Rząd pogrzebał nadzieje części Polaków na tanie kredyty, bo koalicjanci w sprawie dopłat mają odmienne zdanie. Teraz ma się za to rozwijać hojnie dotowane przez państwo budownictwo społeczne. W ciągu pięciu lat na ten cel państwo chce wydać do 45 mld zł. To dobry kierunek?

Tomasz Balcerowski: Rozwiązanie jest ze wszech miar słuszne. Budownictwo to przecież koło zamachowe gospodarki, sensowne pomysły na jego pobudzenie są warte poparcia. Żeby jednak program się udał, potrzebne są odpowiednie procedury. Nie możemy popełnić żadnych błędów, jeśli naprawdę chcemy rozsądnie wydać te ogromne pieniądze, zasypując olbrzymią dziurę mieszkaniową.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Jak wyjść z kryzysu mieszkaniowego. Przed patologiami uchroni dostępność mieszkań

Ponad 1 mln mieszkań wybudowali deweloperzy w ciągu dekady, ale deficyt wciąż wynosi nawet dwa ra...

Mówi się, że deficyt mieszkaniowy to co najmniej 1 mln mieszkań. Część ekspertów ocenia, że nawet 2 mln. W dodatku kilkaset tysięcy gospodarstw domowych nie ma wody, prądu albo toalety. Czy budownictwo społeczne jest w stanie te dziury pozasypywać?

Przy spełnieniu pewnego rodzaju warunków – tak. Po pierwsze – wydawane przez urzędy pozwolenia na budowę. Inwestorzy – nie tylko prywatni –, ale też społeczni, jak SIM-y czy TBS-y, mają na te procedury niewielki wpływ. Od lat borykamy się z pewnego rodzaju niedowładem. Pozwolenie na budowę powinno być wydane w ciągu 65 dni od złożenia wniosku. Tymczasem urzędnicy formułują jakieś pytania w ostatnim ustawowym dniu, a następnie żądają od inwestora uzupełnień. Czas płynie od nowa. W ten sposób procedura przeciąga się na kolejne tygodnie.

Zdarza się, że urzędnicy boją się wydać pozwolenie w terminie, by nie wzbudzać podejrzeń, że sprzyjają deweloperowi z niekoniecznie szlachetnych powodów. Znam takie historie.

Inwestor, kimkolwiek by nie był, nie ma łatwego życia. A budownictwo społeczne, komunalne, samorządowe ma swoje własne problemy. Tacy inwestorzy projektantów i wykonawców inwestycji wybierają w przetargach, rzadziej w konkursach ofert. I często się w tych procedurach gubią, na co jako wykonawca patrzę z przerażeniem. Nie ma jednolitego, stabilnego systemu. Urzędnicy się zmieniają, a wraz ze zmianą kadr zmieniają się oczekiwania wobec wykonawców, co innego zaczyna być promowane. Inaczej było w 2023 r., inaczej w 2024 r., inaczej jest w tym roku. Są inwestorzy, którzy zupełnie bezmyślnie patrzą tylko na koszty, żeby tylko wybudować jak najtaniej.

„Jak najtaniej” nie zawsze oznacza „jak najlepiej” albo chociaż „dobrze”.

To ogromny problem. W tych tanio wybudowanych budynkach często mieszkają młodzi ludzie, na początku życia zawodowego. I od razu zderzają się z twardą rzeczywistością, płacąc horrendalne rachunki.

Oto prawdziwa cena wyboru najtańszych rozwiązań, najtańszych technologii. Nierozważny inwestor wybrał najgorsze źródło ciepła. Te najtaniej budowane bloki nie są dobrze zaizolowane, nie mają np. porządnych okien. I z tym właśnie trzeba się będzie zmierzyć, realizując rządowy program budownictwa społecznego.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Nowe strategie deweloperów w nowej rzeczywistości

Deweloperzy opracowują nowe strategie przyciągania klientów. To efekt ustawy o jawności cen miesz...

Na pewno nie stać nas na to, żeby budować byle jak. Plan rządu jest superambitny. Ale czy realny? Procedury się ślimaczą, bloki też nie rosną z dnia na dzień.

Chyba wszyscy się zgadzamy, że potrzeby mieszkaniowe w Polsce są olbrzymie. Polska nie będzie się rozwijać, nie będą się rodziły dzieci, jeśli nie rozwiążemy tych problemów. Młodzi potrzebują dostępnych mieszkań o dobrym standardzie. Odpowiednich lokali potrzebują też seniorzy, ale to zupełnie inne zagadnienie.
Czy da się sensownie wydać 45 mld zł w pięć lat – od 5 mld zł w 2026 r. do 10 mld zł w 2030 r.? Da się, ale pod warunkiem, że zrobimy to w sposób skoordynowany, przyspieszając procedury administracyjne, wybierając szybkie technologie budowania.

Jest pan wiceprezesem Stowarzyszenia Energooszczędne Domy Gotowe, które skupia kilkadziesiąt przedsiębiorstw budujących obiekty modułowe. Modułowe – a więc szybkie.

Budowane w fabrykach moduły, takie powiedzmy klocki, przywozimy na plac budowy. Z tych gotowych elementów składamy budynki, które są trwałe i bezpieczne. Wiele firm z naszego stowarzyszenia postawiło na naturalny, znany od zarania dziejów surowiec, czyli drewno. Łączone z paneli drewniane moduły tworzą masywny szkielet budowlany. Taka technologia pozwala stawiać domy i bloki mieszkalne szybko, ale to niejedyna zaleta. Mamy fantastyczne wyniki, jeśli chodzi o energooszczędność. Nasze budynki bardzo szybko się nagrzewają, kumulują ciepło, zużywają więc bardzo mało energii. Potrzebują jedynie dogrzania – z ekologicznych źródeł jak pompy ciepła czy fotowoltaika, albo z sieci miejskiej. Możemy dzięki temu uzyskać efekt, na jakim nam zależy: szybko budowane i energooszczędne budynki, których mieszkańcy będą płacić niskie rachunki za energię.

Moduły mogą być atrakcyjne dla budownictwa społecznego?

Budownictwo społeczne, budownictwo samorządowe, niczym się nie różni od innego rodzaju budownictwa, np. deweloperskiego. Z modułów budują przecież także deweloperzy w całej Europie.

No tak. Z drewna powstają nawet biurowce, hotele.

Takich przykładów jest niemało. Sam reprezentuję firmę, która wybudowała już ok. 100 modułowych obiektów. Wzorce czerpaliśmy z najbardziej rozwiniętych krajów Europy Zachodniej i Europy Północnej. Technologię, z której korzystamy, przetestowano w Niemczech, Austrii oraz w Norwegii, Szwecji, Finlandii.

W Norwegii i w Szwecji ponad 75 – 80 proc. pozwoleń na budowę dotyczy takich właśnie budynków. Są miasta, jak szwedzkie Växjö, w których dominują domy drewniane. Wielu Szwedów przeprowadza się tam z innych miast, np. z Göteborga, by płacić mniejsze rachunki.

Czytaj więcej

Nieruchomości mieszkaniowe

Jawność cen mieszkań. Fala korekt u deweloperów

Trzeci kwartał przyniósł lekki wzrost sprzedaży nowych mieszkań. Wprowadzona we wrześniu ustawa o...

W Polsce z prefabrykatów buduje się ciągle mało.

Modułowe technologie w Polsce to 5 – 7 proc. całego budownictwa, choć technologia w ostatnich latach mocno przyspieszyła. Kiedy startowałem na tym rynku dziesięć lat temu, przechodząc z sektora budownictwa tradycyjnego, było to 1,5 proc. Wzrost jest bardzo duży. Widzę, jak ten rynek się zmienia, jak zmieniają się oczekiwania klientów, inwestorów, wybierających wykonawców inwestycji. Budownictwem prefabrykowanym drewnianym interesują się już niektóre Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) i Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM), a więc budowniczowie społeczni. Do swoich inwestycji świadomie podchodzi 10, 15, może 20 proc. takich inwestorów. Reszta chce budować jak najtaniej.

O ile prefabrykowane drewniane domy droższe?

To ok. 5 proc. więcej względem metody gospodarczej, ale możemy to odzyskać w ciągu trzech lat użytkowania budynku, bo dom z prefabrykowanych elementów jest bardziej energooszczędny. A przecież budujemy nie na trzy, ale na kilkadziesiąt lat.

Rachunek jest prosty.

Po co młodemu Polakowi mieszkanie, na utrzymanie którego będzie musiał wydawać majątek? Energia drożeje, nie możemy sobie pozwolić na budynki, które ją pożerają.

Drewniane budownictwo prefabrykowane ma wiele zalet. Dowody leżą na stole, mamy doskonałe przykłady i z Polski, i z Europy. Dlaczego po tę technologię sięgamy tak skromnie?

Dowodów rzeczywiście nie brakuje. Ekoinbud w latach 2015–2018 r. wybudował w Gdańsku w technologii drewnianej szkoły i przedszkola, których koszty utrzymania możemy już rzetelnie przeanalizować. Faktury potwierdzają, że koszty użytkowania tych dużych budynków są bardzo niskie i porównywalne z domami jednorodzinnymi. Są niższe aż o 60–65 proc. niż podobne obiekty budowane w technologii tradycyjnej.

Cały czas pokutują jednak stereotypy. W Społecznych Inicjatywach Mieszkaniowych pracują przecież urzędnicy, albo głównie urzędnicy, podlegli samorządom. I ci urzędnicy są często przywiązani do dawnych rozwiązań, do tego, co robili kiedyś, co już znają. Dominuje myślenie: „może to znane nie jest lepsze, ale jest już sprawdzone, więc po co zmieniać?”.

Niektórym się wydaje, że taki drewniany budynek postoi nie dłużej niż dziesięć lat. A wystarczy popatrzeć na drewniane domy hanzeatyckie, choćby w Gdańsku, w niemieckim Rostocku czy Lubece. A znany od wieków mur pruski? Potężna drewniana konstrukcja, wypełniona cegłą. Warto również zwrócić uwagę, że pomimo wieloletniej już historii budownictwa modułowego, dotychczas nie jest znany ani jeden przypadek problemów z konstrukcją tego rodzaju obiektów, więc to bardzo dobrze przemyślane i trwałe konstrukcje.

Niedawno na jednej z konferencji w Gdańsku miałem miniprelekcję. Opowiadałem o nowoczesnych technologiach w budownictwie i ktoś zadał mi pytanie o przykłady. Odpowiedziałem, że doskonałym przykładem jest budynek hotelu, w którym właśnie jesteśmy, odbudowany w latach 50. ubiegłego wieku. Wystarczy popukać w ścianę i zobaczyć, że to drewniana masywna konstrukcja. Pytający zamilkł.

Swoją drogą nazywamy nowoczesną technologią budownictwo drewniane, znane od wieków.

To klasyka, ale unowocześniona. Znany surowiec w nowoczesnej technologii.

Zaznaczę jeszcze, że często podnosi się problem ognioodporności tych konstrukcji. W Polsce z drewna można budować wyłącznie do czwartej kondygnacji. Tymczasem na świecie powstają dziesięciopiętrowe i wyższe drewniane budynki.

Nasza branża o zmianę przepisów przeciwpożarowych walczy od co najmniej dziesięciu lat. To bezpieczne konstrukcje. Nasza firma ma własne centrum badawczo-rozwojowe, w którym badamy ognioodporność drewna. Wyniki są zdumiewające: ściany i konstrukcje drewniane wytrzymują wszystkie testy i są w takim samym stopniu odporne na ogień i wysokie temperatury, jak konstrukcje betonowe.

Padło już w tej rozmowie, że atutem budowania z modułów jest szybkość. Te moduły – klocki powstają w ciepłych halach, podczas gdy tradycyjne budowanie zależy w dużej mierze od pogody.

Moduły powstają bez względu na to, czy pada deszcz, śnieg, czy jest siarczysty mróz, słota. A kiedy już powstaną, czekamy tylko na okienko pogodowe, by zawieźć te elementy na budowę, gdzie są skręcane, łączone, montowane. Obiekt o powierzchni 1 tys. mkw. jesteśmy w stanie skonstruować w miesiąc, co w tradycyjnej mokrej technologii, gdzie elementy muszą wyschnąć, jest nieosiągalne. Gotowy budynek oddajemy inwestorowi w cztery miesiące.

Ile czasu zaoszczędzimy?

Budynek o takiej powierzchni w tradycyjnej technologii powstaje ok. ośmiu miesięcy, a więc dwa razy dłużej.

A ile kosztuje taki przeciętny prefabrykowany dom?

Budynek, w którym jest kilkanaście mieszkań, to koszt kilku milionów złotych. Właśnie oddaliśmy do użytku taki 12-lokalowy obiekt. Koszt inwestycji to 5 mln zł – już z parkingami, zagospodarowaniem terenu. Instalacje, okna, podłogi, parapety, wykładziny są takie same we wszystkich budynkach. Odrobinę droższa od tradycyjnego pustaka jest tylko sama konstrukcja budynku. Dziś najtańszy jest właśnie pustak, w promocji można go kupić za połowę ceny. Mówimy więc o wzroście kosztów tylko samej konstrukcji.

Jak duża jest to różnica przy takim domu z 12 mieszkaniami?

Ok. 4 – 5 proc. To różnica w cenie, którą trzeba zapłacić na początku za produkt lepszej jakości. Na przykładzie inwestycji wykonanych osiem – dziewięć lat temu mogę powiedzieć, że ten wyższy wydatek zwraca się po trzech – czterech latach.

Chyba lepiej zainwestować w lepszy produkt, o lepszych parametrach, którego utrzymanie będzie kosztowało mniej przez następnych 40 czy 50 lat. Rachunek osiągnięty w czasie mówi sam za siebie.

Czy inwestorzy społeczni, bo mówimy tu o takim budownictwie, punktują w przetargach ten osiągnięty w czasie rachunek?

Marzę, żeby w rywalizacji nazwanej przetargami, firma wykonawcza musiała dać gwarancję kosztów utrzymania takiego budynku np. na kolejne dziesięć lat. Dziś tak nie jest, mimo że prawo zamówień publicznych było znowelizowane kilka lat temu – chodzi tu nie tylko o budownictwo. Wprowadzono obowiązek drugiego parametru oprócz ceny. Mieliśmy się nastawić na jakość. Przy ocenie startujących w przetargach cena miała stanowić 60 proc. punktów, a 40 proc. zamawiający mogli przyznawać za inne wartości.

Niestety, 98 proc. ogłaszających przetargi idzie na łatwiznę. Jeśli gwarancja była wcześniej na trzy lata, to ustawowo dostawało się zero punktów proc. z tych 40 proc. podlegających ocenie. Jeśli na cztery lata – to dostawało się 20 punktów, a jeśli na pięć lat – to 40. Każdy więc przedłużył gwarancję z trzech do pięciu lat. W efekcie nadal walczy się tylko ceną. Producenci porządnych, nieco droższych w budowie, ale tańszych w utrzymaniu domów, nie mają większych szans. Zupełnie nie docenia się energooszczędności. Mam wrażenie, że niektórzy prezesi tych samorządowych spółek w ogóle nie patrzą w przyszłość. Niektórzy biorą posadę na kilka lat, nie martwią się tym, co będzie za lat dziesięć.

Prezesi takich spółek zależą od tego, kto rządzi. Często specjalizują się w liczeniu kosztów własnych.

Jeśli naprawdę chcemy zasypać te dziury mieszkaniowe, inwestycje społeczne muszą być strategicznie ustrukturyzowane, powtarzalne. Jeśli do prefabrykacji przyłożymy jeszcze jedną miarę – właśnie powtarzalność – to będzie to świetne rozwiązanie dla tych, którzy chcą zainwestować te 40 mld zł w budownictwo społeczne.

Jeśli budynki będą podobne do siebie (choć mogą być zróżnicowane regionalnie), jest ogromna szansa na wybudowanie odpowiedniej liczby mieszkań. W tym samym czasie zamiast dwóch budynków wybudujemy cztery albo nawet sześć.