Wartość polskiego rynku luksusowych nieruchomości w 2024 r. to 3,5 mld zł – szacowali pod koniec ub.r. eksperci KPMG na podstawie bazy o cenach transakcyjnych Cenatorium. Jeden z najdroższych apartamentów sprzedano przy ul. Chmielnej w Gdańsku. Za 435 metrów luksusu klient zapłacił 24,8 mln zł. A za 342-metrowe ekskluzywne mieszkanie przy Szarej w Warszawie – 20,4 mln zł. 50 mln zł kosztowała rezydencja na stołecznym Żoliborzu.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Ultraluksusowe apartamenty są już w Polsce. Nawet 100 tysięcy złotych za metr

30, 50, 100 tys. zł za metr. Ceny mie...

Pro

Polskie mieszkania za miliony

W Warszawie bardzo drogie mieszkania oferują dziś tacy deweloperzy jak Icon Real Estate, Serenus, X POINT Powiśle, Noho Investment – podaje portal Tabelaofert.pl. – Najdroższe apartamenty kosztują od kilkunastu do niemal 21 mln zł. Ceny metra kwadratowego wahają się od ok. 62,5 tys. do 89 tys. zł. Metraże superdrogich apartamentów przekraczają 230 mkw., sięgając nawet 300 mkw.

W Krakowie luksusowe mieszkania są wyceniane na ok. 15 mln zł. To apartamenty Noho Investment na Starym Mieście. Ceny mkw. to 50-60 tys. zł, a powierzchnie dochodzą do 250 mkw. Ok. 10 mln zł to cena apartamentu we Wrocławiu w inwestycji Angel Poland Group. – W ofercie dewelopera są też apartamenty wycenione na 8-9 mln zł. Ich powierzchnia waha się od 175 do 245 mkw. Cena mkw. to 40-42 tys. zł – wskazuje Tabelaofert.pl. W centrum Gdyni czy Gdańska ceny najdroższych apartamentów przekraczają 6,5 mln zł. Ceny mkw. to ponad 40 tys. zł.

Superdrogie apartamenty są oferowane także na rynku wtórnym. Na portalu Morizon.pl jest prezentowany m.in. 64-metrowy lokal na jednym z najwyższych pięter Złotej 44 w Warszawie. Cena: 4,6 mln zł (ok. 71,9 tys. zł/mkw.). Za 11 mln zł (ponad 68,7 mln zł) można mieć 160-metrowe mieszkanie w stołecznym apartamentowcu przy Twardej. 253-metrowy ultraluksusowy penthouse pod Wawelem kosztuje 13,5 mln zł (ponad 53,3 tys. zł/mkw.), a 76-metrowy apartament w Śródmieściu Gdyni – 4,8 mln zł (63,1 tys. zł za mkw.).

Cicha sprzedaż luksusowych mieszkań 

Superekskluzywne nieruchomości – apartamenty, wille, domy – są często adresowane do wąskiej, wyselekcjonowanej grupy nabywców. Nie trafiają do publicznej oferty, podnosząc prestiż. Sprzedaż off market odbywa się bez rozgłosu.

11 września zmieniły się przepisy dotyczące ofert deweloperów. Firmy muszą prezentować na swoich stronach internetowych ceny wszystkich oferowanych mieszkań i domów, muszą też codziennie przesyłać raporty o ofercie i cenach do rządowego portalu dane.gov.pl.

Przemysław Dziąg, zastępca dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), mówi, że off market na rynku pierwotnym jest już niemożliwy. - Od 11 września każde mieszkanie - również z segmentu premium - oferowane do sprzedaży na tym rynku powinno być opublikowane wcześniej na stronie internetowej dewelopera. Ukrywanie oferty i pokazywanie jej wyłącznie wybranym klientom oznacza złamanie przepisów ustawy o jawności cen – mówi Przemysław Dziąg. - Off market w dotychczasowym rozumieniu nie ma już więc zastosowania w segmencie pierwotnym.

Mec. Dziąg podkreśla jednocześnie, że to deweloper decyduje, jakie mieszkania i kiedy zaoferuje na stronie internetowej.

Ewa Palus, główny analityk portalu Tabelaofert.pl, uważa, że sprzedaż off market na rynku pierwotnym praktycznie zaniknie. - Wyjątkiem mogą być pojedyncze w skali całego kraju lokale, składające się na kilka najdroższych transakcji mieszkaniowych w danym roku – mówi. - Takie apartamenty są często projektowane z myślą o konkretnym nabywcy i nie trafiają do otwartej oferty.

Czytaj więcej

Nieruchomości mieszkaniowe

Jawność cen mieszkań. Fala korekt u deweloperów

Trzeci kwartał przyniósł lekki wzrost sprzedaży nowych mieszkań. Wprowadzona we wrześniu ustawa o...

Ekspertka zauważa, że te bardzo kameralne nieruchomości (maksymalnie kilka mieszkań) były ogłaszane niejako pocztą pantoflową, choć niektóre miały swoje strony internetowe.

- W przypadku dużych inwestycji marketing był o wiele bardziej rozbudowany. Witryny internetowe przypominały małe dzieła sztuki, co miało podkreślić unikatowość i prestiż projektu – mówi analityczka. – Deweloperzy często pokazywali tylko część mieszkań. W przypadku cen strategie były różne. Na przykład można je było poznać wyłącznie na spotkaniu w biurze sprzedaży. Takie spotkania miały pewien wyjątkowy charakter – wspomina.

Dziś, jak akcentuje, jawna musi być cena każdego mieszkania oferowanego do sprzedaży, niezależnie, czy jest to segment popularny czy luksusowy. – Każdy może sprawdzić ceny także nieruchomości premium bez konieczności umawiania się na spotkanie w biurze sprzedaży. Nawet najbardziej ekskluzywne mieszkania, warte kilka czy kilkanaście milionów złotych, powinny być dostępne w otwartych cennikach na stronach inwestycji – mówi Ewa Palus.

Ekspertka portalu Tabelaofert.pl zaznacza, że sprzedaż off market nadal będzie się odbywać na rynku wtórnym.

Ultraluksus mieszkaniowy z drugiej ręki

- Off market w luksusie to głównie rynek wtórny. Na pierwotnym to raczej legenda niż codzienność – podkreśla Bartłomiej Annusewicz, prezes Lions Estate, agencji luksusowych nieruchomości. - Ponad 90 proc. apartamentów premium na rynku pierwotnym sprzedawało się w otwartej ofercie – zaznacza.

A niepodawanie cen mieszkań przez deweloperów (wielu, niezależnie od oferty i półki cenowej, stosowało formułę „zapytaj o cenę” – red.) było przez lata, jak tłumaczy Bartłomiej Annusewicz, elementem strategii. – Nie z powodu tajemniczości, lecz taktyki. Brak ceny prowokował kontakt, a kontakt budował relację i bazę klientów – mówi.

Prezes Lions Estate dodaje, że teraz rynek pierwotny stanie się bardziej przejrzysty, a rynek wtórny – jeszcze bardziej elitarny. - Tak działa równowaga w świecie luksusu – akcentuje. - W segmencie ultraluksusowym off market ma się świetnie. Te transakcje nigdy nie toczyły się w internecie i nigdy nie będą - odbywają się w ciszy gabinetów, nie na stronach www.

Bartłomiej Annusewicz zauważa jednocześnie, że nowe przepisy nie zakazują wprost sprzedaży off market, ale znacznie ją utrudniają. - Ustawodawca nie mówi: „nie wolno sprzedawać bez ogłoszenia”, lecz nakłada tak szerokie obowiązki publikacji cen, że każda próba działania poza publiczną ofertą staje się ryzykowna – podkreśla prezes. – Jedynym realnym momentem na off market pozostaje etap przed rozpoczęciem oficjalnej sprzedaży i przed podpisaniem chociażby umów rezerwacyjnych. Wystarczyłoby zastosować inną formę deklaracji woli stron do przystąpienia do umowy, by formalnie ominąć wymóg publikacji. Można na przykład stworzyć „listę oczekujących” i wstrzymywać rozpoczęcie oficjalnej sprzedaży do momentu, kiedy będzie zapisana konkretna liczba klientów.

Zaufanie i dyskrecja na rynku nieruchomości 

Paulina Górska z agencji premium White Wood Nieruchomości, potwierdza, że sprzedaż off market nigdy nie była domeną deweloperów, a ustawa o jawności cen odnosi się wyłącznie do rynku pierwotnego. – Ta formuła działa w segmencie premium i komercyjnym (kamienice, biurowce, hale), opiera się na relacjach, zaufaniu i dyskrecji. To sposób sprzedaży, w którym kluczową rolę odgrywa indywidualne podejście do klienta i bezpieczeństwo procesu, a nie masowa ekspozycja oferty - zaznacza. 

Czytaj więcej

Nieruchomości

Pomorze niemal jak Andaluzja

Wiele osób traktuje mieszkania na wybrzeżu jak inwestycję lub drugi dom. Apartamenty premium kosz...

Ekspertka White Wood Nieruchomości szacuje, że tylko w Trójmieście 15-20 proc. transakcji premium odbywa się poza otwartym rynkiem. 

Tak sprzedawane są m.in. nadmorskie apartamenty, wille w Sopocie, kamienice w centrum Gdańska i Gdyni, a także luksusowe lokale w nowoczesnych obiektach komercyjnych. – W pierwszym półroczu tego roku mój gdański i sopocki zespół zrealizował transakcje off market o łącznej wartości ponad 60 mln zł – wskazuje Paulina Górska. Na tę kwotę składa się sprzedaż apartamentów za 5, 8 i 40 mln zł oraz willi w Sopocie Dolnym za 10 mln zł. – Dodatkowo dwie transakcje komercyjne zostały objęte klauzulami poufności,  ich szczegóły nie mogą być ujawnione, co jest standardem w tym segmencie rynku – akcentuje.

Jedna z liderek gdańskiego zespołu agencji w ciągu ostatnich 18 miesięcy zrealizowała sprzedaże premium off market o wartości przekraczającej 100 mln zł.

Zalety off market? Jak mówi Paulina Górska, model ten daje sprzedającemu pełną kontrolę nad procesem i eliminuje przypadkowych nabywców. – Chroni prywatność, wzmacnia prestiż nieruchomości, pozwala prowadzić rozmowy wyłącznie z realnie zainteresowanymi klientami – wylicza. – Dla kupujących to dostęp do ofert, których nie znajdą w publicznym obiegu – często wyjątkowych, limitowanych, o wysokim potencjale inwestycyjnym.

Raporty deweloperów

Jak deweloperzy radzą sobie z odsłanianiem cen? – Większość firm sprawnie dostosowała się do nowych regulacji – cenniki zostały ujawnione na stronach internetowych, a dane raportowane do portalu dane.gov.pl – mówi Przemysław Dziąg. – Na początku zdarzały się trudności techniczne, np. problemy z automatycznym przesyłaniem danych czy czasowe znikanie informacji z systemu. Dziś jawność cen jest już w zasadzie standardem, choć oczywiście nie można wykluczyć pojedynczych przypadków niepełnego stosowania ustawy. Jako PZFD interweniujemy w takich sytuacjach, informując firmy, jakie mają obowiązki.