Mieszkania nie stanieją. Brakuje ziemi

O ok. 5 proc. w ciągu roku mogą zdrożeć nowe mieszkania. Stabilizacja cen byłaby możliwa, gdyby podaż dogoniła popyt. A na to się nie zanosi, bo brakuje gruntów, brakuje planów miejscowych, a procedury administracyjne się wydłużają.

Publikacja: 23.05.2023 03:00

Mieszkania nie stanieją. Brakuje ziemi

Foto: Adobe Stock

Siedem grzechów głównych, które hamują rozwój mieszkalnictwa, zidentyfikował Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD). To: nieżyciowe prawo i uznaniowość urzędnicza, długi czas wydawania pozwoleń, lęk urzędników przed podejmowaniem decyzji, brak ziemi i brak planów zagospodarowania, rosnące koszty inwestycji, przeciągające się uzgodnienia dotyczące przyłączeń dróg i mediów, wreszcie – blokowanie budów przez sąsiadów. Wszystko to sprawia, że mieszkań powstaje mniej, niż mogłoby powstać.

Hamowanie inwestycji

Jak podkreślają autorzy raportu PZFD, liczba wybudowanych mieszkań w ostatnich latach sukcesywnie rosła – od ponad 50 tys. w 2013 r. do ponad 140 tys. w ub.r. – Kryzys gospodarczy, załamanie na rynku kredytów hipotecznych, niestabilność prawa i biurokracja sprawiły, że liczba nowych inwestycji dramatycznie spadła – alarmuje PZFD. Podaje, powołując się na dane GUS, że w 2021 r. deweloperzy rozpoczęli budowę 166 tys. mieszkań, w 2022 r. – 115 tys. W styczniu br. rozpoczęto budowę 5,8 tys. lokali – o ponad 20 proc. mniej niż w styczniu ub.r. Prognozy nie są optymistyczne. W całym 2023 r. deweloperzy rozpoczną budowę ok. 70–80 tys. mieszkań. Dla porównania – w ub.r. oddali do użytku 144 tys. mieszkań i domów – to 60 proc. wszystkich wybudowanych w tym czasie. Inwestorzy indywidualni wznieśli 91 tys. mieszkań i domów.

Czytaj więcej

Sprzedaż mieszkań nabiera rozpędu

Jedną z większych bolączek branży jest brak terenów pod osiedla. Działki, które są do wzięcia, nie zawsze są zlokalizowane tam, gdzie Polacy chcieliby mieszkań. Na wagę złota są świetnie skomunikowane grunty w centrach miast, z rozwiniętą infrastrukturą, bez wad prawnych.

Grzegorz Kiełpsz, prezes PZFD, uważa, że rozwiązaniem może być uwolnienie terenów zarezerwowanych pod wygaszany państwowy program „Mieszkanie+”. – Branża deweloperska od początku podkreślała, że założenia programu nie wróżą mu sukcesu. Jednym z jego efektów był natomiast wzrost cen gruntów, bo nagle z obrotu wyeliminowano wiele terenów, które można było przeznaczyć pod budownictwo wielorodzinne – mówi prezes PZFD. – Mniejsza podaż istotnie wpłynęła na ceny ziemi – zwraca uwagę.

Problemem jest także brak planów zagospodarowania przestrzennego. – W całości pokrytych planami jest zaledwie 317 gmin na 2,5 tys. wszystkich – podaje PZFD. Rozwój mieszkaniówki hamuje też biurokracja. Jak mówi cytowana w raporcie PZFD Joanna Janowicz, dyrektor zarządzająca Constructa Plus, średni czas inwestycji deweloperskich wydłużył się już do pięciu lat.

Przy uzyskiwaniu pozwoleń na budowę najdłużej trwają uzgodnienia drogowe i uzgodnienia z gestorami mediów. Procedury mogą się ciągnąć nawet kilkanaście miesięcy. – Uzgodnienia drogowe i ogromne koszty partycypacji inwestora w budowie infrastruktury to kolejny hamulcowy rozwoju budownictwa mieszkaniowego – podkreśla Rafał Zarzycki, wiceprezes Krajowej Rady Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa. – Dlatego trzeba stworzyć jasne zasady partycypacji w kosztach infrastruktury i ład w… planowaniu ładu przestrzennego. Szukajmy rozwiązań, a nie wymówek – apeluje.

Wiceprezes podkreśla, że w codziennej pracy ma wiele przykładów uznaniowości i nieprawidłowości czy braku świadomości, że na te mieszkania, drogi i ułatwienia czeka przecież zwykły Kowalski.

Zdarza się, że na uzgodnienia środowiskowe firma musi poczekać i półtora roku, na decyzję środowiskową – niemal rok. – A w tym czasie mógłby powstać budynek wielorodzinny – podkreśla Rafał Zarzycki.

Do tego dochodzą koszty. Jak mówił w wywiadzie dla „Rzeczpospolitej” Robert Stachowiak, prezes SGI, deweloperzy płacą za infrastrukturę, którą teoretycznie powinno budować miasto. – W urzędzie słyszymy, że droga musi być, ale miasto nie ma na nią budżetu. „Jak chcecie sobie budować mieszkania, to wybudujcie drogę”. Patrzę w biznesplan i widzę, że się nam to nie opłaca. Ostatecznie podjęliśmy ryzyko i zgodziliśmy się tę drogę wybudować. Ok. 900 zł w cenie mkw. mieszkania to koszt infrastruktury – mówił.

Nakręcanie cen

Zdaniem Grzegorza Kiełpsza w najbliższym czasie nie ma co liczyć na obniżki cen na rynku pierwotnym. – Główne powody to inflacja i brak równowagi – tłumaczy. – Ceny miałyby szansę się ustabilizować, jeśli podaż dogoniłaby popyt – zaznacza.

Prof. dr hab. Anna Szelągowska z Katedry Miasta Innowacyjnego Szkoły Głównej Handlowej podkreśla, że kształtowanie się cen zależy od wielu czynników – adresu i standardu mieszkania, poziomu inflacji, kosztów budowy, wysokości stóp procentowych, popytu na kredyty w programie „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, wydarzeń za naszą wschodnią granicą. – Przy utrzymującej się dwucyfrowej inflacji nie ma co liczyć na spadek cen, zwłaszcza w największych aglomeracjach – mówi prof. Szelągowska. Według niej nowe mieszkania mogą zdrożeć o ok. 5 proc., rok do roku.

Siedem grzechów głównych, które hamują rozwój mieszkalnictwa, zidentyfikował Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD). To: nieżyciowe prawo i uznaniowość urzędnicza, długi czas wydawania pozwoleń, lęk urzędników przed podejmowaniem decyzji, brak ziemi i brak planów zagospodarowania, rosnące koszty inwestycji, przeciągające się uzgodnienia dotyczące przyłączeń dróg i mediów, wreszcie – blokowanie budów przez sąsiadów. Wszystko to sprawia, że mieszkań powstaje mniej, niż mogłoby powstać.

Pozostało 90% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości mieszkaniowe
Domy za 1 euro we Włoszech. Kolejne domy czekają na nowych właścicieli
Nieruchomości mieszkaniowe
Spadek sprzedaży i rezerwacji mieszkań w maju. Kredyt „Na start” się oddala
Nieruchomości mieszkaniowe
Miesiąc albo 30 lat z kredytem
Nieruchomości mieszkaniowe
Potencjalne fiasko programu „Na start”. Potrzebne deklaracje
Nieruchomości mieszkaniowe
Mieszkania będą drogie w 2024 roku. Wzrosty cen lokali przebiją inflację
Nieruchomości mieszkaniowe
Sonda deweloperska, czyli czy i jak gorąco jest na rynku mieszkaniowym