Z tego artykułu się dowiesz:
- Jak zmienił się rynek mieszkań w Polsce od 2020 roku
- Dlaczego ceny transakcyjne mieszkań rosły, mimo braku tanich kredytów
- Jak demografia i migracje wewnętrzne wpływają na rynek mieszkaniowy w Polsce
- Dlaczego efektywność energetyczna nieruchomości staje się coraz ważniejsza
Jak mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w portalu Otodom, lata 2020–2024 to czas wyjątkowej zmienności na rynku mieszkań. - W krótkim okresie doszło do wielu przełomowych wydarzeń, które odcisnęły piętno i na deweloperach, i nabywcach mieszkań - zaznacza.
Czytaj więcej
W listopadzie deweloperzy zamrozili cenniki. W Warszawie średnia cena ofertowa nowych mieszkań nieznacznie spadła, a w pozostałych metropoliach pra...
Ceny transakcyjne mieszkań konsekwentnie w górę
W latach 2018/2019 rynek nieruchomości się rozpędzał. Wyhamował po zderzeniu z koronawirusem. W II kw. 2020 r. deweloperzy sprzedawali w Warszawie po ok. 500–700 mieszkań miesięcznie, podczas gdy w najlepszych miesiącach sprzedaż sięgała nawet 2,5 tys.
W pierwszym roku pandemii wzrosło zainteresowanie większymi mieszkaniami i domami, na co wpływ miały rekordowo niskie stopy procentowe. W całym 2020 r. na siedmiu rynkach deweloperzy oddali 63 880 mieszkań. Średnia cena transakcyjna lokali wg NBP to 8652 zł za mkw. W 2021 r. liczba oddanych mieszkań to 59 887, a średnia cena transakcyjna 9 577 zł za mkw.
W 2022 r., jak przypomina Katarzyna Kuniewicz, sytuacja diametralnie się zmieniła. Wybuch wojny na Ukrainie wstrzymał na chwilę transakcje. Rynek spowolnił także pod wpływem inflacji i kolejnych podwyżek stóp procentowych.
Ogromne konsekwencje dla rynku miało ogłoszenie w grudniu 2022 r. przez rząd „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, który zaczął działać w lipcu 2023 r. W 2023 r. deweloperzy oddali na siedmiu rynkach 51 640 mieszkań. Średnia cena transakcyjna mkw. nowych lokali wynosiła 11 902 zł.
Czytaj więcej
Lokale położone kilkanaście kilometrów od dużych miast bywają tańsze nawet o jedną trzecią – wynika z analiz portalu RynekPierwotny.pl.
W 2024 r. dopłat do kredytów już nie było. Liczba mieszkań oddanych na siedmiu rynkach spadła do 48 286. Ale średnia cena transakcyjna mkw. podskoczyła do 13 965 zł. - Wydaje się, że cena transakcyjna jest zupełnie niezależna od danych GUS mówiących o skali budownictwa – komentuje Katarzyna Kuniewicz. – Wygląda, że zna tylko jeden kierunek – wzrostowy.
Choć przeciętna cena transakcyjna metra nowych mieszkań w 2024 r. rosła, to już cena całkowita lokali osiągnęła stan stabilizacji. Coraz mniejsza była powierzchnia oferowanych mieszkań.
2025. Rok paradoksów
Głównym impulsem dla mieszkaniówki w 2025 r. były pierwsze od 19 miesięcy obniżki stóp procentowych. Klienci nie mogą też narzekać na ofertę. W siedmiu miastach pod koniec listopada mieli do wyboru 61,3 tys. nowych mieszkań, doliczając lokale zarezerwowane, ale jeszcze niekupione – ponad 67,8 tys.
Świetny pod względem sprzedaży okazał się listopad – ze wstępnych danych Otodomu wynika, że na siedmiu rynkach deweloperzy sprzedali ok. 5 tys. mieszkań, w październiku znaleźli chętnych na ok. 3,9 tys., a we wrześniu – ponad 4 tys.
Ceny pozostały względnie stabilne (4,5-proc. wzrost rok do roku). – Duża oferta pełniła w tym roku funkcję stabilizującą. Kupujący mieli z czego wybierać, co pozwoliło na wzrost sprzedaży bez wywoływania gwałtownej presji cenowej. To jeden z paradoksów tegorocznej sytuacji: rynek był aktywny, ale jednocześnie stabilny – komentuje Katarzyna Kuniewicz.
Dodaje, że deweloperzy ostrożniej podchodzili do planowania nowych inwestycji. - Widać to w danych GUS – nie tylko zmniejszyła się liczba wydanych pozwoleń na budowę, ale wzrósł też odsetek decyzji, które nie są od razu przekładane na rozpoczęcie prac. To sygnał zwiększonej selektywności w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych – podkreśla.
Czytaj więcej
Bardzo mocny listopad. Piąta już obniżka stóp, ale przede wszystkim szeroko zakrojone akcje rabatowe, przyciągnęły klientów do biur sprzedaży dewel...
Demografia i energooszczędność a rynek mieszkań
Ekspertka zauważa, że choć zagregowane dane wskazują na stabilizację, to sytuacja w poszczególnych miastach jest różna, na co wskazuje czas wyprzedaży oferty. – W listopadzie skrócił się we wszystkich analizowanych lokalizacjach, jednak tempo i skala zmian są odmienne. Równowagę między popytem a podażą mamy m.in. w Poznaniu, Wrocławiu i Trójmieście. W Warszawie już drugi miesiąc z rzędu utrzymuje się rynek sprzedającego, a oferta nie nadąża za popytem - mówi. – Wiele wskazuje, że te różnice nie tylko między największymi aglomeracjami, ale także pomiędzy lokalizacjami w całej Polsce będą się nadal pogłębiać, m.in. ze względu na czynniki demograficzne i tempo migracji wewnętrznych.
– W najbliższych latach zyskiwać będą regiony imigracyjne, czyli przede wszystkim większe miasta i gminy je otaczające – dopowiada Mateusz Łakomy, ekspert ds. demografii. - W niemal wszystkich pozostałych regionach spodziewamy się wyludnienia. Można przewidywać, że rosnąć będzie znaczenie osób w wieku średnim, o dobrej sytuacji finansowej, które wyprowadzać się będą z małych mieszkań do domów w atrakcyjniejsze cenowo dzielnice miast, regiony podmiejskie a niekiedy nawet dzięki pracy zdalnej w inne atrakcyjne cenowo, środowiskowo i komunikacyjnie regiony kraju.
Czytaj więcej
Mniej emisji, mniej energii, mniej wody, mniej odpadów. Odpowiedzią na kryzys klimatyczny jest m.in. dekarbonizacja i gospodarka cyrkularna. Zrówno...
Coraz ważniejsze będą kwestie energooszczędności. Jak mówi Bartłomiej Derski, ekspert portalu WysokieNapiecie.pl, dziś efektywność energetyczna budynków jest niedoceniana. – Kupując mieszkanie na kredyt, koncentrujemy się, czy rata będzie wyższa czy niższa o 300–500 zł miesięcznie. Tymczasem poziom energooszczędności może przynieść bardzo podobny efekt w budżecie domowym. Ma to jeszcze większe znaczenie w przypadku zakupu domu, gdzie różnice w miesięcznych kosztach ogrzewania i podgrzewania wody mogą sięgać nawet 500–1000 zł – podkreśla. I dodaje, że ogromne znaczenie będzie mieć wprowadzenie etykiet energetycznych budynków i mieszkań, które powiedzą, ile energii nieruchomość zużywa. – Trzeba będzie je publikować przy sprzedaży, wynajmie nieruchomości – przypomina.
