W jakiej walucie najemcy płacą za wynajem biur w polskich miastach sprawdza firma BNM – Real Estate Advisory.

Jak mówi Jerzy Węglarz, ekspert BNM, na głównych rynkach nieruchomości biurowych w Polsce waluta euro stała się standardem już wiele lat temu. – Rozwój rynku był przez lata zdominowany przez zagranicznych inwestorów, którzy budują lub finansują zakup biurowców, posiłkując się kapitałem nominowanym w europejskiej walucie, a płatności czynszów w euro zachęcają do zakupu takiej nieruchomości – wyjaśnia Jerzy Węglarz.

Zaznacza, że czynsz wyrażony w euro ułatwia też inwestorowi raportowanie. – Gwarantuje też spójność w zarządzaniu międzynarodowym portfelem, ale też pozwala na pominięcie ryzyka kursowego – tłumaczy Jerzy Węglarz.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Najemcy wyrywają sobie z rąk najlepsze biura. Nowy trend w stolicy

Biura szybciej znikają z oferty, poni...

Pro

Warszawa w euro, Katowice w złotych

Ekspert BNM analizuje dane z bazy firmy, sprawdzając waluty czynszów w biurowcach w siedmiu największych polskich miastach. Pod uwagę wzięto 1538 biurowców. W Warszawie sprawdzono 814 budynków biurowych, w Krakowie – 168, we Wrocławiu – 126, w Gdańsku – 124, w Poznaniu – 93, w Łodzi – 121, w Katowicach – 92. – Największe dysproporcje na korzyść euro są na trzech największych rynkach. W Warszawie, Krakowie i Wrocławiu czynsze w euro obowiązują w ok. dwóch trzecich biurowców – podaje Jerzy Węglarz. W Poznaniu, Łodzi i Katowicach częściej można znaleźć budynki z czynszami w złotych. – Pośrodku jest Gdańsk, gdzie liczba biurowców z czynszem w złotych i euro jest podobna – wskazuje Jerzy Węglarz.

Ekspert BNM tłumaczy, że z punktu widzenia najemcy, który zarabia i wydaje w złotych, najważniejszy jest kurs walut złoty/euro, który może wpłynąć na koszty najmu. – Patrząc historycznie, wahania kursu nie są duże, to raptem 3-6 proc., ale wiele osób wciąż pamięta sytuację na rynku kredytów hipotecznych notowanych we franku szwajcarskim – mówi Jerzy Węglarz.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Firmy zmieniają biura. Model „z większego do lepszego”

Najlepsze biura firmy rezerwują nawet...

Pro

– Dodatkowo część firm, w tym np. urzędy finansowane z budżetu państwa, musi określić dokładne wydatki na cały rok. Zmienne koszty nie są wtedy akceptowane – zauważa. Tacy najemcy, jak mówi Jerzy Węglarz, muszą szukać rozwiązań w innych miejscach, czyli biur w  budynkach, które mają czynsze nominowane w złotych lub płacić wyższe stawki uwzględniające wahania kursu.

Za jakie biura można zapłacić w złotych? – W budynkach, które kupował polski inwestor. Najczęściej to prywatny właściciel i niektóre instytucje państwowe będące posiadaczami portfela nieruchomości – wskazuje Jerzy Węglarz. – Stawki najmu w złotych obowiązują częściej w biurowcach klasy B i w większości biurowców klasy C, a także w przestrzeniach coworkingowych – dodaje.

Ważny gracz na rynku biur: urzędy 

Sektor publiczny jest coraz ważniejszym graczem na rynku biur. Jak podaje firma doradcza Newmark Polska, w ciągu ostatnich pięciu lat instytucje publiczne wynajęły łącznie ponad 400 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej.

– Ze względu na charakter działalności, urzędnicy nie są jednak typowymi najemcami, dlatego proces poszukiwania odpowiedniego lokalu i negocjacje warunków najmu bywają czasochłonne i skomplikowane – zaznacza Marcin Kowal, dyrektor w dziale powierzchni biurowych Newmark Polska.

Jak dodaje, wyzwaniem jest też przygotowanie umowy najmu. Trzeba zadbać o jasne zapisy, precyzujące, za co dokładnie zapłaci najemca i w jaki sposób będzie to rozliczane.

Dość częstym punktem spornym w negocjacjach umowy najmu z instytucją państwową jest określenie waluty, w jakiej będzie rozliczany czynsz. Większość właścicieli biurowców, zwłaszcza tych finansowanych kredytami w euro, wymaga, by czynsz był ustalany właśnie w tej walucie (wymóg banku finansującego). Tymczasem instytucje państwowe preferują rozliczenia w złotych.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Zasiedzieć się w coworku. Elastyczne biura wchodzą do najlepszych budynków

Większe szanse na przyciągniecie najemców mają biurowce, w których są powierzchnie coworkingowe i...

– Wbrew powszechnym opiniom, nie jest prawdą, że organizacje budżetowe mają prawny obowiązek rozliczeń w złotych (zasada walutowości, zgodnie z którą zobowiązania pieniężne w Polsce mogły być wyrażane i realizowane tylko w złotych polskich, przestała obowiązywać od 24 stycznia 2009 roku). Mimo to instytucje publiczne bardzo niechętnie decydują się na inne rozwiązania, gdyż rozliczenia w walucie polskiej, będącej podstawą budżetu państwa, są wygodniejsze i bez strat na różnicach kursowych – wyjaśnia Marcin Kowal.

Podkreśla, że przed ryzykiem kursowym można się zabezpieczyć, stosując tzw. cap na kursie walutowym. Chodzi o odpowiednio skonstruowany zapis w umowie, określający widełki kursowe, w jakich kurs waluty może się zmieniać. Wyższy lub niższy nie będzie brany pod uwagę.

– Inną możliwością jest podpisanie umowy najmu z czynszem ustalonym w euro, ale każdorazowo przeliczanym na złote, według kursu z dnia poprzedzającego wystawienie faktury. Czasami praktykowane jest też przeliczenie euro po średnim kursie na złote, np. z ostatnich 12 miesięcy, i wpisanie tak ustalonej wartości w polskiej walucie do umowy – wyjaśnia ekspert Newmark Polska.