Ceny mieszkań. Czy to koniec histerii? Program „Na start” uspokoi rynek?

Od 9 proc. w Szczecinie do 28 proc. w Krakowie zdrożały w rok nowe lokale. Lekko uspokoić rynek ma wydłużenie programu „Na start” do czterech lat. Możliwe są jednak dwucyfrowe zwyżki cen.

Aktualizacja: 07.03.2024 09:40 Publikacja: 07.03.2024 03:00

Ceny mieszkań. Początek roku na rynku mieszkań nie przyniósł oczekiwanej stabilizacji w większości n

Ceny mieszkań. Początek roku na rynku mieszkań nie przyniósł oczekiwanej stabilizacji w większości największych ośrodków.

Foto: Adobe Stock

Początek roku na rynku mieszkań nie przyniósł oczekiwanej stabilizacji w większości największych ośrodków. – Deweloperzy fundują klientom huśtawkę nastrojów, zwłaszcza w Łodzi i Trójmieście – zauważa Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Po dwóch miesiącach tego roku liderem podwyżek cen mieszkań jest Łódź, która przez większą część ub.r. była oazą cenowej stabilności.

Średnia cena metra kwadratowego mieszkania na łódzkim rynku pierwotnym wzrosła w 2024 r. aż o 5 proc., przekraczając próg 11 tys. zł. Przez 12 miesięcy nowe mieszkania w Łodzi zdrożały o 15 proc. Tegoroczne duże zwyżki przeciętnej ceny to efekt wprowadzenia na łódzki rynek sporej puli drogich jak na to miasto mieszkań przy jednoczesnej wyprzedaży najtańszych.

rp.pl

Mniejsza presja na ceny mieszkań...

W Warszawie nowe mieszkania w ciągu roku zdrożały o 21 proc., do niemal 17,1 tys. zł/mkw. W lutym br. średnia cena była wedle wstępnych danych minimalnie niższa niż w styczniu. Jak tłumaczy Marek Wielgo, w styczniu deweloperzy dostarczyli na stołeczny rynek bardzo drogie lokale, a w lutym w nowej podaży przeważał segment popularny.

W Trójmieście styczeń przyniósł spadek średniej ceny, ale w lutym znów poszła w górę, sięgając 15,1 tys. zł/mkw. – to o 25 proc. więcej niż rok wcześniej. Analizując średnią cenę, trzeba pamiętać, że ma na nią wpływ rodzaj mieszkań w ofercie. Pula superdrogich lokali winduje średnią, pula tanich ją obniża. Poziom średnich cen w kolejnych miesiącach będzie zależeć m.in. od struktury oferty.

Czytaj więcej

Rynek wtórny. Gdzie ceny zaczęły spadać

Szansę na lekkie uspokojenie rynek upatruje w zapowiedzi wiceministra rozwoju Krzysztofa Kukuckiego o wydłużeniu działania planowanego programu „Na start” do czterech lat. Dariusz Książak, prezes firmy doradczej Emmerson Evaluation, ocenia, że dzięki rozłożeniu dopłat w czasie rynek może uniknąć histerii, jaka towarzyszyła „Bezpiecznemu kredytowi 2 proc”. – Mając cztery lata na skorzystanie z programu, potencjalni beneficjenci będą dokonywać zakupów pod mniejszą presją – uważa.

Z kolei deweloperom czteroletnia perspektywa pozwoli dostosować ofertę do potrzeb programu. – Jest więc szansa na uniknięcie szalonych zwyżek cen, jakie towarzyszyły „Bezpiecznemu kredytowi 2 proc.” – mówi Książak. („Bezpieczny kredyt 2 proc.” obowiązywał od lipca do grudnia ub.r.).

Prezes Książak zastrzega, że wszystkie programy wpierające popyt zawsze działają na ceny w mniejszym lub większym stopniu prowzrostowo. – Skala wzrostu będzie uzależniona od ostatecznej skali programu: liczby beneficjentów w stosunku do dostarczonej podaży, oraz od okresu obowiązywania dopłat – mówi.

Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, uważa, że choć dłuższy czas działania programu ogranicza ryzyko gwałtownych zwyżek cen mieszkań, to wciąż będą one w trendzie wzrostowym. Jak tłumaczy, mają na to wpływ m.in. wysokie ceny gruntów, problemy planistyczne, ale też dobra sytuacja na rynku pracy, co prowadzi do wzrostu oszczędności gospodarstw domowych i poprawy zdolności kredytowej. – Czynnikiem, który może ograniczać tempo zwyżek, będzie wzrost podaży mieszkań i stabilizacja cen materiałów budowlanych – mówi Wełnowska.

Wątpliwości, że mieszkania będą drożały niezależnie od nowego programu wsparcia, nie ma też Marek Wielgo: – Trudno sobie wyobrazić spadek cen atrakcyjnych działek i kosztów budowy. Wprawdzie większość materiałów budowlanych przestała drożeć, ale deweloperom wciąż spędza sen z powiek niewystarczająca podaż gruntów – wyjaśnia.

...mniejszy doping deweloperów

Wielgo nie jest przekonany, czy nowy program zadziała na deweloperów bardzo dopingująco. – Oczywiście, ucieszy ich każdy wspierający popyt program. Jednak dla planujących dziś inwestycje firm ma on znaczenie raczej drugorzędne – podkreśla. – Ważniejsza jest perspektywa poprawy kondycji naszej gospodarki i dostępności kredytów udzielanych przez banki na warunkach rynkowych – akcentuje.

Popyt na kredyty na warunkach rynkowych, czyli bez dopłat z budżetu państwa, istnieje, ale jest ograniczony ze względu na wysokie stopy procentowe. Dobrze obrazują to dane Biura Informacji Kredytowej o liczbie wniosków o hipotekę. W styczniu br. było ich 22,6 tys., a w lutym – 26,7 tys. To odpowiednio o 90 i 40 proc. więcej niż rok wcześniej. Ale w grudniu ub.r., gdy kończył się „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, takich wniosków było aż 46,34 tys. Z danych AMRON-SARFiN wynika zaś, że w ub.r. banki udzieliły 100 tys. kredytów hipotecznych na warunkach rynkowych (wraz z „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” 162,4 tys.).

Wielgo przypomina, że w ub.r. deweloperzy oszczędnie dawkowali podaż mimo rekordów sprzedaży: – Przez większą część roku rozpoczynaniu budów nie sprzyjała niepewna sytuacja gospodarcza, obawa recesji. Wyższy bieg deweloperzy włączyli w IV kw., gdy stało się jasne, że czarny scenariusz raczej nam nie grozi. W siedmiu największych metropoliach nowa podaż w porównaniu z III kw. wzrosła aż o 78 proc. – dodaje.

Dopłaty do kredytów płyną też na rynek wtórny. Deweloperzy nie mogą więc przeceniać programów wsparcia. Dziś można ocenić, że zaczęli wierzyć w trwałość popytu. Według GUS w styczniu rozpoczęli budowę 12,1 tys. lokali, aż 107 proc. więcej niż rok wcześniej. Dwucyfrowe zwyżki cen w 2024 r. są prawdopodobne.

Barbara Bugaj, ekspertka rynku nieruchomości

Obowiązywanie programu

„Na start” przez cztery lata jest bardziej sensowne niż poprzednia propozycja dwóch lat. W takim czasie deweloperzy mogą stworzyć nową ofertę. Czas działania programu to jedno, a jego warunki – drugie. Jeśli program zostanie ograniczony, to pytanie, jak bardzo? Ile gospodarstw domowych rocznie będzie mogło z niego skorzystać? Ta skala jest ważna dla oceny wpływu programu na rynek. Potrzebujemy konkretnych warunków, np. kwotowego określenia zarobków beneficjentów. Jeśli program zostanie okrojony, deweloperzy być może wydzielą jakąś część oferty, by promować lokale jako „mieszczące się w limitach”. Podobnie było np. z „Mieszkaniem dla młodych”. Gdy program wystartuje – w zależności od warunków kwotowych – ceny mieszkań z najbardziej obleganych segmentów będą najprawdopodobniej podnoszone. 

Budownictwo
Ceny materiałów budowlanych nadal spadają
Budownictwo
Ceny mieszkań doszły do sufitu? Sprzedający liczą na kolejne zwyżki
Budownictwo
Spadają ceny materiałów budowlanych. Co potaniało najbardziej?
Budownictwo
Ceny nowych mieszkań dalej w górę w największych aglomeracjach
Materiał Promocyjny
Jak kupić oszczędnościowe obligacje skarbowe? Sposobów jest kilka
Budownictwo
Niemcy mają problem. Wysokie stopy uderzyły w domy i mieszkania