Do Budleksu dołączyli menedżerowie związani z Bouygues Immobilier Polska, którą to spółkę przejęła Develia. Mariusz Zabielski został dyrektorem zarządzającym, Małgorzata Maziarz szefową sprzedaży i marketingu, a Natalia Gronuś szefową działu rozwoju. To chyba jasny manifest, że przyspieszacie ze strategią przejścia z pozycji lokalnego gracza (głównie Toruń i Bydgoszcz) do grupy deweloperów budujących w kluczowych aglomeracjach…

Filip Friedmann: Skorzystaliśmy z okazji, jaka się nadarzyła na rynku i odświeżyliśmy management szczebla C, by realizować strategię ekspansji. Budlex utrzyma działalność w Toruniu i Bydgoszczy, ponieważ ma tam bardzo dobrą markę, bank ziemi i perspektywy, ale już od jakiegoś czasu kładziemy nacisk na nowe projekty w największych miastach – w Warszawie i Gdańsku. Bardzo się cieszę, że pozyskaliśmy tej klasy menedżerów. Mariusz Zabielski był dyrektorem operacyjnym na region centralny, co de facto oznaczało Warszawę. Udało się zaprosić do współpracy Małgorzatę Maziarz, która odpowiadała za sprzedaż oraz Natalię Gronuś, która pokieruje działem rozwoju, którego u nas dotychczas nie było – wcześniej to w dużej mierze ja zajmowałem się wyszukiwaniem gruntów. Ten dział jest szczególnie ważny, bo na coraz trudniejszym rynku przewagę konkurencyjną można budować m.in. jakością gruntów i inwestycji. Wiosną dołączyła do naszego działu marketingu Renata Kałużna ze Spravii. Podsumowując, w ostatnich latach byłem w Budleksie sterem, okrętem i żeglarzem – dziś mamy mocną strukturę, nowe rozdanie i nową energię, która udzieliła się wszystkim w firmie.

Teraz, jak wszyscy, czekamy, aż rynek odbije. Dzięki obniżeniu stóp procentowych widać już wzrost popytu na kredyty, choć nie przekłada się to jeszcze mocno na zakupy nowych mieszkań. Sprzedaż będzie się jednak poprawiać i oczekujemy stabilizacji na sensownym poziomie, chyba wszyscy sobie zdają sprawę, że nie ma co liczyć na powrót do szczytów z 2021 r.

Czytaj więcej

Nieruchomości mieszkaniowe

We wrześniu kupiliśmy tyle nowych mieszkań, jak za działania „Bezpiecznego kredytu”

To dopiero wstępny szacunek, ale i po korekcie sprzedaż mieszkań we wrześniu będzie robić wrażeni...

Panie dyrektorze, jaki jest plan na zwiększenie skali Budleksu?

Mariusz Zabielski: W perspektywie czterech lat, do 2029 r., celem jest podwojenie przychodów, do 500 mln zł rocznie, co oznacza, że musimy sprzedawać około 700 lokali rocznie. Firma ma mocną pozycję w Bydgoszczy i w Toruniu, ale wzrost umożliwią inwestycje w Gdańsku i Warszawie, gdzie dopiero zaczynamy budować rozpoznawalność. W Gdańsku realizujemy projekt Kapitanat i właśnie wprowadziliśmy do oferty kolejny. W Warszawie zrealizowaliśmy trzy projekty – Apartamenty przy Morskim Oku, Zielony Imielin i Osiedle Marynin, a nowy dział rozwoju już pozyskał grunt na Mokotowie i prowadzi zaawansowane negocjacje w sprawie zakupu dwóch kolejnych terenów – na Mokotowie i Wawrze. Warszawa jest kluczowym rynkiem, ponieważ to rynek najmniej wrażliwy na wahnięcia koniunktury – o ile ma się dobry produkt. Stolica powinna odpowiadać za połowę sprzedaży mieszkań i przychodów Budleksu. Osobiście uważam, że jesteśmy w stanie osiągnąć cele wcześniej niż w 2029 r. Bouygues w drugiej połowie 2021 r. sprzedał w Warszawie ledwie ponad 50 mieszkań, w kolejnym roku około 230, później sporo ponad 400, a w trudnym 2024 r. już 484, uzyskując 5. miejsce w sprzedaży wśród stołecznych deweloperów.

Na pewno przed nami rozbudowa działu rozwoju, złożonego na razie z dwóch osób, bo jeśli chcemy sprzedawać 700 mieszkań rocznie, musimy rocznie pozyskiwać grunty na około 1,2 tys. lokali. Stawiamy jednak na organiczny rozwój, krok po kroku. Natalia Gronuś przez ostatnie pięć lat podpisała z zespołem kilkadziesiąt umów zakupu gruntów z potencjałem budowy prawie 5 tys. mieszkań w samej Warszawie, więc ma bardzo duże doświadczenie. W dziale jest jeszcze Karolina Jaworska, która również przeszła z Bouyguesa.

W Bydgoszczy i Toruniu bank ziemi mamy zabezpieczony. Te miasta zawodowo znam bardzo dobrze, w tym pierwszym mieszkałem – zresztą w mieszkaniu kupionym od Budleksu – odpowiadałem za ekspansję sieci Lidl w tym regionie.

Kolejna kwestia to wzmocnienie działu marketingu, w Warszawie i Gdańsku Budlex nie jest marką znaną. Inwestujemy więc zarówno w marketing produktowy, jak i korporacyjny. Budlex ma 38 lat i zbudował prawie 10 tys. mieszkań, 231 budynków, ma ciekawe plany rozwoju. Chcemy, by z lokalnego gracza awansował do pierwszej dziesiątki polskich firm deweloperskich.

Plany są więc ambitne. W I połowie br. Budlex sprzedał (z rezerwacjami) 139 mieszkań, w całym 2024 r. – 277, w 2023 r. – 375, w 2022 r. – 413, a w 2021 r. – 624. Jakie są perspektywy krótkoterminowe? Czy potrzebne są kolejne obniżki stóp, by rozruszać popyt?

FF: Przyznam, że sprzedaż w I półroczu była poniżej oczekiwań, co też było powodem, dla którego postawiłem na tak mocne zmiany w firmie. Przygotowany pod koniec zeszłego roku plan na 2025 r. zakładał sprzedaż 350 lokali, co prawdopodobnie na dzisiaj jest nie do wykonania. Zastanawialiśmy się z nowym zespołem, co Budlex jest w stanie zrobić „na szybko”, poprzeczkę na 2025 r. ustawiliśmy sobie na 280 sprzedanych lokali, na początku października sprzedanych mieliśmy 180 mieszkań.

MZ: Budlex w ostatnich latach bardzo konserwatywnie podchodził do nowych projektów, biorąc pod uwagę trudne otoczenie rynkowe, więc z jednej strony miał szczupłą ofertę, ale z drugiej dziś nie ma nawisu. Mieszkania gotowe niesprzedane to tylko 45 sztuk w trzech miastach – przy 1 tys. w budowie – podczas gdy inni deweloperzy w samej Bydgoszczy potrafią mieć kilkaset gotowych lokali na stanie.

Stąd nasza ciężka praca nad wprowadzeniem do oferty nowych inwestycji, bez których nie widzimy szans na zwiększenie sprzedaży w II półroczu. To inwestycje dobrze zlokalizowane, z segmentu popularnego, ale w relatywnie wysokim standardzie, z rozsądnymi cenami. Otoczenie się poprawia, ceny są stabilne, liczymy na kolejne obniżki stóp. Istotne jest to, że nie budujemy dla inwestorów, tylko dla ludzi realizujących potrzebę mieszkaniową. W tym miesiącu planujemy wprowadzić do sprzedaży projekty w Gdańsku (107 mieszkań) i Toruniu (92 lokale w I etapie), a do końca roku jeszcze jeden w Toruniu (148 lokali). W I kwartale 2026 r. planujemy kolejne wprowadzenia, m.in. w Warszawie.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Filip Friedmann: Ludzie i deweloperzy migrują do największych aglomeracji

Lepszym wsparciem dla rynku mieszkaniowego niż rządowe programy byłoby po prostu rozpoczęcie obni...

Patrząc dalej w przyszłość, zważywszy na trendy demograficzne – czy Bydgoszcz i Toruń to miasta z jeszcze dużym potencjałem?

FF: To kwestia skali, sprzedaż po 150 mieszkań rocznie w Toruniu i Bydgoszczy jest do obronienia.

W długim terminie w Polsce na pewno największe miasta będą mieć siłę przyciągania ludzi, stąd strategicznie chcemy być obecni przynajmniej w Warszawie i Gdańsku. Druga kwestia to jakość mieszkań, myślę, że dalej będzie popyt związany z chęcią podniesienia standardu.

Warszawa to duży, ale też bardzo konkurencyjny rynek – także pod względem walki o działki.

FF: Tak, jeśli mówimy o gruntach oferowanych przez pośredników, wtedy chętnych jest dużo i są to duzi deweloperzy, których oferty cenowe trudno przebić. Jasne, Warszawa to już nie taki potencjał jak jeszcze 10 lat temu, ale nie jest też tak, że możliwości zabudowy się wyczerpały. Zadaniem działu rozwoju jest właśnie wyszukiwanie gruntów z potencjałem i przygotowywanie ich pod zabudowę.

Budowa banku ziemi kosztuje, szczególnie w Warszawie.

FF: Istotnym aspektem jest to, że Budlex finansuje rozwój ze środków własnych oraz emisji obligacji, cieszymy się zaufaniem inwestorów, z obsługą odsetek i terminowym wykupem nigdy nie mieliśmy problemów. Prowadzimy zaawansowane rozmowy z naszym biurem maklerskim o potencjalnych większych emisjach obligacji na budowę warszawskiego banku ziemi. Ja cały czas trzymam rękę na pulsie pod kątem organizacji finansowania dla Budleksu. W najbliższym czasie wyjdziemy z ofertą o wartości około 20 mln zł, kolejne planowane są w przyszłym roku, myślę, że będziemy celować w 100 mln zł. Zawsze zaciągamy dług obligacyjny na konkretne projekty i spłacamy go wraz ze sprzedażą mieszkań – jak dotąd nie było problemów z utrzymywaniem takiej dyscypliny.

MZ: Skupiamy się na Bydgoszczy, Toruniu, Warszawie i Gdańsku, ale jesteśmy bardzo otwarci na współpracę też w innych miastach, na zasadach partnerskich z właścicielami gruntów bądź w ramach joint-ventures. Tak na przykład firma rozwija się w Olsztynie.