Polacy kupią więcej metrów mieszkania na kredyt po decyzji RPP

Im niższe stopy procentowe, tym Polaków stać na większy kredyty hipoteczny, a więc na większe mieszkanie. Sprawdzamy, jak to działa w praktyce.

O ile wzrośnie zdolność kredytowa po obniżce stóp procentowych

Rada Polityki Pieniężnej w środę obniżyła główną stopę referencyjną o 0,5 pkt proc., do 5,25 proc. (z 5,75 proc. wcześniej). Tym samym kredyty mieszkaniowe staną się tańsze, i – co ważne – bardziej dostępne.

Jarosław Sadowski, dyrektor departamentu analiz portalu Rankomat.pl., szacuje, że tylko ten jeden ruch RPP powoduje, iż nasza zdolność kredytowa rośnie o ok. 5 proc. – Jeśli jeszcze na początku kwietnia kogoś było stać kredyt na ok. 100 tys. zł, to po obniżkach jego zdolność kredytowa wzrośnie do 105 tys. zł – wylicza. – Jeśli było go stać na 500 tys. zł kredytu, to teraz będzie mógł dostać ok. 525 tys. zł – dodaje.

Jak to wygląda w przypadku przeciętnego Polaka? Osoba zarabiająca średnie wynagrodzenie w kraju (obecnie w sektorze przedsiębiorstw to ok. 9 tys. brutto na miesiąc, czyli ok. 6,5 tys. netto) dotychczas mogła liczyć na ok. 437 tys. zł kredytu. Po obniżce stóp procentowych o 0,5 pkt proc. jej zdolność kredytowa wzrosła do ok. 460 tys. zł. 

Czytaj więcej

Budżet Rodzinny

Stopy procentowe w dół. Sprawdź, o ile spadną raty kredytów

Rada Polityki Pieniężnej ścięła koszty pożyczania o 0,5 pkt proc. Dla posiadaczy kredytów mieszka...

Od czego zależy zdolność kredytowa 

Z kolei trzyosobowa rodzina, której łączny dochód równy jest dwóm średnim wynagrodzeniom, jeszcze kilka tygodni temu mogła pożyczyć w banku ok. 750 tys. zł. – Po obniżce stopy referencyjnej do 5,25 proc. może to być o 30–40 tys. zł więcej, a więc 780–790 tys. zł – szacuje Bartosz Turek, analityk rynków finansowych.

Eksperci zaznaczają przy tym, że takie wyliczenia to to tylko symulacje, bo zdolność kredytowa zależy od wielu czynników. Wysokość oprocentowania kredytu (a więc to, jakie raty będą do spłaty) i poziom dochodów to główne determinanty, ale do tego trzeba jeszcze doliczyć np. liczbę członków w rodzinie, ponoszone koszty życia, stałość i źródła dochodu, okres, na jaki się zadłużamy, wysokość wkładu własnego, dodatkowe koszty kredytu, warunki wymagane czy oferowana przez dany bank itp.

Czytaj więcej

Opinie Ekonomiczne

RPP tnie stopy. Adam Glapiński ruszył z pomocą Karolowi Nawrockiemu

Pierwszy zrobił to Jarosław Kaczyński, prezes PiS, potem prezydent Andrzej Duda. Dołączenie Adama...

Czy koszty pożyczania będą spadać?

Poprawa zdolności kredytowej o 5 proc. sama w sobie nie robi dużego wrażenia. – Ale najważniejsze jest to, że prawdopodobnie mamy do czynienia dopiero z początkiem pozytywnych zmian – komentuje Turek. Oczekiwania rynkowe wskazują bowiem, że RPP nie zatrzyma się na obniżce stóp procentowych o 0,5 pkt proc.: do końca tego roku spodziewany jest spadek stóp łącznie o 1 pkt proc. – do 4,75 proc., a do końca 2026 r. – łącznie o nawet 2,25 proc., do 3,5 proc.

– Jeśli tak się stanie, na koniec 2026 r. zdolność kredytowa tylko z tytułu obniżek stóp może się zwiększyć o ¼, a jeśli dodamy do tego potencjalny wzrost wynagrodzeń, to być może poprawa sięgnie nawet 1/3 – ocenia Turek.

– Jeśli stopy procentowe banku centralnego spadną do 3,5 proc., średnie oprocentowanie kredytu mieszkaniowego zapewne spadnie poniżej 6 proc., w okolice 5–5,5 proc. – analizuje Jarosław Sadowski. – A to już może być game changer na rynku, jeśli chodzi o koszty kredytów i popytu na nie – ocenia Sadowski.

Metraż mieszkań urośnie

Wzrost zdolności kredytowej po obniżce stóp procentowych oznacza też, że kupujący mieszkania będą mogli sobie pozwolić na nieco więcej metrów. Jak „urosną” kupowane na kredyt lokale? Szacunki dla „Rzeczpospolitej” opracował portal Tabelaofert.pl. Na potrzeby analizy przyjęto: obniżkę WIBOR 6M po konferencji RPP – z 5,03 proc. do 4,8 proc. (mniej więcej o tyle zmniejszył się WIBOR po kwietniowej konferencji – ale nie musi obniżyć się od razu), marżę na poziomie 2 proc. Oprocentowanie kredytu: WIBOR 6M plus marża. Kredyt na 30 lat, mieszkanie kupione po cenach wskazanych w barometrze serwisu. Modelowy Kowalski zarabia średnią w danym mieście (przyjęto wynagrodzenie netto), nie ma innych obciążeń.

Ewa Palus, główny analityk portalu Tabelaofert.pl, wyjaśnia, że już sama zapowiedź majowej obniżki spowodowała obniżki WIBOR, który jest jednym ze składników oprocentowania. Tak więc przeciętnie zarabiająca osoba w kwietniu ubiegłego roku mogła wziąć kredyt na 27,7 mkw., w maju ub.r. – na 26,6 mkw. W marcu tego roku, podobnie jak na początku kwietnia, taki klient mógł kupić mieszkanie o średnim metrażu 28,2 mkw. Z szacunków wynika, że na początku maja w zasięgu kredytobiorcy był 30,1-metrowy lokal, a w połowie maja będzie to 30,9-metrowy lokal.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Barometr cen mieszkań. Wzrosty cen wyhamowały

Ceny nowych mieszkań w dziesięciu największych miastach wzrosły w ciągu roku średnio o 8,2 proc....

Ile metrów za kredyt w Warszawie, a ile w Krakowie

Eksperci serwisu TabelaOfert.pl wskazują, że singiel ze średnimi zarobkami np. w Warszawie na początku kwietnia (stopa procentowa 5,75 proc., WIBOR 6M: 5,76 proc.) mógł kupić na kredyt 29,1 mkw., 6 maja (stopa: 5,75 proc., WIBOR 6M: 5,03 proc.) – 31,2 mkw. W połowie maja może to być już 34,5 mkw. (stopa: 5,25 proc., WIBOR 6M: 4,8 proc.).

W Krakowie dostępna powierzchnia mieszkania kupowanego na kredyt może wzrosnąć z 33,8 mkw. na początku kwietnia do 37,1 mkw. w połowie maja. We Wrocławiu z 29 do 31,9 mkw., w Trójmieście z 31,2 do 34,3 tys. mkw., a w Łodzi z 32 do 35,2 mkw., odpowiednio. Pod uwagę wzięto ceny mieszkań z tzw. barometru serwisu TabelaOfert.pl. Np. w Warszawie średnie ofertowe ceny nowych lokali od kwietnia ub.r. do kwietnia br. wzrosły o 4,5 proc., średnio do ponad 17,2 tys. zł za mkw., a w Krakowie o 5,8 proc., do 16,2 tys. zł za mkw. 

Klienci ruszą na zakupy mieszkań? Kredyt jest ciągle drogi

Czy po spadku stóp procentowych popyt na mieszkania się ożywi? Klienci ruszą na zakupy? – Dziś trudno o jednoznaczne oceny. Popyt odroczony jest duży, ale część klientów może się wstrzymać z transakcją i wyczekiwać kolejnych obniżek stóp – uważa Ewa Palus. Jej zdaniem sprzedaż mieszkań odbije, ale trudno prognozować, jak bardzo.

Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości Grupy Morizon-Gratka, zaznacza, że obniżka stóp procentowych to zapowiedź spadków rat już zaciągniętych kredytów hipotecznych. Oznacza też niższe oprocentowanie i większą dostępność kredytów dla tych, którzy dopiero planują zakup mieszkania. – Jednak zarówno skala obniżki, jak i to, że na rynek mieszkań ma wpływ wiele innych czynników, skłania do przypuszczeń, że w najbliższym czasie nie odnotujemy istotnych zmian popytu – uważa Drogomirecki. – O ile bowiem zaciągnięcie kredytu będzie nieco łatwiejsze, zwiększy się kwota, którą będzie można uzyskać w banku, o tyle wciąż nie będzie to tani kredyt, na który będzie mogło sobie pozwolić wielu chętnych. Przeszkodą na drodze do zwiększenia liczby transakcji pozostają ceny. W przypadku sporej części ofert lokali są zawyżone, nieadekwatne do dzisiejszych realiów.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Tak deweloperzy wyceniali mieszkania w kwietniu

W Warszawie średnia cena mkw. mieszkań deweloperskich jest wyższa niż przed rokiem tylko o nieco...

Zdaniem Drogomireckiego obniżka stóp procentowych nie spowoduje powrotu na rynek także inwestorów, którzy, jak podkreśla, w ubiegłych latach odpowiadali za znaczną część transakcji. – Ani stabilizacja cen mieszkań, ani ochłodzenie koniunktury na rynku najmu nie zachęcają dziś do lokowania kapitału na tym rynku – mówi.

Jaki kredyt – ze stałym czy zmiennym oprocentowaniem

Ekspert Morizona podkreśla jednocześnie, że środowa decyzję RPP to ważny i długo wyczekiwany krok nie tylko przez rynek nieruchomości. – Sądzę jednak, że dopiero kolejne, głębsze obniżki stóp procentowych w połączeniu z korektą cen – zwłaszcza na rynku pierwotnym – mogą przynieść wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi – podsumowuje.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, przypomina z kolei, że rynek kredytowy już się ożywił. – Dane BIK wskazują, że kwiecień praktycznie powtórzył dobry wynik z marca. Kwietniowy wynik (ok. 36 tys. wnioskujących o kredyt) na pewno jest daleki od rekordów sprzed czterech lat (ponad 50 tys.), ale wydaje się zaskakująco dobry, jak na obecny poziom oprocentowania kredytów – mówi.

Według niego osoby niemogące dłużej czekać będą pewnie chętniej brały pod uwagę kredyty ze zmiennym oprocentowaniem, licząc na spadek rat w najbliższej przyszłości. Trzeba jednak pamiętać, że zdolność kredytowa zostanie obliczona z uwzględnieniem obecnych, wciąż dość wysokich stawek procentowych – mówi Andrzej Prajsnar. – Jeżeli chodzi o wpływ niższych stóp procentowych NBP na zdolność kredytową, to wydaje się, że lepiej mówić raczej o wpływie notowań WIBOR. Stopa międzybankowa znacząco spadła jeszcze przed ostatnią decyzją RPP. W przypadku oferty „zmiennoprocentowej” na rynku kredytów mieszkaniowych znajdziemy propozycje ze stawkami niewiele przekraczającymi 7 proc. W ofercie „stałoprocentowej” pojawiają się stawki nieco wyższe od 6 proc. To oczywiście wpływa pozytywnie na zdolność kredytową.

Kiedy Polaków będzie stać na większe mieszkania

Dane Rankomat.pl, z których korzysta RynekPierwotny.pl, wskazują, że średnia zdolność kredytowa pary z dochodem 10 tys. zł netto i 20-proc. wkładem własnym pomiędzy styczniem i kwietniem wzrosła o ponad 7 proc. (z 627 836 zł do 673 366 zł) przy kredycie z 20-letnim okresem spłaty. Taki wzrost zdolności kredytowej (ok. 45,5 tys. zł w ujęciu kwotowym) pozwoliłby zakupić nowe mieszkanie większe o 4,2 mkw. w Bydgoszczy, o 4 mkw. w Łodzi i Lublinie, o 3,6 mkw. w Katowicach, 3,5 mkw. w Szczecinie, 3,4 mkw. w Poznaniu, 3,1 mkw. we Wrocławiu, 2,7 mkw. w Krakowie i Gdańsku i o 2,5 mkw. w Warszawie.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Ultraluksusowe apartamenty są już w Polsce. Nawet 100 tysięcy złotych za metr

30, 50, 100 tys. zł za metr. Ceny mie...

Pro