Analitycy firmy doradczej JLL przypominają, że w czasach prosperity na rynku biur, czyli np. w 2018 roku, budowano w Polsce nawet 1,8 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Dziś deweloperzy budują ok. 440 tys. mkw. Liczba powstających biurowców spadła ze 125 do 28.

– Dane wyraźnie pokazują, jak niepewność co do przyszłości biur, pracy zdalnej i hybrydowej, wysokie koszty finansowania, budowy, jak też wykończenia powierzchni, wpłynęły na decyzje deweloperów dotyczące gruntów pod kolejne inwestycje biurowe i rozpoczynania budów – mówi Mateusz Polkowski, dyrektor w JLL.

Magnes na talenty

Z prognoz tej firmy wynika, że w najbliższych latach deweloperzy na rynek w Warszawie dostarczą średniorocznie ok. 75 tys. mkw. biur. Będą się skupiać na inwestycjach na dobrze zlokalizowanych terenach, zgromadzonych przez deweloperów kilka lat temu. – Koncentracja inwestycji w centrum to odpowiedź na zapotrzebowanie generowane przez firmy poszukujące najnowocześniejszej powierzchni biurowej z najlepszymi adresami – mówią autorzy raportu. – Pozwala to najemcom utrzymać pracowników oraz przyciągać nowe talenty w dobie pracy hybrydowej.

Odpowiednich gruntów jest coraz mniej. Deweloperzy zaczęli patrzeć także na starsze budynki, które lata świetności mają już za sobą, ale ich lokalizacja ma duży potencjał. Na zajmowanym przez taki obiekt terenie można planować budowę nowoczesnego budynku. W grę wchodzi też zmiana funkcji nieruchomości. Leciwe biurowce mają często problem z pełną komercjalizacją.

Z analiz JLL wynika, że tylko w ostatnich trzech latach z mapy Warszawy zniknęło ok. 240 tys. mkw. powierzchni biurowej wybudowanej po 1990 r. Wyburzenia były widoczne w dwóch rejonach stolicy – w centrum i na Mokotowie, szczególnie na Służewcu. – To miejsca, w których zaczynała się historia polskiego rynku biurowego, gdzie statystycznie jest najwięcej najstarszych obiektów – podaje JLL.

Rynek biur w Warszawie, ale też w innych miastach, stał się dużym dawcą gruntów inwestycyjnych pod obiekty innego rodzaju – mieszkania, PRS (najem instytucjonalny), hotele.

Z danych JLL wynika, że na gruntach zabudowanych biurami lub przewidzianych pod inwestycje biurowe deweloperzy zrealizują lub już zrealizowali w ciągu ostatnich pięciu lat ok. 604 tys. mkw. PUM (powierzchnia użytkowa mieszkalna – red.).

Analitycy prognozują, że w kolejnych latach takich inwestycji będzie coraz więcej. Trend będzie silny zwłaszcza poza centrum miasta, gdzie współczynnik pustostanów jest dużo wyższy niż w centrum (13 proc. i 7,4 proc., odpowiednio) i gdzie wiele starszych biurowców staje się obciążeniem dla ich właścicieli.

Coraz częściej sprzedawane są nowoczesne biurowce klasy B, a nawet klasy A. – Takie transakcje są często traktowane jako zakup gruntu, na którym znajduje się zabudowa do wyburzenia – wskazują analitycy. – W ostatnich latach takie umowy dotyczyły zarówno nieruchomości w centrum Warszawy, jak i poza nim. Inwestorzy szukający tego typu nieruchomości, byli aktywni głównie w rejonie warszawskiego Służewca. To właśnie w tym rejonie biurowym odnotowano najwięcej tego typu transakcji.

Inwestorzy byli w stanie zapłacić od 600 do 800 euro za mkw. GLA (Gross Leasable Area – powierzchnia najmu) pustego budynku biurowego. Odnotowano też zakup pustych budynków biurowych w pakiecie z przylegającym do nich niezabudowanym gruntem. Jedna z transakcji, jak podaje JLL, dotyczyła budynku z kluczowym najemcą, któremu kończyła się umowa najmu. Cena zakupu w tym przypadku była wyższa od podanych stawek. Transakcje zakupu pustych nieruchomości biurowych odnotowano też w Centralnym Obszarze Biznesu (COB). – Nie jest zaskoczeniem, że cena zakupu była nieporównywalnie wyższa niż ta oferowana za budynki na Służewcu – zaznacza Tomasz Lewandowski, dyrektor w JLL. – Ceny wahały się od 2,8 tys. do 3 tys. euro za mkw. GLA. To cztery razy więcej. Trend był wyraźnie widoczny w transakcjach biurowych w 2024 roku. Także w latach 2025 i 2026 będziemy świadkami wielu podobnych umów.

Pustostany w regionach

Aktywność deweloperów w Warszawie zmniejszyła się o 75 proc. Większą stagnację widać na rynkach regionalnych. Właściciele biurowców mają problemy z ich zapełnieniem. W Łodzi współczynnik niewynajętej powierzchni sięga 22 proc., w Katowicach – 21 proc., we Wrocławiu – 20 proc., a w Krakowie 17,6 proc.