Będzie walka o najemców?

Jeśli w ślad za wzrostem podaży mieszkań na wynajem nie wzrośnie popyt, może dojść do głębokiej korekty stawek. Sytuacja na rynku najmu odbije się też na sprzedaży lokali.

Publikacja: 12.02.2024 18:25

Będzie walka o najemców?

Foto: Adobe Stock

- Ostatnio żywo dyskutowanym tematem jest sytuacja na rynku sprzedaży mieszkań. Dużo się mówi i pisze o deficycie ofert i rekordowych wzrostach cen spowodowanych ubiegłorocznym, wzmożonym popytem wywołanym programem „Bezpieczny kredyt 2 proc.” – zauważa Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości. - Nie ustają debaty na temat tego, jakie będą skutki wejścia w życie kolejnego programu stymulującego popyt – „Na start”.

Dobra inwestycja

Według Marcina Drogomireckiego tym, co w najbliższych miesiącach może mieć większy wpływ na stygnący rynek sprzedaży mieszkań są zmiany na rynku najmu.

- Styczeń i luty 2022 roku, a więc czas poprzedzający wybuch wojny na Ukrainie, był - podobnie jak początek tego roku - okresem rosnącej podaży ofert najmu mieszkań w Polsce – mówi analityk. - Ten typowy dla pierwszych tygodni po świąteczno-noworocznej przerwie trend gwałtownie się odwrócił z chwilą napływu pierwszych wojennych uchodźców. W ciągu zaledwie miesiąca z rynku zniknęło ponad 50 proc. ofert wynajmu mieszkań. W największych miastach, do których przybyły tysiące szukających bezpiecznego schronienia Ukraińców, oferta skurczyła się w tym czasie nawet o 80 – przypomina.

Powstały deficyt mieszkań do wynajęcia doprowadził do znacznego wzrostu stawek najmu. - Jego kulminacyjnym momentem był wrzesień 2022 r., kiedy na ogołocony z ofert rynek wkroczyli poszukujący lokum studenci – wspomina Marcin Drogomirecki. - Musieli się oni zmierzyć z oczekiwaniami oferentów, którzy widząc przewagę popytu nad podażą, żądali za najem kwot od ok. 30 do 50 proc. wyższych niż jeszcze kilka miesięcy wcześniej.

Drogomirecki wspomina, że od tamtej pory część mieszkań, które w normalnych warunkach właściciele wystawiliby na sprzedaż, z uwagi na atrakcyjność czynszów, trafiła na rynek najmu. - Jednocześnie wysoka stopa zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem zachęcała do zakupów inwestycyjnych – zauważa analityk.

Od jesieni 2022 roku stawki najmu netto na rynku w największych miastach pozostawały stosunkowo stabilne. - Nie podążały za inflacją, nie wpływał na nie wzrost cen (wartości) samych mieszkań. W kolejnych miesiącach rosły natomiast obciążające najemców (lub wynajmujących — zależnie od zapisów w umowie) opłaty dla administracji obejmujące m.in. zarządzanie nieruchomością, zaliczki na ogrzewanie, ciepłą i zimną wodę, wywóz odpadów, etc. oraz opłaty za prąd i gaz – mówi Marcin Drogomirecki.

Jego zdaniem trwająca od blisko półtora roku stabilizacja na rynku najmu mieszkań zdaje się jednak zmierzać ku końcowi.

Oferta rośnie

- Z analizy ofert dostępnych w serwisach ogłoszeniowych wynika, że deficyt ofert zapoczątkowany na przełomie lutego i marca 2022 r. masowym napływem uchodźców z Ukrainy jest już dawno za nami. Pula dostępnych na rynku mieszkań na wynajem jest dziś o ponad 25,3 proc. większa niż przed rokiem i - co jest szczególnie warte podkreślenia - o 25,1 proc. większa niż na początku lutego 2022 roku, czyli jeszcze przed rosyjskim atakiem na Ukrainę – podkreśla Marcin Drogomirecki. - O ile w ujęciu ogólnopolskim dane wykazują postępujący wzrost podaży ofert wynajmu mieszkań, o tyle w największych miastach wskaźniki wyglądają jeszcze bardziej okazale. W Warszawie mieszkań do wynajęcia jest dziś o ponad połowę więcej niż rok temu (55,5 proc.), w Łodzi o blisko 39 proc., w Poznaniu o prawie 35 proc., a w Krakowie i Wrocławiu o ok. 30 proc. – podaje analityk.

Dodaje, że o odbudowaniu się podaży ofert mieszkań na wynajem w największych miastach świadczy też porównanie wielkości aktualnej oferty z tą sprzed wzmożonego popytu ze strony uchodźców, czyli z początku lutego 2022 roku. - I tak w stolicy jest dziś oferowanych do wynajęcia 17,1 proc. więcej mieszkań niż dwa lata temu, w Krakowie wzrost podaży przekracza 48 proc., a w Gdańsku i Wrocławiu ofert wynajmu mieszkań jest więcej aż o 70 proc. –  szacuje ekspert.

Mniejszy popyt

Marcin Drogomirecki tłumaczy, że wzrost oferty jest wynikiem stałego napływu nowych ofert mieszkań na wynajem kupowanych w ostatnich latach w celach inwestycyjnych oraz spadku popytu. A ten malał z kilku powodów. To, jak wskazuje Drogomirecki, wysoki, trudny do udźwignięcia przez osoby o niższych dochodach, poziom ofertowych czynszów, odpływ z rynku najmu klientów, którzy w ostatnim czasie kupili mieszkanie (m.in. tych, którzy skorzystali z programu „Bk 2 proc.”), zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych przez większość uchodźców (oraz ich wyjazdy z Polski).

- Jeżeli wzrost liczby ofert najmu mieszkań nie znajdzie przeciwwagi w postaci adekwatnego wzrostu popytu (a na to przynajmniej do jesienie się nie zanosi), w najbliższych miesiącach może nas czekać przesilenie – ocenia Marcin Drogomirecki. - Walka o najemców może przybrać na sile, a to sprawi, że stabilne dotąd stawki najmu doczekają się głębszej korekty (w segmencie lokali 1- i 2-pokojowych już widać pierwsze tego symptomy).

Zdaniem Drogomireckiego część właścicieli, którzy będą mieć problem ze znalezieniem najemcy, a którzy kupili mieszkanie posiłkując się kredytem i co miesiąc muszą spłacać ratę, może zdecydować się na sprzedaż lokalu. - Rosnąca podaż ofert na wtórnym rynku sprzedaży mieszkań przy ograniczonym popycie - w tym inwestycyjnym (przy obecnym poziomie cen stopa zwrotu z inwestycji, czyli relacja kosztów zakupu do zysków z najmu, stale maleje) - może doprowadzić do dawno nieobserwowanej stabilizacji cen ofertowych, a nawet ich spadku – przewiduje analityk.

Zastrzega, że czynników, które będą kształtować sytuację zarówno na rynku najmu, jak i sprzedaży mieszkań, jest jednak wiele. - Stopień ich oddziaływania będzie różny w zależności od segmentu rynku, czasu czy lokalizacji – wyjaśnia. - Np. w dużych miastach, a w Warszawie w szczególności, wkrótce dojdzie do zasilenia podaży na rynku najmu ofertami z inwestycji realizowanych przez PRS (Private Rented Sector). Warto więc bacznie obserwować dalszy rozwój wydarzeń na rynku najmu mieszkań, bo może się okazać, że to on w niedługim czasie stanie się tzw. game changerem w mieszkaniówce.

Czytaj więcej

Tani kredyt nie zatopi najmu

- Ostatnio żywo dyskutowanym tematem jest sytuacja na rynku sprzedaży mieszkań. Dużo się mówi i pisze o deficycie ofert i rekordowych wzrostach cen spowodowanych ubiegłorocznym, wzmożonym popytem wywołanym programem „Bezpieczny kredyt 2 proc.” – zauważa Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości. - Nie ustają debaty na temat tego, jakie będą skutki wejścia w życie kolejnego programu stymulującego popyt – „Na start”.

Dobra inwestycja

Pozostało 94% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości mieszkaniowe
Krzysztof Kukucki, wiceminister rozwoju i technologii: 100 tys. mieszkań na tani wynajem
Materiał Promocyjny
Jak wykorzystać potencjał elektromobilności
Nieruchomości
Tani kredyt nie zatopi najmu
Nieruchomości
Singiel szuka taniego mieszkania
Nieruchomości
Tanie kredyty? Rzucanie pieniędzy to najłatwiejsza pomoc
Nieruchomości
Na zakupy mieszkań poszli młodzi