Listopad w największych metropoliach przyniósł wzrost sprzedaży nowych mieszkań. Popyt napędzają taniejące kredyty. Jak mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, na rynku wydarzyło się jednak coś istotniejszego: po kilku miesiącach ostrożności deweloperzy znów zwiększyli aktywność inwestycyjną, a lokalne rynki zasilili przede wszystkim mieszkaniami tańszymi od średniej w aktualnej ofercie.
Czytaj więcej:
Seria obniżek stóp procentowych nie wywołała wielkiej fali popytu na mieszkania. Ceny w ryzach trzyma też bardzo duża podaż. To dobry czas na znale...
Pro
Deweloperzy w lepszych nastrojach
– W drugiej połowie roku wielu deweloperów ogarnęła frustracja. Oczekiwali wyraźnego ożywienia popytu, tymczasem ten rósł bardzo wolno. Dopiero seria obniżek stóp procentowych przywróciła im wiarę, że w biurach sprzedaży znów pojawią się tłumy kupujących – mówi Marek Wielgo.
Ekspert przypomina, że aktywność firm deweloperskich, bardzo duża na początku roku, zaczęła wyhamowywać w drugim kwartale. – W trzecim kwartale na rynki siedmiu największych miast trafiło zaledwie ok. 10,1 tys. mieszkań, co było najniższym wynikiem od trzeciego kwartału 2023 roku – zwraca uwagę Marek Wielgo. - Był to okres spowolnienia związanego z ograniczoną dostępnością kredytów. Tym razem tło makroekonomiczne jest jednak zupełnie inne. Rada Polityki Pieniężnej już sześciokrotnie obniżyła w tym roku stopy procentowe, inflacja maleje, a gospodarka przyspiesza.
Deweloperzy, jak mówi Wielgo, najwyraźniej uznali, że w tej sytuacji popyt na mieszkania może już tylko rosnąć. – W listopadzie wprowadzili do sprzedaży ok. 4,7 tys. mieszkań, co oznacza powrót do wysokiej aktywności inwestycyjnej z początku roku – podkreśla ekspert.
Czytaj więcej
Na atrakcyjności zyskują mieszkania, do których można się szybko wprowadzić.
W tych miastach podaż mieszkań odbija
W najnowszych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl widoczne są sygnały odbicia nowej podaży zwłaszcza w Warszawie. – Zarówno październik, jak i listopad przyniosły tu wyraźnie większą liczbę nowych mieszkań niż średnia miesięczna z trzeciego kwartału – zauważa Marek Wielgo. – Objawy ożywienia pojawiły się także we Wrocławiu, Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii i w Trójmieście, a listopad zaskoczył mocnym wzrostem podaży w Łodzi i Krakowie.
Wyjątkiem pozostaje Poznań, gdzie po dobrym październiku listopad wypadł bardzo słabo, przez co średnia z dwóch miesięcy jest znacznie niższa od tej z trzeciego kwartału. – Może to wynikać z ostrożności deweloperów, ale równie dobrze może być efektem przesunięć harmonogramów inwestycyjnych – wyjaśnia ekspert portalu.
Sprzedaż nowych mieszkań w górę
Jednocześnie sprzedaż mieszkań w ujęciu miesięcznym wzrosła w większości metropolii. Jedynie Trójmiasto – dotąd jeden z liderów – zanotowało spadek.
– Sezon promocji kumulujących się w Black Friday bez wątpienia odcisnął piętno na listopadowych wynikach sprzedaży – mówi Jan Dziekoński, dyrektor działu analiz rynkowych w portalu RynekPierwotny.pl. – Jednak nawet mimo tańszych kredytów popyt wciąż ogranicza niepewność dotyczącą rynku pracy i sytuacji geopolitycznej– podkreśla.
Jan Dziekoński zwraca też uwagę, że w Warszawie – rynku będącym „papierkiem lakmusowym” całej branży – w listopadzie na rynek trafiło więcej mieszkań, niż sprzedano. – To sprawiło, że oferta w stolicy osiągnęła kolejny historyczny rekord, podobnie jak w Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. Również we wszystkich pozostałych metropoliach zasób dostępnych mieszkań jest większy niż pod koniec ubiegłego roku – zwraca uwagę.
Ile kosztują nowe mieszkania? Trwa wojna cenowa
Eksperci podkreślają, że Warszawa wyróżniła się w listopadzie jako jedyne miasto, w którym średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań faktycznie spadła – o 1 proc. do ok. 18,3 tys. zł/mkw. Stabilizację cen odnotowano w Krakowie (ok. 16,7 tys. zł/mkw.), Trójmieście (ok. 17 tys. zł), Wrocławiu (ok. 15,3 tys.) i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (ok. 11,2 tys. zł za mkw.). Łódź zaskoczyła 1-proc. wzrostem (do ok. 11,4 tys.), podobnie jak Poznań, gdzie średnia cena wzrosła już drugi miesiąc z rzędu – również o 1 proc. (do ok. 13,7 tys. zł/mkw.).
– To nie oznacza, że deweloperzy podnoszą ceny. Wprost przeciwnie – trwa „wojna cenowa”. Wyższa sprzedaż w listopadzie była możliwa dzięki szerokim akcjom promocyjnym, które wymusiły na firmach ustępstwa cenowe – podkreśla Jan Dziekoński.
Marek Wielgo dodaje, że za zmianami średnich stały głównie przesunięcia w strukturze oferty. – W Warszawie pojawiła się duża pula mieszkań znacznie tańszych od rynkowej średniej, co automatycznie obniżyło wskaźnik. W innych metropoliach stabilizacja wynikała z rosnącej podaży lokali adresowanych do klientów kredytowych – zwykle tańszych – tłumaczy Marek Wielgo. – Z kolei w Łodzi i w Poznaniu wzrost średnich cen był efektem jednoczesnego wprowadzenia droższych lokali i wyprzedaży tych najtańszych.
Interesująco prezentują się także dane roczne. – W Trójmieście różnica między średnią ceną z listopada 2024 r. i listopada 2025 r. stopniała do 5 proc. Jeszcze we wrześniu wynosiła 11 proc. rok do roku – wskazują eksperci. – Jednak to Łódź pozostaje kandydatem nr 1 do tytułu najbardziej stabilnej cenowo metropolii w 2025 r. Średnia cena metra kwadratowego była tu w listopadzie o 1 proc. niższa niż rok wcześniej.
Tuż za nią plasuje się Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, gdzie ceny utrzymały się na poziomie sprzed roku. Na trzecie miejsce spadł Kraków z rocznym wzrostem na poziomie 2 proc. Wrocław zanotował w tym okresie zmianę o 4 proc., a Warszawa i Poznań – po 3 proc.
