Reklama
Rozwiń

Czasy są dość frustrujące dla deweloperów

Dziś taniej kupić biurowiec niż budować nowy. Chcemy kupować biurowce, których wartość można podnieść przez modernizację lub skonwertować, na przykład na cele mieszkaniowe – mówi Tomasz Lisiecki, dyrektor zarządzający spółki TriGranit.

Publikacja: 14.07.2025 00:00

Tomasz Lisiecki, dyrektor zarządzający spółki TriGranit.

Tomasz Lisiecki, dyrektor zarządzający spółki TriGranit.

Foto: Mat. prasowe

Minął prawie rok od przejęcia TriGranitu przez czeski fundusz DRFG. Jak wygląda realizacja wspólnej strategii, co zmieniło się w funkcjonowaniu spółki – dewelopera obecnego na kilku rynkach naszego regionu Europy?

TriGranit to spółka deweloperska, której model biznesowy polega na budowie i sprzedaży nieruchomości. Celem nie było tworzenie własnego portfela, szczególnie że opieraliśmy się na drogim finansowaniu. Po przejęciu przez DRFG trochę mocniej wchodzimy w asset management, zarządzając nieruchomościami kupionymi przez fundusz. To zarządzanie w szerokim rozumieniu, bo coraz częściej kupuje się trochę starsze budynki z myślą o zmianie ich przeznaczenia – i to wykonujemy. Jesteśmy też spółką, która ma dostarczać budynki do portfeli funduszy zarządzanych przez DRFG. W Czechach są struktury podobne do REIT-ów, czerpiące dochody z najmu nieruchomości. Fundusze nie mogą mieć dużej ekspozycji na działalność deweloperską, stąd zakup TriGranitu przez DRFG.

Czasy są jednak dość frustrujące dla deweloperów, ponieważ w tej chwili niejednokrotnie tańszy okazuje się zakup istniejącego budynku niż budowa nowego. Inflacja zrobiła swoje, koszty budowy dramatycznie wzrosły, a czynsze jeszcze tego nie dogoniły. Poza kilkoma budynkami w centrum, tak jest ogólnie w Warszawie, tak jest w Budapeszcie. Oczywiście, nowy budynek to najświeższe technologie, rozwiązania ESG, wdrożenie tego w starszym budynku to nakłady.

Widzimy jeszcze jedną zmianę wynikającą z przejęcia. Spółka TriGranit została założona w 1995 r. na Węgrzech, później właścicielami były duże globalne czy paneuropejskie fundusze. Teraz wracamy pod skrzydła bardziej lokalnego kapitału. To zupełnie zmienia optykę. W ostatnich latach na komitetach inwestycyjnych dużo rozmawialiśmy o geopolityce, agresji Rosji na Ukrainę i ryzyku dla Polski, teraz rozmawiamy stricte o rynku, aktywach – lokalna sytuacja jest dla właściciela doskonale znana. Do dziś wielu amerykańskich zarządzających core’owymi funduszami nie widzi szans, żeby na komitecie inwestycyjnym podjąć temat inwestowania w Polsce. Podobnie jest z kapitałem niemieckim. Ci inwestorzy raczej dziś w Polsce sprzedają. Stąd wręcz desant czeskich i bałtyckich funduszy w Polsce, czy aktywność inwestorów z Węgier w ciągu ostatnich dwóch lat.

Czytaj więcej

Biura na mniejszej fali. Co z cenną ziemią pod zabudowę komercyjną?

Czy jest perspektywa, by ten kapitał core’owy do nas wrócił? Od czego to zależy?

Wydaje się, że tak. Ogromne znaczenie ma oczywiście geopolityka, ale w tej chwili istotna jest także sytuacja na macierzystych rynkach tych inwestorów. Na Zachodzie ceny nieruchomości mocno pospadały, co więcej, wiele świetnych budynków przez lata trzymanych w portfelach stało się dostępne. Więc najpierw zachodnie fundusze muszą alokować kapitał u siebie w domu, a dopiero później będą mogły pomyśleć o powrocie do Polski – bo nasz rynek niezmiennie oferuje najwyższej jakości nieruchomości po trochę niższych cenach.

Reklama
Reklama

Wracając do geopolityki – to, co się dzieje na Ukrainie ma znaczenie. W tej chwili na Węgrzech zagranicznych inwestorów można policzyć na palcach jednej ręki. Przed wojną inwestowano tam 1,5 mld euro, dziś 300 mln euro, w tym roku spodziewane jest odbicie – ale do 500 mln. Pierwsza strona „Wall Street Journal” czy „Financial Timesa” na Zachodzie dużo znaczy, a Wiktor Orban regularnie pojawia się tam z wypowiedziami zniechęcającymi inwestorów. Tymczasem długoterminowe fundamenty rynku biurowego są stabilne – jest popyt na nowoczesne powierzchnie, gdzie będzie chciała pracować wykształcona kadra.

Skoro jesteśmy przy polityce, za nami gorące wybory prezydenckie, wygrał kandydat, który nie jest entuzjastycznie nastawiony do UE, bliżej mu do Donalda Trumpa. Te wybory mają znaczenie?

Rozmawiamy teraz o finansowaniu projektów w Polsce z bankami austriackimi i niemieckimi, to w ogóle nie jest przedmiot rozmowy. Mieliśmy osiem lat rządów Zjednoczonej Prawicy razem z prezydentem z tego obozu, a gospodarka wręcz grzała – większe znaczenie miały pandemia i rosyjska agresja na Ukrainę.

Skoro jesteście ramieniem wykonawczym DRFG, to co planujecie w samej Polsce?

Będziemy rozwijać asset management w segmencie biurowym. Chcemy kupować biurowce – po pierwsze takie, których wartość można podnieść przez modernizację i dostosowanie do współczesnych standardów. Po drugie takie, które można skonwertować – np. na mieszkania. Widzimy kilka potencjalnych nieruchomości w Warszawie i nie tylko.

Patrzymy też na rynek logistyczny – to nigdy nie była nasza domena, ale DRFG ma takie aktywa. Rozważamy zakup gotowych nieruchomości albo realizację własnych projektów deweloperskich. Co prawda to segment mocno powiązany z niemiecką gospodarką i widać spowolnienie, głównie na ścianie zachodniej. Niemniej Polska ma cały czas tę przewagę, że można mieć tu magazyn szybko i relatywnie tanio. Szybko – bo samorządy stwarzają dogodne warunki dla inwestorów, a jeśli ktoś narzeka na procedury związane z pozwoleniami, niech spróbuje budować w Czechach. Taniej – bo czynsze są u nas niższe nie tylko niż na Zachodzie, ale właśnie u południowych sąsiadów. To oczywiście wyzwanie dla deweloperów, więc sztuką jest znaleźć naprawdę tani grunt.

Nie skupiamy się tylko na Polsce, bo duże możliwości widzimy na rynkach rozwijających się, gdzie sytuacja jest podobna jak w Polsce czy na Węgrzech 15 lat temu – to Bułgaria czy Bałkany.

Czytaj więcej

ESG kluczowe dla finansowania i wycen budynków
Reklama
Reklama

Co z nieruchomościami handlowymi? TriGranit ma na koncie liczne galerie w Polsce…

Rynek dużych centrów handlowych jest już nasycony i nie powstają nowe projekty. Duże centra, mocno przecież doświadczone pandemią, radzą sobie dziś świetnie. Nie wykluczamy inwestycji w istniejące galerie. To rynek bardzo dojrzały i nie tak łatwo kupić coś tanio. Dlatego to dobry produkt dla inwestora długoterminowego.

A dynamicznie rozwijający się segment parków handlowych?

DRFG ma w portfelach parki i przyglądamy się również temu rynkowi. Sytuacja jest podobna, jak na rynku magazynowym. Park można bardzo łatwo i szybko postawić, a konkurencja jest duża. Oglądaliśmy kilkadziesiąt parków – gotowych do kupienia lub projektów deweloperskich – tylko w nielicznych widać wzrost obrotów najemców. W Polsce jest tak, że jeśli jakiś projekt jest sukcesem, to zaraz nadciąga konkurencja. Jak ktoś z Zachodu przyjedzie i widzi przy jednym skrzyżowaniu trzy dyskonty, to się łapie za głowę. Trochę podobnie było z galeriami, w Poznaniu pod kilof poszła Malta – budynek całkiem nowy, teraz będą tam mieszkania.

Poza tym, parki to dziś rynek najemcy – jest oczekiwanie zachęt czynszowych czy finansowania wykończenia.

DRFG inwestuje też w mieszkania. Czy ten segment rynku was interesuje? Może również PRS?

Lata temu TriGranit zbudował osiedle Dębowe Tarasy w Katowicach, ale była to inwestycja towarzysząca centrum handlowemu Silesia City Center w ramach typowych dla nas projektów wielofunkcyjnych. Z jednej strony analizujemy potencjalne standardowe inwestycje mieszkaniowe, a z drugiej – jak wspomniałem – mamy na tapecie potencjalne projekty biurowe pod konwersję na mieszkania – właśnie na wynajem. W Polsce jest duży popyt na PRS, praktycznie wszystkie budynki wynajmują się w pełni. Mankamentem dla inwestorów zagranicznych jest waluta – czynsze są płacone w złotym i ryzyko kursowe jest istotne. Oczywiście, finansowanie można też pozyskać w złotym – ale kredyt jest dziś w Polsce niemal dwa razy droższy niż w euro.

Przedstawiciel jednego z inwestorów, który kupił biurowce pod akademiki powiedział, że takich nieruchomości nadających się do konwersji jest bardzo mało – biorąc pod uwagę aspekty techniczne…

Zgadza się. Mówimy głównie o budynkach z lat 70. i 80., z długimi korytarzami i gabinetami. Szklany budynek – a takich jest sporo do wzięcia na warszawskim Służewcu – trudno zaadaptować na cele mieszkaniowe. Druga kwestia to koszty. Cena zakupu musi być naprawdę niska, żeby opłacało się zainwestować w konwersję. Takich dramatycznych przecen w Polsce nie było.

Pod koniec zeszłego roku kupiliście biurowiec Signum Work Station na Służewcu, oddany w 2009 r., więc jak na polskie standardy już dość dawno. Jaki jest na niego plan?

Enel-Med, jeden z kluczowych najemców, właśnie przedłużył umowę najmu, dodatkowo powiększając zajmowaną powierzchnię. Chcemy utrzymać pozostałych najemców, rozmawiamy też z potencjalnymi nowymi. Będziemy dalej inwestować w sam budynek, poprzedni właściciel – Cromwell – też wykonał pod tym względem świetną pracę.

Reklama
Reklama

To, co dzieje się na rynku biurowym w Warszawie, jest trochę brutalne, ale zdrowe. Przez lata popyt na biura przewyższał podaż, dlatego i w centrum – gdzie była garstka budynków, i na Mokotowie, mieliśmy takie same stawki. Dziś jest już większe rozwarstwienie, powstało nowe zagłębie na Woli, dokąd przeszło wielu najemców z Mokotowa. Tu czynsze poszły w dół i kto zainwestował w budynek kilka lat temu, będzie musiał długo poczekać na zwrot.

Czytaj więcej

Polski kapitał na łowach. Jest głód inwestowania w nieruchomości

Na rynku nie ma dziś zachodnich funduszy core’owych, tylko łowcy okazji. To fundusze z regionu, ale i rodzimy kapitał. Kupują bogaci inwestorzy – ale nie mamy instrumentów pozwalających akumulować kapitał mniejszych graczy – ani REIT-ów, ani funduszy na wzór czeski. Czy u nas się w końcu uda?

Kibicuję, ale jestem sceptyczny. Polacy trzymają na rachunkach i lokatach 2 bln zł – więcej niż Hiszpanie czy Brytyjczycy. To są bardzo tanie pieniądze dla banków, które niekoniecznie są zainteresowane, żeby pojawiły się inne instrumenty, w które można byłoby alokować część tych środków. Będą walczyć swoimi produktami o te pieniądze. Oddając sprawiedliwość – nasz system bankowy chętnie finansuje dobre projekty nieruchomościowe, nawet w trudniejszych czasach typu pandemia. Jak życie pokazuje, tego nie ma na taką skalę w naszym regionie.

W Czechach są różne zachęty, np. podatkowe, nie było afer, bankructw – dlatego nawet kiedy lokaty były relatywnie wysoko oprocentowane, pieniądze do funduszy cały czas płynęły. Niektóre fundusze działają już kilkanaście lat. W Polsce tego nie ma, dlatego od czasu do czasu pojawiają się różni kowboje, którzy zbierają od ludzi pieniądze i te pieniądze wyparowują, co napędza nieufność.

Mamy coraz więcej zamożnych Polaków, a nie mamy porządnego wealth managementu – nie mówię o produkcie bankowym. W Czechach czy na Węgrzech takich instytucji jest mnóstwo. Nie dorobiliśmy się ani struktur, ani zaufania – by powierzyć komuś duże pieniądze w zarządzanie.

Reklama
Reklama

Głód inwestowania w nieruchomości jest – mnóstwo pieniędzy płynie na rynek obligacji korporacyjnych, do deweloperów, ale to przecież nie inwestycja w nieruchomość. Ryzyko takie samo, ale zwrot zupełnie inny.

CV
Tomasz Lisiecki

Z TriGranitem związany od 2004 r., z przerwą w latach 2017-2019, gdy pracował w CityCon. Zaczynał jako analityk, kierował działaniami na polskim rynku, później odpowiadał za rozwój i inwestycje całej grupy. Od powrotu w 2019 r. jest dyrektorem zarządzającym. Jest absolwentem Uniwersytetu w Toronto na kierunku ekonomia i finanse oraz studiów MBA w Kellogg School of Management i WHU–Otto Beisheim School of Management.

Minął prawie rok od przejęcia TriGranitu przez czeski fundusz DRFG. Jak wygląda realizacja wspólnej strategii, co zmieniło się w funkcjonowaniu spółki – dewelopera obecnego na kilku rynkach naszego regionu Europy?

TriGranit to spółka deweloperska, której model biznesowy polega na budowie i sprzedaży nieruchomości. Celem nie było tworzenie własnego portfela, szczególnie że opieraliśmy się na drogim finansowaniu. Po przejęciu przez DRFG trochę mocniej wchodzimy w asset management, zarządzając nieruchomościami kupionymi przez fundusz. To zarządzanie w szerokim rozumieniu, bo coraz częściej kupuje się trochę starsze budynki z myślą o zmianie ich przeznaczenia – i to wykonujemy. Jesteśmy też spółką, która ma dostarczać budynki do portfeli funduszy zarządzanych przez DRFG. W Czechach są struktury podobne do REIT-ów, czerpiące dochody z najmu nieruchomości. Fundusze nie mogą mieć dużej ekspozycji na działalność deweloperską, stąd zakup TriGranitu przez DRFG.

Pozostało jeszcze 92% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Reklama
Nieruchomości
Tyle płacimy za mieszkania z drugiej ręki. Nie ma spektakularnych przecen
Nieruchomości
BGK wspiera kredytem rzymską inwestycję polskiej hotelarskiej Grupy Molo
Nieruchomości
Indeks nastrojów. Deweloperzy mówią o podwyżkach cen mieszkań
Nieruchomości
Nieruchomości komercyjne na radarach polskich inwestorów. Jaki mają potencjał?
Nieruchomości
OVAL Sky, czyli inwestycja w potencjał Warszawy. Projekt Grupy Dekpol na Woli
Reklama
Reklama
Reklama
Reklama