Z tego artykułu dowiesz się:
- Jakie zmiany dotyczące decyzji o warunkach zabudowy wprowadza nowelizacja ustawy planistycznej?
- Dlaczego nowelizacja ustawy jest korzystna dla gmin w kontekście finansowym?
- Jakie są konsekwencje wprowadzenia nowych przepisów ponieść mogą inwestorzy?
- Jakie znaczenie mają nowe przepisy dla procedur planistycznych w kontekście terminów?
- Jakie uproszczenia i ułatwienia wprowadza nowelizacja w procedurze przyjmowania planów ogólnych?
- Dlaczego zmiany dotyczące definicji powierzchni zabudowy są istotne dla inwestorów?
Kluczowymi z punktu widzenia inwestorów zmianami w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym są te dotyczące decyzji o warunkach zabudowy, czyli popularnych wuzetek. Dzięki nowelizacji bezterminowo ważne będą nie tylko decyzje, które staną się prawomocne przed 1 stycznia 2026 r., ale również te, które zostaną wydane na podstawie wniosków złożonych przed 16 października 2025 r. W ich przypadku nie ma znaczenia, kiedy będzie wydana decyzja. Nie ma też terminu, w którym powinna się uprawomocnić.
Tą proinwestorską zmianą ustawodawca chce uchronić wnioskujących o wuzetki przed konsekwencjami nieuzyskania ich w ustawowym terminie z powodu przeciążenia urzędów, które zalała fala wniosków o wydanie decyzji WZ. Wielu inwestorów było zagrożonych tym, że nie dostaną w ustawowym terminie decyzji i nie zdąży się ona uprawomocnić przed końcem tego roku, a to oznaczałoby, że te WZ nie byłyby już bezterminowe. Bowiem od nowego roku decyzje WZ są ważne przez pięć lat od uprawomocnienia.
Czytaj więcej
Pierwszy lipca 2026 r. wypada w środę. Wiele wskazuje na to, że będzie to czarna środa, bo tego dnia większość gmin może dotknąć paraliż inwestycyj...
Co na zmianie ustawy planistycznej zyskają gminy?
Na nowelizacji zyskują też gminy. Nie muszą się już obawiać kar pieniężnych za niewydanie decyzji WZ w terminie. Czyli 21 dni w przypadku budynków jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 mkw. lub 90 dni w pozostałych przypadkach, z wyjątkiem inwestycji celu publicznego (65 dni). Każdy dzień zwłoki to 500 zł kary. W przypadku atrakcyjnych gruntów do urzędów wpływa nawet kilkanaście wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla jednej działki. Dlatego Związek Miast Polskich zabiegał o ograniczenie prawa do składania wniosków o WZ tylko do ujawnionych w księgach wieczystych właścicieli nieruchomości, ale nie przekonał decydentów do tego rozwiązania. Samorządom musi więc wystarczyć wprowadzenie przepisu, który uwalnia je od zagrożenia płacenia wysokich kar za nieterminowe wydanie decyzji. Z szacunków autorów nowelizacji wynika, że w przypadku części gmin, suma kar przekroczyłaby ich roczne budżety.
– Nowelizacja zawiesza lub przerywa bieg ustawowych terminów, co oznacza, że nie biegną one do 31 grudnia 2026 r. Dopiero od 1 stycznia 2027 r. rozpocznie się na nowo bieg terminów. W tym okresie organy nie będą ponosić negatywnych konsekwencji przekroczenia terminów, co daje im więcej czasu na wydanie decyzji, ale też umożliwi skupienie się na przygotowaniu planów ogólnych. Niestety dla inwestorów prawdopodobnie będzie to oznaczać spowolnienie procedur, czyli wydłużenie oczekiwania na wydanie decyzji o warunkach zabudowy – mówi adwokat, dr Joanna Barzykowska, kancelaria Graś i Wspólnicy.
Plany ogólne, które gminy muszą przyjąć do 30 czerwca 2026 r. to główna przyczyna nowelizacji ustawy planistycznej. Wielu inwestorów, bojąc się, że zmienią one przeznaczenie posiadanych przez nich gruntów, uniemożliwiając zabudowę, ruszyło do gmin po wuzetki. Odpowiedzialne za ich wydanie wydziały nie są w stanie obsłużyć wniosków, a ich głównym zadaniem jest w tej chwili przygotowanie planów ogólnych. Brak planu ogólnego na obszarze, który nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, czyli większości Polski, spowoduje blokadę inwestycji, a obecnie na 2500 gmin udało się je przyjąć zaledwie kilku. Ustawodawca uchronił przed tym zagrożeniem inwestycje celu publicznego. Decyzje o ustaleniu lokalizacji takiej inwestycji będą mogły być wydawane po 1 lipca 2026 r. mimo wygaśnięcia studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego i braku planu ogólnego.
Czytaj więcej
Do 31 grudnia 2026 r. zawieszone mają być kary za nieterminowe wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Reforma planowania i...
Łatwiej będzie przyjąć plan ogólny
Wchodząca 9 grudnia w życie nowelizacja wprowadza uproszczenia w procedurze przyjmowania planów. Chodzi, przede wszystkim, o zastąpienie uzgodnień planów – opiniowaniem. Wyjątek od tej zasady zrobiono dla regionalnych dyrekcji ochrony środowiska, Wód Polskich i parków narodowych, ale ograniczono zakres tych uzgodnień w stosunku do tego, czego wcześniej wymagano od gmin.
Druga ważna zmiana, to przesądzenie, że plan ogólny może zostać uchylony w części. Dotąd, zdaniem ekspertów, z błahych powodów wojewodowie uchylali plany w całości.
Proces powinno przyspieszyć też doprecyzowanie definicji powierzchni zabudowy. Przygotowujący plany mieli wątpliwości, czy do powierzchni zabudowy powinno się wliczać znajdujące się pod ziemią części budynku. Nowelizacja przesądza, że garaże podziemne czy piwnice nie liczą się do powierzchni zabudowy. To rozstrzygnięcie jest też ważne z punktu widzenia inwestorów planujących zabudowę działek.
Kolejnym postulowanym przez gminy ułatwieniem jest możliwość obniżenia, w przypadku niektórych inwestycji, wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej.
Obowiązek przyjęcia planów ogólnych wynika z przyjętej we wrześniu 2023 r. nowelizacji ustawy planistycznej (t.j. DzU z 2024 r., poz. 1130 ze zm.). Pierwotnie zakładano, że gminy przyjmą plany do 1 stycznia 2026 r. W tym roku dostały na to dodatkowe 6 miesięcy.
