Brakuje planów. Nie unikniemy paraliżu inwestycyjnego? Trwa wyścig z czasem

Ministerstwo Rozwoju i Technologii na bieżąco monitoruje stan prac nad planami ogólnymi w gminach. Z ostatnich danych wynika, że tylko 30 proc. gmin ma gotowy projekt planu ogólnego.

– Te gminy mają największe szanse na to, by zdążyć z uchwaleniem planów ogólnych w terminie, o ile nie zostaną one uchylone przez wojewodę – mówił na posiedzeniu sejmowej komisji infrastruktury wiceminister rozwoju Michał Jaros.

Zastrzeżenie ministra jest uzasadnione, bo dotąd tylko dwóm gminom (Pyskowice i Chojnów) na prawie 2500 udało się przyjąć plan ogólny. Przy czym Pyskowicom za drugim podejściem, bo pierwszy plan został unieważniony przez wojewodę. Taki sam los spotkał plany złożone przez trzy inne gminy.

Czytaj więcej

Samorząd

Zagospodarowanie przestrzenne: gminom łatwiej będzie wydawać decyzje

Do 31 grudnia 2026 r. zawieszone mają być kary za nieterminowe wydanie decyzji o warunkach zabudo...

Co brak planu ogólnego oznacza dla inwestorów?

– Brak planu ogólnego po wygaśnięciu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego spowoduje, że gmina nie będzie mogła wydawać decyzji o warunkach zabudowy ani przyjmować miejscowych planów, w tym Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych. Jeśli rzeczywiście, zgodnie z szacunkiem ministerstwa, tylko 30 proc. gmin przyjmie na czas plany ogólne, to za 7 miesięcy grozi nam dziura planistyczna, czyli paraliż dla nowych przedsięwzięć, które inwestorzy chcieliby realizować po 30 czerwca 2026 r. – Maciej Górski, adwokat, GPLF Kancelaria Prawa Nieruchomości

Brak planów będzie miał jeszcze jedną, zdaniem mec. Górskiego, bolesną konsekwencję – wzrost cen gruntów, które będą miały prawomocne decyzje o warunkach zabudowy lub będą położone na terenie, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania. Duzi inwestorzy mają tego świadomość i starają, aby np. w przypadku procedury ZPI dojść do takiego etapu, w którym brak planu miejscowego nie będzie przeszkodą dla przyjęcia ZPI. Przygotowanie ZPI to jest poważne przedsięwzięcie, nad którym pracuje się miesiącami, więc jest też kosztowne. Dlatego. Dlatego trwa wyścig z czasem, żeby ta praca i pieniądze nie zostały wyrzucone.

– To musi się przełożyć na koszty realizacji inwestycji i ceny nieruchomości – dodaje ekspert.

Na podobne konsekwencje opóźnienia w przygotowywaniu planów ogólnych wskazuje Michał Leszczyński, dyrektor działu prawnego w Polskim Związku Firm Deweloperskich.

– To oznacza przede wszystkim ryzyko zatoru decyzyjnego w gminach. Od 1 lipca 2026 r. plan ogólny stanie się podstawą do uchwalania miejscowych planów oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli nie wejdzie w życie, samorządy mogą mieć ograniczoną możliwość procedowania nowych inwestycji – zarówno publicznych, jak i prywatnych. To z kolei mogłoby przełożyć się na spowolnienie podaży mieszkań i zwiększenie niepewności inwestycyjnej – mówi Michał Leszczyński.

Czytaj więcej

Samorząd

Inwestycje celu publicznego nadal będą lokowane bez gminnych planów

Inwestycje celu publicznego wciąż będzie można lokować bez gminnych planów ogólnych. To ukłon w s...

Widmo paraliżu martwi nie tylko inwestorów

– Miasta zrzeszone w Unii Metropolii Polskich alarmują, że proces uchwalania planów ogólnych obarczony jest dzisiaj barierami, które mogą doprowadzić do paraliżu planistycznego. Samorządy zwracają uwagę na nieprecyzyjne przepisy, które pozostawiają szerokie pole do różnej interpretacji, co grozi unieważnianiem planów już na etapie nadzoru – nawet z powodu drobnych błędów proceduralnych. Dużym obciążeniem są również kary za nieterminowe wydawanie decyzji o warunkach zabudowy, które w praktyce wynikają z przeciążenia urzędów lawinowym wzrostem liczby tych wniosków – mówi Karolina Kopyra, koordynator Komisji ds. Urbanistyki, Infrastruktury, Transportu i Mieszkalnictwa UMP.

UMP podkreśla, że przy obecnym kształcie procedur ryzyko niedotrzymania ustawowych terminów jest realne, a każda taka sytuacja grozi chaosem inwestycyjnym w największych ośrodkach kraju. Unia domaga się pilnego usprawnienia przepisów.

Jak uniknąć blokady inwestycji?

Obowiązek przyjęcia planów ogólnych wprowadził we wrześniu 2023 r. poprzedni rząd, ale przepisy wykonawcze wydawano jeszcze w 2024 r. Pierwotnie gminy miały czas na przyjęcie planów ogólnych do końca tego roku. Obecna ekipa rządząca wydłużyła ten termin do końca czerwca 2026 r. Z kolejnym wydłużeniem jest problem, bo rząd Mateusza Morawieckiego reformę planistyczną uczynił jednym z kamieni milowych KPO i jeśli do połowy przyszłego roku 80 proc. gmin nie będzie miało planów ogólnych, to przepadną pieniądze dla gmin na ich zrobienie.

– Od samego początku było wiadomo, że termin przyjęcia planów ogólnych jest nierealny. To jest trudny proces i powinien być rozłożony na trzy, a optymalnie na cztery lata. Również z powodu ograniczonej liczebności kadry. To, co my możemy zrobić, by pomóc, to robimy. Organizujemy szkolenia. Nowelizacja ustawy planistycznej, ułatwiająca przyjmowanie planów ogólnych czeka na podpis prezydenta – mówił minister Jaros.

Natomiast gminy czekają na wydłużenie terminu na przyjęcie planów.

– Nieustannie o to zabiegamy, choć zdajemy sobie sprawę, że zależy to od Komisji Europejskiej. Może uda się znaleźć inne rozwiązanie. Na przykład wydłużyć obowiązywanie studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania, które zgodnie z obowiązującymi dziś przepisami wygasają wraz z datą wejścia w życie planów ogólnych. Znalezienie rozwiązania, które da nam więcej czasu jest ważniejsze niż pieniądze z KPO na zrobienie planów, bo skutki gospodarcze niewłaściwego planowania są nieprawdopodobne – mówi Marek Wójcik, ekspert ds. legislacji Związku Miast Polskich.

Poseł Piotr Uściński (PiS) i były wiceminister rozwoju proponuje, by paraliżowi inwestycyjnemu zaradzić przez wydłużenie możliwości wydawania decyzji WZ na dotychczasowych zasadach:

– Wiemy, że mają one swoje złe strony, ale jednak pomogły realizować inwestycje przez lata, gdy gminy nie wykonały swoich obowiązków nałożonych w 2003 r. i nie przyjęły miejscowych planów. Teraz również mamy taką sytuację, że gminy sobie nie poradziły. I państwo nie może patrzeć na to, że trudno, że włodarze sobie nie poradzili, wobec czego karzemy wszystkich potencjalnych inwestorów – powiedział na komisji infrastruktury poseł Uściński.

Z kolei zdaniem szefa tej komisji, posła Mirosława Suchonia (Polska 2050) zaniedbania gmin w obszarze planowania przestrzennego są tak duże, że zmobilizować ich władze do działania można tylko wprowadzając surowe konsekwencje za niedotrzymanie terminów.

Rząd szuka rozwiązania w sprawie planów ogólnych

Rząd rozmawia z KE. Dziś nie wiadomo jeszcze, czy i na jakie ustępstwa jest gotowa.

– Nie odpowiem dziś na pytanie, czy termin na przyjęcie planów zostanie wydłużony. Jakakolwiek deklaracja może wyhamować gminy w ich przyjmowaniu. Przyjrzymy się na początku roku, jak sytuacja wygląda, i ewentualnie wtedy będziemy podejmować decyzje – odpowiada minister Jaros.