tej pory – ocenia.
Według niej taniejące kredyty podtrzymają zakupy mieszkań na stabilnym poziomie. – Preferowane będą lokale w nowym budownictwie. Trudniej będzie sprzedać mieszkania o gorszym standardzie, w starszych budynkach, które będą musiały konkurować ceną – mówi prezes Fairy Flats. – Przy odpowiednio niskich cenach mogą być łakomym kąskiem dla inwestorów kupujących lokale na wynajem.
Na swoim czy na cudzym
Jak niższe stopy procentowe zmienią układ sił na rynku mieszkań? Najemcy zaczną się przeprowadzać do kupowanych na kredyt nieruchomości?
Ewa Wielgórska uważa, że osoby, które długo odkładały zakup mieszkania, żyjąc w wynajętym lokalu lub u rodziny, mogą się teraz zdecydować na transakcję, szukając przede wszystkim okazji. O te według niej może być jednak trudniej. Prezes Fairy Flats przewiduje też, że bardziej majętni najemcy będą w najbliższych latach dążyć do własności. – Najem pozostanie domeną nie tylko tych, których nie stać na zakup, ale i tych, którzy potrzebują elastyczności. Stąd renesans wynajmu krótko- i średnioterminowego w dużych miastach – mówi.
Czytaj więcej
Nie każdy chce i nie każdy może kupić sobie mieszkanie. Dach nad głową oferuje zdominowany przez osoby prywatne rynek najmu. Budownictwo społeczne...
W ocenie Macieja Miszkiela seria obniżek stóp procentowych może zaburzyć równowagę między rynkiem najmu a rynkiem sprzedaży. – Najem miał się dobrze mimo wysokich stawek. Koszty kredytu dla większości ludzi były nieakceptowalne lub po prostu brakowało im zdolności kredytowej – mówi pośrednik z Freedom Nieruchomości. – Teraz raty kredytów zaczynają zbliżać się do poziomów, które wielu klientów jest w stanie zaakceptować. Osoby o stabilnych dochodach, po przekalkulowaniu kosztów, chętniej zdecydują się na zakup własnego M, ale nie będzie masowego odpływu z rynku najmu – uważa. - Dodatkowo ze względu na lepsze warunki kredytów rynek znów może przyciągać inwestorów, zwłaszcza tych początkujących, którzy uznają mieszkania na wynajem za bezpieczną lokatę kapitału.
Czytaj więcej:
Seria obniżek stóp procentowych nie wywołała wielkiej fali popytu na mieszkania. Ceny w ryzach trzyma też bardzo duża podaż. To dobry czas na znale...
Pro
A Agnieszka Mikulska dopowiada, że zmiany stóp procentowych powodują, że relacja pomiędzy kosztem najmu a kosztem rat kredytu poprawia się na korzyść zakupu mieszkania, ale w wielu wypadkach koszt najmu jest nadal niższy od miesięcznej raty. - Zaciągnięcie kredytu wiąże się też z koniecznością zgromadzenia wkładu własnego i posiadania odpowiednio wysokich dochodów ze stabilnego źródła. Na pewno są tacy najemcy, którzy w efekcie zmian stóp procentowych zdecydują się na zakup mieszkania, ale będzie to powolny proces, a nie gwałtowna zmiana – podziela opinie.
Znaczącego przepływu klientów z rynku najmu na rynek zakupu mieszkań nie spodziewa się Michał Kubicki. – Po pierwsze banki muszą dostosować ofertę do nowej sytuacji. To zdecydowanie dłuższy proces, a i rozziew pomiędzy ratą kredytu a czynszem najmu musi być na tyle duży, żeby móc przekonać najmujących mieszkania do złożenia wniosku o kredyt hipoteczny – wyjaśnia ekspert. Zaznacza, że same obniżki stóp banku centralnego, nie muszą oznaczać obniżek kosztów kredytu. – Zdarzało się, że banki wykorzystywały obniżki stóp do zwiększania marż – przypomina.
