Rynek wtórny. Gdzie ceny zaczęły spadać

Średnie ceny ofertowe lokali z drugiej ręki w największych miastach w ciągu roku wzrosły o co najmniej kilkanaście proc. Ale ostatni miesiąc w kilku ośrodkach przyniósł lekkie spadki.

Publikacja: 06.03.2024 18:19

Rynek wtórny. Gdzie ceny zaczęły spadać

Foto: Adobe Stock

- Pierwsza jaskółka wiosny nie czyni, ale… Po wielu miesiącach nieustannych wzrostów cen mieszkań na rynku wtórnym fakt, że doszło do jakichś spadków jest zdecydowanie wart odnotowania – mówi Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości. - O ile bowiem w ujęciu rocznym średnie ceny ofertowe w 12 największych miastach notują przynajmniej kilkunastoprocentowe wzrosty, o tyle w porównaniu miesiąc do miesiąca w czterech z nich stawki poszły minimalnie w dół. Tak wynika z analizy ofert sprzedaży mieszkań wystawionych w lutym w serwisach ogłoszeniowych.

Galopada cen

Aż o 36,6 proc. wzrosła w ciągu roku średnia cena ofertowa mieszkań wystawionych na sprzedaż na rynku wtórnym w Krakowie. - O 27,7 proc. drożej niż w lutym 2023 roku oferowane są mieszkania z drugiej ręki w Warszawie, a o 24,2 proc. we Wrocławiu – wskazuje Marcin Drogomirecki. - Z grona największych miast ponad 20-proc. wzrosty cen w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy zanotowały jeszcze Katowice (23,5 proc.), Gdańsk (22,2 proc.) i Poznań (21,4 proc.).

W tym samym okresie najmniejsze – ale jednak wciąż wysokie - wzrosty zanotowały: Lublin (16,6 proc.), Szczecin (16,5 proc) i Bydgoszcz (14,9 proc.).

- Na uwagę zasługują jednak zmiany cen, jakie zaszły w ostatnim miesiącu – podkreśla Marcin Drogomirecki. - W czterech z 12 analizowanych miast średnie stawki ofertowe spadły - w Gdańsku o 0,6 proc., w Lublinie o 0,8 proc., w Poznaniu o 0,9 proc., a w Łodzi o 1,9 proc.

Analityk zaznacza, że na razie trudno jednak mówić spektakularnych spadkach, ale już sam fakt ich wystąpienia należy uznać za wartą odnotowania nowość. - Możliwe, że już marcowa analiza wykaże powrót cen w tych miastach na ścieżkę wzrostową, ale nie brakuje podstaw, by zacząć rozważać odmienny scenariusz – uważa. - O tym, że od przełomu 2022 i 2023 r. ceny mieszkań najpierw powoli, a potem już w zadziwiającym tempie rosły, powiedziano i napisano już wiele. Duży i nagły popyt wygenerowany przede wszystkim przez program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” i niewielką podaż nowych ofert sprawiły, że z rynku dosłownie wymiecione zostały oferty sprzedaży mniejszych, tańszych mieszkań. To ich bowiem poszukiwali jednocześnie i beneficjenci rządowego programu dopłat, i inwestorzy liczący na zyski z najmu oraz długoterminowego wzrostu wartości, i inwestujący krótkoterminowo flipperzy. Lokale w tzw. standardzie popularnym znikały błyskawicznie; pozostawało ich na rynku na tyle mało, że dla właścicieli wprowadzających nowe oferty benchmarkiem cenowym stawały się oczekujące długotrwale na klientów mieszkania większe i droższe.

Czytaj więcej

Na kupca trzeba czekać dłużej

Maleją różnice

To, jak dodaje Marcin Drogomirecki, doprowadziło do tego, że w największych, najdroższych, miastach radykalnie zmalały różnice między cenami całkowitymi kawalerek i mieszkań dwupokojowych a mieszkań trzy- i czteropokojowych (tych niekwalifikujących się do dopłat z „Bk 2 proc.”).

- Jednak z upływem czasu także ceny mieszkań większych i tych z wyższej półki zaczęły iść w górę - mówi analityk. - Powód tego był jednak inny - wzrosty w znacznej mierze wynikały nie ze zwiększonego popytu i braku ofert, ale z przeświadczenia właścicieli, że drożeje i szybko sprzedaje się wszystko, niezależnie od metrażu i poziomu cenowego.

Marcin Drogomirecki zauważa, że sytuacja na rynku zaczęła się istotnie zmieniać wraz z zakończeniem przyjmowania wniosków o kredyty z rządową dopłatą. – Na początku roku roku nastąpił wyraźny spadek popytu na mieszkania; wydłuża się czas ekspozycji ofert (czekania na klienta), a pula dostępnych ofert powoli, ale systematycznie rośnie. Wg stanu na koniec lutego mieszkań wystawionych na sprzedaż jest tylko o 5,2 proc. mniej niż na początku 2023 roku, a więc jeszcze w początkowym stadium fali popytowej wywołanej zapowiedzią „Bk 2 proc.” –mówi analityk. - Jednocześnie stale rośnie podaż ofert najmu mieszkań; obecnie na rynku jest ich o ponad jedną czwartą więcej niż przed rokiem. W tym segmencie wyróżnia się Warszawa, gdzie ofert mieszkań czekających na najemców jest o ponad połowę więcej niż na początku marca ub. roku.

Będą wyprzedaże

Analityk zauważa, że stawki najmu od ponad roku nie rosną. - Mimo tego chętnych na wynajem zaczyna brakować. Malejące stopy zwrotu z zakupu mieszkań na wynajem i rosnąca liczba mieszkań generujących koszty, a nie zyski, mogą doprowadzić do ograniczenia popytu inwestycyjnego, a także skłaniać właścicieli niewynajętych mieszkań do ich sprzedaży – przewiduje Marcin Drogomirecki.

Na taki ruch mogą się zdecydować szczególnie ci właściciele, którzy planowali sprzedaż już wcześniej, ale po wybuchu wojny zdecydowali się na wynajem mieszkań uchodźcom z Ukrainy. - Zwiększonego zainteresowania zakupem mieszkań nie wywołuje też wciąż mglista perspektywa wprowadzenia nowego programu dopłat „ Na start. Po ubiegłorocznych doświadczeniach mniej straszne dla klientów są prezentowane opinie, że w tym roku ceny mieszkań dalej będą rosły, tylko wolniej. Strach ewidentnie opadł – mówi analityk. - Aktywni na rynku klienci już bez presji czasu i oddechu konkurencji za plecami , bez pośpiechu oglądają i analizują oferty. Czas podejmowania decyzji się wydłuża, ceny są częściej negocjowane. Takie obserwacje dają podstawę by sądzić, że zanotowane w czterech miastach spadki średnich cen ofertowych mieszkań na rynku wtórnym, choć symboliczne, są zwiastunem stabilizacji cen i powrotu do stanu równowagi między podażą a popytem. Najprędzej może to nastąpić w tych ośrodkach, w których przyrost ofert sprzedaży mieszkań będzie najszybszy.

Czytaj więcej

Zakup czy wynajem. Rata kredytu niższa niż czynsz

- Pierwsza jaskółka wiosny nie czyni, ale… Po wielu miesiącach nieustannych wzrostów cen mieszkań na rynku wtórnym fakt, że doszło do jakichś spadków jest zdecydowanie wart odnotowania – mówi Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości. - O ile bowiem w ujęciu rocznym średnie ceny ofertowe w 12 największych miastach notują przynajmniej kilkunastoprocentowe wzrosty, o tyle w porównaniu miesiąc do miesiąca w czterech z nich stawki poszły minimalnie w dół. Tak wynika z analizy ofert sprzedaży mieszkań wystawionych w lutym w serwisach ogłoszeniowych.

Pozostało 91% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Stawki najmu się stabilizują. Oferta mieszkań rośnie
Materiał Promocyjny
Wykup samochodu z leasingu – co warto wiedzieć?
Nieruchomości
Będzie walka o najemców?
Nieruchomości
Rząd ma nowy pomysł na kredyt hipoteczny zero procent. Wiemy jaki
Nieruchomości
Na kupca trzeba czekać dłużej
Materiał Promocyjny
Jak kupić oszczędnościowe obligacje skarbowe? Sposobów jest kilka
Nieruchomości
Tani kredyt nie zatopi najmu