W jakiej walucie najemcy płacą za wynajem biur w polskich miastach sprawdza firma BNM – Real Estate Advisory.
Jak mówi Jerzy Węglarz, ekspert BNM, na głównych rynkach nieruchomości biurowych w Polsce waluta euro stała się standardem już wiele lat temu. – Rozwój rynku był przez lata zdominowany przez zagranicznych inwestorów, którzy budują lub finansują zakup biurowców, posiłkując się kapitałem nominowanym w europejskiej walucie, a płatności czynszów w euro zachęcają do zakupu takiej nieruchomości – wyjaśnia Jerzy Węglarz.
Zaznacza, że czynsz wyrażony w euro ułatwia też inwestorowi raportowanie. – Gwarantuje też spójność w zarządzaniu międzynarodowym portfelem, ale też pozwala na pominięcie ryzyka kursowego – tłumaczy Jerzy Węglarz.
Czytaj więcej:
Biura szybciej znikają z oferty, ponieważ część firm chciała zdążyć z przeprowadzką przed wakacjami. Koszty najmu powierzchni do pracy już są w tre...
Pro
Warszawa w euro, Katowice w złotych
Ekspert BNM analizuje dane z bazy firmy, sprawdzając waluty czynszów w biurowcach w siedmiu największych polskich miastach. Pod uwagę wzięto 1538 biurowców. W Warszawie sprawdzono 814 budynków biurowych, w Krakowie – 168, we Wrocławiu – 126, w Gdańsku – 124, w Poznaniu – 93, w Łodzi – 121, w Katowicach – 92. – Największe dysproporcje na korzyść euro są na trzech największych rynkach. W Warszawie, Krakowie i Wrocławiu czynsze w euro obowiązują w ok. dwóch trzecich biurowców – podaje Jerzy Węglarz. W Poznaniu, Łodzi i Katowicach częściej można znaleźć budynki z czynszami w złotych. – Pośrodku jest Gdańsk, gdzie liczba biurowców z czynszem w złotych i euro jest podobna – wskazuje Jerzy Węglarz.
Ekspert BNM tłumaczy, że z punktu widzenia najemcy, który zarabia i wydaje w złotych, najważniejszy jest kurs walut złoty/euro, który może wpłynąć na koszty najmu. – Patrząc historycznie, wahania kursu nie są duże, to raptem 3-6 proc., ale wiele osób wciąż pamięta sytuację na rynku kredytów hipotecznych notowanych we franku szwajcarskim – mówi Jerzy Węglarz.
Czytaj więcej:
Najlepsze biura firmy rezerwują nawet na dwa–trzy lata przed przeprowadzką. Czynsze w topowych wieżowcach w Warszawie przekraczają 30 euro za mkw....
Pro
– Dodatkowo część firm, w tym np. urzędy finansowane z budżetu państwa, musi określić dokładne wydatki na cały rok. Zmienne koszty nie są wtedy akceptowane – zauważa. Tacy najemcy, jak mówi Jerzy Węglarz, muszą szukać rozwiązań w innych miejscach, czyli biur w budynkach, które mają czynsze nominowane w złotych lub płacić wyższe stawki uwzględniające wahania kursu.
Za jakie biura można zapłacić w złotych? – W budynkach, które kupował polski inwestor. Najczęściej to prywatny właściciel i niektóre instytucje państwowe będące posiadaczami portfela nieruchomości – wskazuje Jerzy Węglarz. – Stawki najmu w złotych obowiązują częściej w biurowcach klasy B i w większości biurowców klasy C, a także w przestrzeniach coworkingowych – dodaje.
Ważny gracz na rynku biur: urzędy
Sektor publiczny jest coraz ważniejszym graczem na rynku biur. Jak podaje firma doradcza Newmark Polska, w ciągu ostatnich pięciu lat instytucje publiczne wynajęły łącznie ponad 400 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej.
– Ze względu na charakter działalności, urzędnicy nie są jednak typowymi najemcami, dlatego proces poszukiwania odpowiedniego lokalu i negocjacje warunków najmu bywają czasochłonne i skomplikowane – zaznacza Marcin Kowal, dyrektor w dziale powierzchni biurowych Newmark Polska.
Jak dodaje, wyzwaniem jest też przygotowanie umowy najmu. Trzeba zadbać o jasne zapisy, precyzujące, za co dokładnie zapłaci najemca i w jaki sposób będzie to rozliczane.
Dość częstym punktem spornym w negocjacjach umowy najmu z instytucją państwową jest określenie waluty, w jakiej będzie rozliczany czynsz. Większość właścicieli biurowców, zwłaszcza tych finansowanych kredytami w euro, wymaga, by czynsz był ustalany właśnie w tej walucie (wymóg banku finansującego). Tymczasem instytucje państwowe preferują rozliczenia w złotych.
Czytaj więcej
Większe szanse na przyciągniecie najemców mają biurowce, w których są powierzchnie coworkingowe i biura serwisowane. Ile kosztują takie stanowiska?
– Wbrew powszechnym opiniom, nie jest prawdą, że organizacje budżetowe mają prawny obowiązek rozliczeń w złotych (zasada walutowości, zgodnie z którą zobowiązania pieniężne w Polsce mogły być wyrażane i realizowane tylko w złotych polskich, przestała obowiązywać od 24 stycznia 2009 roku). Mimo to instytucje publiczne bardzo niechętnie decydują się na inne rozwiązania, gdyż rozliczenia w walucie polskiej, będącej podstawą budżetu państwa, są wygodniejsze i bez strat na różnicach kursowych – wyjaśnia Marcin Kowal.
Podkreśla, że przed ryzykiem kursowym można się zabezpieczyć, stosując tzw. cap na kursie walutowym. Chodzi o odpowiednio skonstruowany zapis w umowie, określający widełki kursowe, w jakich kurs waluty może się zmieniać. Wyższy lub niższy nie będzie brany pod uwagę.
– Inną możliwością jest podpisanie umowy najmu z czynszem ustalonym w euro, ale każdorazowo przeliczanym na złote, według kursu z dnia poprzedzającego wystawienie faktury. Czasami praktykowane jest też przeliczenie euro po średnim kursie na złote, np. z ostatnich 12 miesięcy, i wpisanie tak ustalonej wartości w polskiej walucie do umowy – wyjaśnia ekspert Newmark Polska.
Co zmieni REIT na rynku biur
Jerzy Węglarz uważa, że wprowadzenie na polski rynek REIT-ów (instrumentów finansowych inwestujących na rynku nieruchomości) mogłoby spowodować zwiększenie udziału nowych budynków oferujących czynsze w złotych. – Przykładowy REIT po zebraniu kapitału na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie mógłby nabywać budynki biurowe i tym samym naturalnym rozwiązaniem byłoby oferowanie najmu w polskiej walucie – mówi ekspert. – Zwiększenie udziału lokalnych inwestorów, którzy rozliczają się w złotych, byłoby istotnym czynnikiem wspierającym najem w polskiej walucie.
