Jak wyjść z kryzysu mieszkaniowego. Przed patologiami uchroni dostępność mieszkań

Ponad 1 mln mieszkań wybudowali deweloperzy w ciągu dekady, ale deficyt wciąż wynosi nawet dwa razy tyle. Zasypanie go jest trudne: inwestycja mieszkaniowa trwa średnio pięć lat, a powinna dwa.

Publikacja: 19.03.2024 13:33

W Polsce wciąż brakuje mieszkań. Deficyt mieszkaniowy to co najmniej 1 mln lokali. Część ekspertów s

W Polsce wciąż brakuje mieszkań. Deficyt mieszkaniowy to co najmniej 1 mln lokali. Część ekspertów szacuje, że luka wynosi nawet dwa razy tyle, czyli 2 mln.

Foto: shutterstock

Wszystkiemu winne są zbyt długie procedury, brak ziemi, skomplikowane, zmieniające się często regulacje, protesty.  Z mitami o rynku nieruchomości w raporcie „Rynek mieszkaniowy w Polsce. Przekonania kontra rzeczywistość” próbują się rozprawić Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD), Pracodawcy Rzeczypospolitej Polskiej i eksperci rynku nieruchomości.  Autorzy raportu wzięli pod lupę m.in. marże deweloperów, ceny mieszkań, czas prowadzenia inwestycji, ale i patodeweloperkę.

Zbyt długie procedury

W Polsce wciąż brakuje mieszkań. Deficyt mieszkaniowy to co najmniej 1 mln lokali. Część ekspertów szacuje, że luka wynosi nawet dwa razy tyle, czyli 2 mln. – W dodatku ok. 800 tys. gospodarstw domowych nie ma wody, prądu lub toalety – wskazują autorzy raportu.

Mimo dostępu do nowoczesnych technologii i materiałów budowlanych inwestycje mieszkaniowe, ze względu na piętrowe, wieloetapowe procedury, toczą się średnio pięć lat, podczas gdy wzniesienie kilkukondygnacyjnego budynku mogłoby zająć maksymalnie dwa lata.

Ogrom czasu zajmuje samo kompletowanie dokumentów i decyzji administracyjnych. Budujący na terenach bez planów miejscowych inwestorzy muszą uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (tzw. wuzetka). – A ten instrument, jak pokazał nasz ubiegłoroczny ranking miast, nie działa sprawnie, choć urzędy mają ustawowe terminy na wydanie „wuzetki” – mówią przedstawiciele Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).

W różnych miastach sytuacja jest diametralnie różna.  Np. w Białymstoku na wydanie warunków zabudowy czeka się średnio 90 dni, a w Krakowie ponad... 365 dni. Inwestycje są spowalniane także przez inne procedury, uzgodnienia, opinie, na co zwraca uwagę architekt Mariusz Ścisło, pełnomocnik zarządu głównego Stowarzyszenia Architektów Polskich (SARP). – Procedury są rozciągnięte do granic możliwości – podkreśla architekt. Zauważa, że zanim można wszcząć postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę, mija nawet półtora roku.

Ogromnym problemem są także protesty. Dziś inwestycję może oprotestować każdy. Mariusz Ścisło podaje przykład inwestycji, która stoi w miejscu cztery lata, bo przeciwko niej protestuje sąsiad. Dlatego też procedura odwołań musi być pilnie zreformowana.

Historyczna nierównowaga

Eksperci podkreślają, że rynek nieruchomości znalazł się w punkcie historycznej nierównowagi między podażą a popytem. Lokali w ofercie jest mało, sprzedają się szybko, ceny rosną. Jak podaje przywołana w raporcie PZFD firma doradcza JLL, średnie ceny ofertowe nowych mieszkań w Warszawie i Trójmieście od IV kw. 2022 r. do IV kw. 2023 r. wzrosły o 21,4 proc., w Poznaniu — o 17,9 proc., a w Krakowie, Łodzi i Wrocławiu – o 15,7–14 proc.

- Na wzrost cen miała wpływ inflacja, wciąż̇ rosnące ceny niektórych materiałów budowlanych, ale przede wszystkim brak gruntów – wskazują autorzy raportu. Zaznaczają, że wraz z poprawą w 2023 r. warunków kredytowania zakupu mieszkań i startem programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” nie wprowadzono rozwiązań́ , które pozwoliłyby rozpocząć inwestycje na większą skalę. Byłoby to możliwe, gdyby uwolniono grunty znajdujące się w zasobach Skarbu Państwa.

Czytaj więcej

Coraz mniej niedrogich mieszkań w ofercie

Mariusz Ścisło zwraca też uwagę na grunty przeznaczone pod biurowce, centra kongresowe czy galerie handlowe, które jak podkreśla architekt, są przecież w odwrocie. Z kolei praca hybrydowa sprawia, że biur potrzeba mniej. Tereny rezerwowane pod obiekty komercyjne można by przeznaczyć pod budowę osiedli.

Autorzy raportu przywołują też dane firmy doradczej Deloitte, z których wynika że w III kw. 2023 r. statystyczny Europejczyk za średnią pensję mógł sobie pozwolić na 1,2 mkw. mieszkania. - Wbrew powszechnej opinii Polska nie jest jedynym krajem w Europie, gdzie dostępność mieszkań spada. To problem całej Wspólnoty. Jak podaje Deloitte, aby kupić 70- metrowe mieszkanie najdłużej muszą pracować w Europie Słowacy (14,1 rocznych pensji brutto), Czesi (13,3 rocznych pensji brutto) i Serbowie (11,8). W Polsce na taki zakup potrzeba 8,1 rocznych pensji. Nasz kraj plasuje się pod tym względem w środku europejskiej stawki – podaje PZFD.

Czytaj więcej

Ile metrów mieszkania w miastach za przeciętną pensję

Kto buduje mieszkania

Za lwią część budowanych w Polsce mieszkań odpowiadają deweloperzy. Według GUS w 2023 r. oddano do użytku ponad 220,3 tys. mieszkań. Deweloperzy przekazali klucze do ponad 136,5 tys. lokali. Inwestorzy indywidualni wybudowali ich ponad 79,5 tys. Budownictwo społeczne, komunalne, czynszowe i zakładowe dostarczyło jedynie 4,2 tys. lokali. - Deweloperzy i inwestorzy prywatni odpowiadali za ponad 98 proc. nowych mieszkań. Sami deweloperzy przekazali do użytku prawie 62 proc. wszystkich lokali – czytamy w raporcie.

W ciągu dekady deweloperzy wybudowali ponad 1 mln mieszkań.  Kamil Sobolewski, ekonomista Pracodawców RP, komentuje, że zasób rośnie powoli. – Mieszkań trzeba budować więcej – podkreśla. – Nie da się przecież zamieszkać w ustawie, kredycie, w REIT-ach. Receptą na zwiększenie dostępności mieszkań jest zwiększenie oferty deweloperów. Jestem też zwolennikiem zwiększenia oferty czynszowej, czyli mieszkań na wynajem — zaznacza.

Kamil Sobolewski podkreśla, że nic tak nie chroni przed patologiami na rynku – także na rynku najmu – jak dostępność mieszkań. Jeśli klient czy najemca będzie miał wybór, nie będzie skazany na lokal wątpliwej jakości. Ale żeby więcej budować, potrzebna jest ziemia, materiały budowlane, pracownicy.

Autorzy raportu odnoszą się też do terminu „patodeweloperka”. Pod hasłem walki z patologiami na rynku nieruchomości zmieniono tzw. warunki, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Najważniejsza zmiana: minimalna odległość ponad 4-kondygnacyjnego budynku wielorodzinnego to 5 metrów. Zmniejszy to intensywność zabudowy terenu.

Czytaj więcej

Patoprawem uderzą w patodeweloperkę. Niestety, będą przypadkowe ofiary

Branża popiera przepisy, wątpliwości budzi jednak szybki czas ich wejścia w życie.  - Poza tym wrzucanie do jednego worka wszystkich firm deweloperskich i utożsamianie ich z patologicznymi zjawiskami w tym sektorze, jest wysoce szkodliwe – uważają autorzy raportu. Podkreślają też, że pomimo prób, udział państwa w zasypywaniu luki mieszkaniowej jest w dalszym ciągu znikomy.

Czytaj więcej

Łamanie prawa nie może się opłacać

Państwowym programem, który miał dostarczyć ok. 100 tys. mieszkań, było „Mieszkanie +” (sztandarowy program PiS).  Tymczasem w latach 2016 — 2022 roku w 18 miastach powstało niewiele ponad 6 tys. mieszkań z plusem.

Pod lupę wzięto także marże deweloperów. - Średnia marża brutto firm deweloperskich notowanych na giełdzie wyniosła w 2023 r. (dane za III kwartał) 31,6 proc., podczas gdy marża netto — 13,9 proc. I tę wartość trzeba utożsamiać z zyskiem dewelopera osiąganym z nieruchomości, której budowa trwa średnio pięć lat – wyjaśnia ekonomista Adam Czerniak. – Dla porównania, flipper w ciągu sześciu miesięcy osiąga 15 proc. - dodaje.

PRS i pustostany

Mieszkań na bezpieczny wynajem ma z kolei dostarczać PRS (Private Rented Sector, czyli instytucjonalny rynek najmu). – To kolejny sektor rynku nieruchomości, który mógłby się przyczyniá do zmniejszania luki mieszkaniowej.  - Tymczasem, z powodu narosłych mitów, nie cieszy się on najlepszą opinią – zaznaczają autorzy raportu. Dziś cały zasób to ok. 15 tys. mieszkań.

Jak tymczasem zaznacza Adam Czerniak, mieszkania wynajmują nie tyko single, ale i rodziny z dziećmi. Zwiększenie zasobu mieszkań na wynajem jest więc w interesie wszystkich.

Eksperci zwrócili też uwagę na pustostany. Według spisu powszechnego przeprowadzonego przez Główny Urząd Statystyczny, pod koniec marca 2021 r. w całym kraju było 1,8 mln niezamieszkanych lokali, 11,7 proc. wszystkich. Hanna Milewska-Wilk, specjalistka ds. mieszkalnictwa z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów zwróciła uwagę, że istotny wpływ na wynik spisu mógł mieć czas jego prowadzenia podczas pandemii koronawirusa. - Bardzo prawdopodobne, że do kategorii pustostanów zostały zaliczone mieszkania, które lokatorzy opuścili na czas pandemii, a także lokale, w których na co dzień́ prowadzona była działalność́ gospodarcza: gabinety lekarskie, kancelarie, biura rachunkowe prowadzone w budynkach mieszkalnych – mówi ekspertka.

Hanna Milewska-Wilk zauważa też, że nie wiadomo też jakie mieszkania są naprawdę potrzebne w konkretnych regionach kraku. Polacy kupują lokale, na jakie ich stać, a nie jakich potrzebują. Powstają więc głownie mieszkania małe, które jest najłatwiej kupić, a potem sprzedać. Przeciętna powierzchnia budowanych w Polsce mieszkań to od kilkunastu lat ok. 50 – 55 mkw.

Wszystkiemu winne są zbyt długie procedury, brak ziemi, skomplikowane, zmieniające się często regulacje, protesty.  Z mitami o rynku nieruchomości w raporcie „Rynek mieszkaniowy w Polsce. Przekonania kontra rzeczywistość” próbują się rozprawić Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD), Pracodawcy Rzeczypospolitej Polskiej i eksperci rynku nieruchomości.  Autorzy raportu wzięli pod lupę m.in. marże deweloperów, ceny mieszkań, czas prowadzenia inwestycji, ale i patodeweloperkę.

Zbyt długie procedury

Pozostało 95% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości mieszkaniowe
Coraz mniej niedrogich mieszkań w ofercie
Materiał Promocyjny
Wykup samochodu z leasingu – co warto wiedzieć?
Nieruchomości
Wygrywają klienci z gotówką
Nieruchomości
Łamanie prawa nie może się opłacać
Nieruchomości
Problem z nowelizacją przepisów bijących w patodeweloperkę. Państwo da więcej czasu?
Nieruchomości
Wskaźnik inflacji mieszkaniowej. Wzrost cen hamuje