Opracowany przez REDNET Property Group i portal Tabelaofert.pl tzw. wskaźnik inflacji mieszkaniowej (WIM) pokazuje realne zmiany cen mieszkań deweloperskich. Eksperci analizują 10 proc. oferty mieszkań z pięciu miast – Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Gdańska i Poznania, wyłączając apartamenty, które zawyżają średnią cenę. Porównywane są typowe, łatwo zastępowalne w analizach lokale z segmentu popularnego i średniego.
Rynek w stanie wyczekiwania
Z najnowszego odczytu tzw. wskaźnika inflacji mieszkaniowej wynika, że dynamika wzrostu cen nowych mieszkań w największych miastach w ujęciu miesięcznym znacząco spadła, a w niektórych przypadkach nowe lokale pierwszy raz od wielu miesięcy nie zdrożały. - Stabilizacja na rynku to efekt kilku czynników oraz wyczekiwania na ostateczny kształt nowego programu mieszkaniowego „Na start” – tłumaczą autorzy WIM.
Ceny praktycznie się nie zmieniły we Wrocławiu, Gdańsku i Warszawie (miesięczne zmiany: 0,2 proc. w stolicy i 0,1 proc. w Gdańsku i Wrocławiu). - Bardziej widoczne, choć mimo wszystko niewielkie wzrosty zanotowaliśmy w Krakowie (1 proc.) i Poznaniu (1,5 proc.) - wskazują eksperci.
- Rynek ewidentnie znalazł się w fazie wyczekiwania, co wobec siły, z jaką oddziaływał na sektor program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” jest zupełnie zrozumiałe – komentuje Ewa Palus, główna analityczka REDNET Property Group. - Problemem jest przede wszystkim to, w jakiej formie i kiedy ruszy nowy kredytowy. Najpierw była mowa o połowie roku, dziś wiadomo, że nie nastąpi to wcześniej niż po wakacjach - zaznacza.
Zmiana nastroju
Autorzy WIM zwracają uwagę, że dane dotyczące cen mieszkań na pierwszy rzut oka są zbieżne z prognozami przedstawicieli sektora. Ostatni odczyt tzw. indeksu nastroju deweloperów wskazuje, że 55,4 proc. ankietowanych spodziewało się właśnie stabilizacji, a 41 proc. wzrostu cen.
- Nieco inny obraz wyłania się, jeśli na indeks spojrzymy w szerszej perspektywie. W tym przypadku można zaobserwować coraz bardziej kształtujący się trend – mówią analitycy. - Począwszy od grudnia z jednej strony maleje liczba deweloperów spodziewających się stabilizacji (z 63,2 proc. w grudniu do 55,4 proc. w lutym), z drugiej rośnie odsetek prognozujących wzrost cen (z 34,5 proc. w grudniu do 41 proc. w lutym).
Z jeszcze bardziej widocznymi zmianami nastrojów mamy do czynienia w drugim badanym regularnie obszarze - dynamice sprzedaży. - Utrzymania sprzedaży na obecnym poziomie w styczniu 2024 roku spodziewało się 69 proc. deweloperów, natomiast w lutym już tylko 51,8 proc. Natomiast wzrostu dynamiki w grudniu spodziewało się 13,8 proc., jednak w lutym już aż 37,3 proc. – podaje REDNET Property Group i portal Tabelaofert.pl.
Eksperci zwracają też uwagę na zmianę nastrojów od początku prowadzenia tego badania, czyli od maja ubiegłego roku. – Wtedy, a także w czerwcu 2023 roku, wzrostu dynamiki sprzedaży, spodziewało się ponad 80 proc. ankietowanych. Dziś wskaźnik ten nie dobija nawet do granicy 40 procent – podają.
Jak jednak mówi Ewa Palus, rynek szykuje się do większej aktywności, którą napędzać będzie rosnące zainteresowanie mieszkaniami. - Czynnikiem wstrzymującym tę aktywność jest oczekiwanie na rządowy program, który nie wystartuje wcześniej niż jesienią – przypomina analityczka. - Możemy mieć też do czynienia z sytuacją, w której niektóre grupy poszukujących po prostu ruszą na zakupy i nie będą czekać na program. Mogą to być np. single czy mniejsze rodziny, które jak wiadomo z zapowiedzi ministerstwa, mogą mieć mniejszą szansę na dopłaty w ramach programu.
Konsumowanie zapasów pozwoleń na budowę
Sytuacja na rynku mieszkań zależy w dużej mierze od podaży. Eksperci REDNET Property Group i portalu Tabelaofert.pl mówią w tym kontekście o „konsumowaniu zapasów wynikających ze stosunku wydawanych pozwoleń na budowę do faktycznie rozpoczynanych budów”.
- IV kwartał 2023 roku był najlepszym pod względem podaży okresem od pięciu lat. Sama Łódź pobiła rekord wszech czasów (ponad 3,3 tys. wprowadzonych mieszkań). Począwszy od 2021 roku mieliśmy do czynienia z nadwyżką wydawanych pozwoleń w porównaniu z faktycznie rozpoczynanymi budowami. Sumując ostatnie trzy lata, możemy więc założyć, że deweloperzy mają tej nadwyżki na ok. 180 tys. mieszkań – szacują analitycy REDNET Property Group. – Dla porównania, tylko w 2022 roku deweloperzy w całym kraju oddali do użytku ponad 144 tys. mieszkań. Według szybkich szacunków taka nadwyżka wystarczy na kilkanaście miesięcy zapewnienia podaży, przy założeniu braku nowych pozwoleń, a przecież kolejne będą wydawane.
Nowe zasady budowania
Analitycy wskazują, że początek 2024 roku przyniósł w tej kwestii istotną zmianę. - Konsumpcję nadwyżki widać już w danych za styczeń na przykładzie sześciu największych w Polsce miast. Przy 3773 wydanych pozwoleniach, rozpoczęto budowę 5424 mieszkań – podają. - Z postępowaniem tego procesu możemy mieć do czynienia również w lutym i marcu, co wynika przede wszystkim z faktu wejścia w życie wejścia od 1 kwietnia nowych warunków technicznych. Może się więc okazać, że I kwartał 2024 będzie pod względem liczby nowych budów rekordowy i to nie tylko w perspektywie największych miast w Polsce.
Czytaj więcej
Nowe warunki techniczne mogą sparaliżować przebudowy budynków w całym kraju. Takie wnioski można wysnuć, analizując pismo GUNB, do którego dotarła...
