Tanie kredyty? Rzucanie pieniędzy to najłatwiejsza pomoc

Jeśli nowy program supertanich kredytów wejdzie w życie w zapowiadanym kształcie, ułatwi zakup domów stosunkowo zamożnym osobom. To nie jest program socjalny – mówi doradca Tomasz Lebiedź, ekspert rynku nieruchomości.

Publikacja: 19.01.2024 09:35

Tanie kredyty? Rzucanie pieniędzy to najłatwiejsza pomoc

Foto: Mat.prasowe

Nowy rząd jednego dnia wygasza „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, by za chwilę przedstawić założenia „Mieszkania na start”, programu jeszcze tańszych kredytów. Podobają się panu?

Zastanawiam się, jaki jest cel programu. Czy chodzi o zwiększenie inwestycji, podaży mieszkań? Czy może o zadowolenie publiczności? Rzucanie pieniędzy to najłatwiejsza pomoc. Można szybko zyskać poklask wyborców.

Rozdawnictwo jest zawsze mile widziane.

Sprawdza się szybko, podczas gdy budowa mieszkań komunalnych zajmuje kilka lat, na wyniki programu stymulującego podaż trzeba więc poczekać. Może się zdarzyć, że przyjdą one, kiedy będzie już inna władza.

I ktoś inny będzie przecinał wstęgi i wypinał piersi do orderów.

No właśnie. A przy rozdawnictwie brawa są od razu. A że tani kredyt przy okazji podniesie ceny mieszkań? To podniesie.

Analizując założenia nowego programu, dochodzę do wniosku, że jego twórcy zachęcają do budowania domów. Zauważmy, że program w szczególny sposób traktuje duże, co najmniej pięcioosobowe gospodarstwa domowe. Miałyby nie tylko dostać kredyt z zerowym oprocentowaniem, podczas gdy np. singiel z 1,5-proc., ale też mogłyby liczyć na największe dofinansowanie. Państwo dopłaciłoby takiej rodzinie do co najmniej 600 tys. zł kredytu (każdy kolejny członek gospodarstwa domowego powiększa tanie finansowanie o 100 tys. zł). I co najważniejsze, te duże rodziny nie muszą na tani kredyt kupować swoich pierwszych nieruchomości jak pozostali beneficjenci programu.

Dodajmy jeszcze, że nie ma limitów wartości kredytu, ale dopłaty będą tylko do określonej jego kwoty.

Tak. No i będąc taką rodziną z trójką dzieci, można sprzedać mieszkanie, które wiele większych rodzin już przecież ma, i kupić większą nieruchomość. Najlepiej – dom.

Dlaczego dom?

Zwróćmy uwagę na ceny. Ok. 65-metrowe mieszkanie w Warszawie kosztuje mniej więcej 1 mln zł. Dom pod Warszawą, w nieodległych miastach, można bez problemu kupić za 1,4 mln zł. Może to nie będzie superwilla, ale przyzwoity dom na sporej działce. Lepszy niż to, co się buduje na tych tzw. osiedlach łanowych. Chcę zapytać, czy celem programu, który z założenia ma być programem socjalnym, jest umożliwianie czy ułatwianie zakupu domów ludziom, którzy już mają mieszkanie? Naprawdę tak ma wyglądać program socjalny?

Duża rodzina z dopłatą od państwa mogłaby sobie kupić dom, podczas gdy singiel mógłby liczyć na 200 tys. zł taniego kredytu. Nie wydaje się to specjalnie sprawiedliwe.

Autorzy programu mówią o kryterium dochodowym. Starający się o tani kredyt singiel mógłby zarabiać do 10 tys. zł brutto. Nie jest więc za bogaty. A rodzinom wielodzietnym proponuje się limit dochodów 33 tys. zł. Pytanie, ile gospodarstw domowych ma takie zarobki?

Program wspierałby może nie bogate, ale na pewno zamożne rodziny, dając im szansę kupienia albo wybudowania domu. Zwróćmy też uwagę, że nie ma informacji, że taka rodzina musiałby sprzedać obecne mieszkanie, by móc kupić kolejną, większą nieruchomość na kredyt „zero procent”.

Może być tak, że rodzina przeprowadzi się do wygodnego domu pod miastem, sfinansowanego w części tanim kredytem, a stary lokal wynajmie?

Według obecnych założeń – tak. I w ten sprytny sposób pieniędzmi z wynajmu taka niebiedna rodzina będzie sobie spłacać darmowy kredyt na dom.

Wygaszony „Bezpieczny kredyt 2 proc.” wydaje się o tyle sprawiedliwszy, że był rzeczywiście na pierwszą nieruchomość. No i były limity cen całkowitych mieszkań.

Jednym z błędów „Bk 2 proc.” było jednak nieustalenie limitu ceny metra kwadratowego mieszkania. Czyli można było ostro jechać z tą ceną w górę. Singiel mógł kupić mieszkanie za 500 tys. zł, rodzina za 600 tys., maksymalny wkład własny wynosił 200 tys. zł.

Teoretycznie 25-metrowe mieszkanie można było sprzedawać za 28 tys. zł za mkw., co dawało 700 tys. zł ceny całkowitej (500 tys. zł taniego kredytu dla singla, plus 200 tys. zł wkładu). Nic więc dziwnego, że w niektórych miejscowościach mieszkania potężnie podrożały. Taki jest skutek „Bezpiecznego kredytu...”. Z listopadowego raportu PKO BP wynika, że w dużej części korzystali z niego właśnie single kupujący pierwsze mieszkania. To osoby, których nie było stać na lokal na normalnych w warunkach. Z analiz wynika, że tacy single kupowali tańsze mieszkania niż single zaciągający rynkowy kredyt. Beneficjenci „Bk 2 proc.” w dużej mierze wymietli deweloperom z oferty kiepskie mieszkania, żeby nie powiedzieć chłam, na kiepskich osiedlach.

Nowy program ma działać półtora roku – od połowy tego, do końca przyszłego. To raczej nie zachęca deweloperów do zwiększenia produkcji.

Deweloperzy na pewno widzą, że nowy program zmienia grupę odbiorów, preferując duże rodziny. Przygotowując osiedla pod „Bezpieczny kredyt...”, planowali więcej małych mieszkań, których ceny mogły się mieścić w limitach programu. I po takie lokale ruszyli single. A teraz deweloper widzi, że mu tych singli „wycięli”. Za 200 tys. zł singiel nic nie kupi. Małe mieszkanie w Warszawie kosztuje co najmniej 500 tys. zł. Single już nie będą kupowali. Preferowane są zakupy dużych mieszkań, które w czasach, gdy rynek działa bez dopłat, są średnio chodliwe. A teraz ludzie mogą się na te lokale rzucić. Tylko że deweloperzy nie będą w stanie przeprojektować osiedli tak, by zaoferować więcej większych lokali. Przez półtora roku obowiązywania programu nie da się przeprojektować inwestycji pod jego kryteria. Planowane dziś osiedla będą gotowe za jakieś pięć lat, kiedy po programie pozostanie wspomnienie.

Ale przecież w aktualnej ofercie deweloperzy mają duże mieszkania.

Załóżmy, że w budynku jest 100 mieszkań. Deweloperzy wiedzieli, że najszybciej znikają małe. Więc z tych 100 lokali 30 to kawalerki, 40 dwa pokoje, które są najbardziej poszukiwane, Reszta to mieszkania trzy-, czteropokojowe.

Z raportu NBP wynika, że w Polsce brakuje mieszkań poniżej 50 mkw., a jest nadmiar tych ponad 50-metrowych. Poza tym za cenę czteropokojowego mieszkania w Warszawie można kupić dom pod miastem.

Twórcy programu zapraszają do udziału także związki nieformalne. To dobry ruch?

Związków nieformalnych jest dziś bardzo dużo. Załóżmy, że mamy parę – każdy ma dzieci z poprzednich związków. Kobieta będąca w nowym nieformalnym związku dzieli się opieką nad dziećmi z eksmężem, który także jest w nowym związku. A nowy partner kobiety dzieli się opieką nad dziećmi z eksżoną, która ma nowego partnera. I załóżmy, że te dwa nowe związki chcą wziąć darmowy kredyt. Jak się podzielić tymi dziećmi? Na pewno zaczną się kombinacje.

Może ludzie będą tworzyć fikcyjne związki, żeby „zebrać” trójkę dzieci, dzięki czemu będzie można kupić lokal na darmowy kredyt.

Nie mam złudzeń, że jeśli program wejdzie w życie zapowiadanym kształcie, znajdą się chętni i na takie rozwiązania. Czego się nie robi do pieniędzy. Więc kiedy słyszę, że minister Hetman wierzy, że Polacy nie będą kombinować, to myślę, że nie zna świata. Także dlatego ten kredyt się mi nie podoba, bo zaprasza do kombinowania.

Jak w pana ocenie wygląda może nie idealny, ale dobry program mieszkaniowy?

Trzeba postawić na budowanie mieszkań. Ale żeby to robić trzeba mieć dostęp do gruntów. Minister Hetman mógłby wydać rozporządzenie do ustawy o planowaniu przestrzennym, która została zmieniona w już ub.r., ale poprzednik Hetmana, minister Buda, nie wydał rozporządzenia, które umożliwiłoby gminom tworzenie planów ogólnych, dzięki czemu byłoby łatwiej o grunty. Trzeba też zmienić cały system podatków i innych opłat podatkowych, m.in. renty planistycznej, opłat adiaceńskich związanych np. z dzieleniem ziemi, z obrotem ziemią. Trzeba też odważnie pomyśleć o rozsądnym, powtarzam rozsądnym, podatku katastralnym, gruntownej reformie prawa związanego z najmem mieszkań (wraz z napisaniem od nowa ustawy o ochronie praw lokatorów). Nie wolno też zapomnieć o ustawie o REIT. Reformę budownictwa trzeba przeprowadzić tak jak prowadzi się budowę domu: zacząć od fundamentów, czyli od wprowadzenia dobrego prawa, a nie zaczynać od malowania fasady, czyli pompowania pieniędzy w popyt przy wciąż małej podaży.

Może nie ma się co upierać przy programach promujących własność mieszkań? Lewica szła do wyborów z hasłem budowy 300 tys. lokali na wynajem.

W życiu nie myślałem, że kiedykolwiek pochwalę Lewicę. Ale tanie mieszkania na wynajem to jest dobry pomysł, choć 300 tys. to oczywiście bardzo dużo. To mniej więcej dwuletnia produkcja deweloperska w Polsce w dobrych czasach.

Program budowy mieszkań na wynajem realizowałyby samorządy. Ich zadaniem byłoby sensowne rozdzielanie tych lokali, tak, żeby nie powstawały getta biedy. To jest społeczne kształtowanie miast. Warszawa ma tu już, zdaje się, jakieś osiągnięcia. Przy ul. Grójeckiej na Ochocie miasto ruszyło z budową mieszkań na wynajem. Inwestycja wygląda sensownie.

Często mówi pan o budownictwie spółdzielczym.

Zdecydowanie trzeba wrócić do budownictwa spółdzielczego. Najlepsze dzielnice w Polsce – np. Stary Żoliborz czy Stara Ochota w Warszawie – tworzyły spółdzielnie, które budowały też domy. Pamiętajmy, że nie każda spółdzielnia działa tak jak w „Alternatywach 4”. Socjalizm potrafił to zrobić, a my nie potrafimy? Przecież zalety budownictwa spółdzielczego są ogromne.

W cenie mieszkania deweloperskiego dwadzieścia kilka proc. to cena ziemi, ok. 40 proc. – koszty budowy, znikomy procent stanowią koszty finansowania i generalnego wykonawstwa. A 30 proc. to marża – oczywiście, nie dotyczy to wszystkich deweloperów we wszystkich miejscowościach. Trzeba też pamiętać, że czym innym jest marża, a czym innym zysk z kapitału własnego dewelopera. A firmy nie finansują przecież kosztów inwestycji w 100 proc.

Spółdzielnia zaś ponosi tylko koszty zakupu ziemi, generalnego wykonawstwa. Nie ma tej ogromnej marży. Tymczasem budownictwo wielorodzinne w Polsce zostało zmonopolizowane przez deweloperów. Zlikwidowaliśmy konkurencyjne modele. Właściwie nie ma budownictwa spółdzielczego, komunalnego, zakładowego. Inwestycje w tych modelach są znikome. I to trzeba zmienić.

Czego teraz, po wygaszeniu „Bk 2 proc.”, potrzebuje rynek? Może pewnego uspokojenia, a nie kolejnego dopalacza?

Zdecydowanie potrzebuje oddechu. Powinniśmy się teraz przygotowywać do wejście na tę dłuższą ścieżkę, która doprowadzi nas do budowy mieszkań np. komunalnych. Ścieżka będzie dłuższa, ale da nam lepsze wyniki.

Zrezygnowałbym z programu rozdawnictwa, a zaczął pracę nad prawdziwym programem rozwoju budownictwa w Polsce, który zwiększy dostęp do ziemi, zniesie bariery, wprowadzi konkurencyjne dla deweloperskiego modele budowania budynków wielorodzinnych, który ułatwi inwestycje.

Nowy rząd jednego dnia wygasza „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, by za chwilę przedstawić założenia „Mieszkania na start”, programu jeszcze tańszych kredytów. Podobają się panu?

Zastanawiam się, jaki jest cel programu. Czy chodzi o zwiększenie inwestycji, podaży mieszkań? Czy może o zadowolenie publiczności? Rzucanie pieniędzy to najłatwiejsza pomoc. Można szybko zyskać poklask wyborców.

Pozostało 97% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Czy rynek mieszkań potrzebuje dopalacza
Materiał Promocyjny
Wykup samochodu z leasingu – co warto wiedzieć?
Nieruchomości
Rok na sterydach w mieszkaniówce w największych miastach
Nieruchomości
Ceny mieszkań używanych dalekie od stabilizacji
Nieruchomości
Tani kredyt wymiótł z rynku tanie mieszkania
Materiał Promocyjny
Jak kupić oszczędnościowe obligacje skarbowe? Sposobów jest kilka
Nieruchomości
Nowy tani kredyt nie dla singli?