Minął prawie rok od przejęcia TriGranitu przez czeski fundusz DRFG. Jak wygląda realizacja wspólnej strategii, co zmieniło się w funkcjonowaniu spółki – dewelopera obecnego na kilku rynkach naszego regionu Europy?
TriGranit to spółka deweloperska, której model biznesowy polega na budowie i sprzedaży nieruchomości. Celem nie było tworzenie własnego portfela, szczególnie że opieraliśmy się na drogim finansowaniu. Po przejęciu przez DRFG trochę mocniej wchodzimy w asset management, zarządzając nieruchomościami kupionymi przez fundusz. To zarządzanie w szerokim rozumieniu, bo coraz częściej kupuje się trochę starsze budynki z myślą o zmianie ich przeznaczenia – i to wykonujemy. Jesteśmy też spółką, która ma dostarczać budynki do portfeli funduszy zarządzanych przez DRFG. W Czechach są struktury podobne do REIT-ów, czerpiące dochody z najmu nieruchomości. Fundusze nie mogą mieć dużej ekspozycji na działalność deweloperską, stąd zakup TriGranitu przez DRFG.
Czasy są jednak dość frustrujące dla deweloperów, ponieważ w tej chwili niejednokrotnie tańszy okazuje się zakup istniejącego budynku niż budowa nowego. Inflacja zrobiła swoje, koszty budowy dramatycznie wzrosły, a czynsze jeszcze tego nie dogoniły. Poza kilkoma budynkami w centrum, tak jest ogólnie w Warszawie, tak jest w Budapeszcie. Oczywiście, nowy budynek to najświeższe technologie, rozwiązania ESG, wdrożenie tego w starszym budynku to nakłady.
Widzimy jeszcze jedną zmianę wynikającą z przejęcia. Spółka TriGranit została założona w 1995 r. na Węgrzech, później właścicielami były duże globalne czy paneuropejskie fundusze. Teraz wracamy pod skrzydła bardziej lokalnego kapitału. To zupełnie zmienia optykę. W ostatnich latach na komitetach inwestycyjnych dużo rozmawialiśmy o geopolityce, agresji Rosji na Ukrainę i ryzyku dla Polski, teraz rozmawiamy stricte o rynku, aktywach – lokalna sytuacja jest dla właściciela doskonale znana. Do dziś wielu amerykańskich zarządzających core’owymi funduszami nie widzi szans, żeby na komitecie inwestycyjnym podjąć temat inwestowania w Polsce. Podobnie jest z kapitałem niemieckim. Ci inwestorzy raczej dziś w Polsce sprzedają. Stąd wręcz desant czeskich i bałtyckich funduszy w Polsce, czy aktywność inwestorów z Węgier w ciągu ostatnich dwóch lat.
Czytaj więcej
Rynek biur od czasów pandemii działa na zwolnionych obrotach. Deweloperzy budujący siedziby do pr...
Czy jest perspektywa, by ten kapitał core’owy do nas wrócił? Od czego to zależy?
Wydaje się, że tak. Ogromne znaczenie ma oczywiście geopolityka, ale w tej chwili istotna jest także sytuacja na macierzystych rynkach tych inwestorów. Na Zachodzie ceny nieruchomości mocno pospadały, co więcej, wiele świetnych budynków przez lata trzymanych w portfelach stało się dostępne. Więc najpierw zachodnie fundusze muszą alokować kapitał u siebie w domu, a dopiero później będą mogły pomyśleć o powrocie do Polski – bo nasz rynek niezmiennie oferuje najwyższej jakości nieruchomości po trochę niższych cenach.