Potencjalny wpływ nowego programu kredytowego na rynek nieruchomości oceniają eksperci portalu RynekPierwotny.pl, zastrzegając, że prace nad nim dopiero się zaczynają, więc jest za wcześnie na ostateczne oceny.
To za mało
– Ministerstwo Rozwoju i Technologii chyba liczy po cichu na jakiś cud. Może o tym świadczyć maksymalna kwota kredytu, którą obejmie dopłata od państwa. W przypadku singli będzie to 200 tys. zł, a w miastach wojewódzkich, w których mieszkania są najdroższe - 240 tys. zł z oprocentowaniem 1,5 proc. To za mało, żeby myśleć o zakupie jakiegokolwiek lokum w Warszawie, Krakowie, Trójmieście czy Wrocławiu – podkreśla Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. - Jest zaś mało prawdopodobne, że deweloperzy wykorzystają najbliższe pół roku na wprowadzenie do sprzedaży mieszkań w takiej cenie – dodaje.
Marek Wielgo podkreśla, że aby zrealizować marzenie o własnym M, singiel musiałby mieć co najmniej drugie tyle w postaci wkładu własnego lub wziąć odpowiednio wyższy kredyt, którego część miałaby oprocentowanie rynkowe. - Wysokość takiego łączonego kredytu ma zależeć wyłącznie od zdolności kredytowej singla – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl. - Może być ona dość duża, bo według założeń „Kredytu na start” dochód takiego beneficjenta będzie mógł sięgać 10 tys. zł brutto.
Wysokie progi
Ekspert uważa, że określenie progów dochodowych w nowym programie „kredytów na start” praktycznie nic nie zmieni w porównaniu z „Bezpiecznym kredytem 2 proc”. - Te progi są bowiem dość wysokie – wyjaśnia Marek Wielgo. - W przypadku gospodarstwa składającego się z dwóch osób – 18 tys. zł brutto, zaś miesięczny dochód brutto gospodarstwa trzyosobowego nie mógłby przekraczać 23 tys. zł. I dobrze, bo wprowadzenie niskich progów dochodowych groziłoby tym, że w przyszłości część kredytobiorców mogłaby nie podołać spłacie kredytu. Tym bardziej, że nadal nie będzie od nich wymagany wkład własny, bo stosownych gwarancji udzieli państwo – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Kupować czy czekać
- Obniżenie ceny kredytu nawet do 0 proc. w przypadku rodzin wielodzietnych pewnie wielu ucieszy – mówi Marek Wielgo. - Pytanie, czy dobrym pomysłem jest wstrzymywanie się z zakupem mieszkania aż do połowy roku, kiedy – jak prognozuje resort rozwoju i technologii – ruszy nowy program.
Można też mieć nadzieję, jak dodaje ekspert, że deweloperzy uwierzą wreszcie w trwałość wzrostu popytu na mieszkania i radykalnie zwiększą ich podaż, zwłaszcza w segmencie popularnym, a więc budowanych z myślą o kredytobiorcach.
Wielgo nie wyklucza jednak niekorzystnego z punktu widzenia kupujących mieszkania scenariusza, jakim jest utrzymywanie się jeszcze przez jakiś czas potężnej nierównowagi miedzy popytem i podażą. - Tę zawdzięczamy w dużej mierze programowi „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który przyspieszył decyzje o zakupie mieszkania przez bardzo wiele osób, także tych, które nie mogły liczyć na dopłatę od państwa – przypomina. - Efektem tego był gwałtowny wzrost cen mieszkań w 2023 r., szczególnie w trzecim kwartale, kiedy dotowany przez państwo kredyt pojawił się w ofercie banków.
Pierwsze dla młodych
Marek Wielgo zwraca uwagę, że program jest adresowany do młodych ludzi, którzy kupują swoje pierwsze mieszkanie. - Wielu spośród tych, którzy są na początku drogi zawodowej, nie ma wysokiej zdolności kredytowej – zaznacza. - Ponadto przyjezdni, którzy najmują mieszkanie na zasadach rynkowych, najczęściej nie mają szans na odłożenie pieniędzy na wkład własny. Dla tej grupy nabywców potrzebne są więc przede wszystkim mieszkania w niskiej cenie jednostkowej, a więc do 400 tys. zł. Przypomnijmy, że mniej więcej tyle wynosi średnia wartość kredytów hipotecznych udzielanych przez banki w 2023 roku.
Problem w tym, że „Bezpieczny kredyt 2 proc.” wyczyścił rynki mieszkaniowe największych miast z tak tanich lokali.
Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że Łódź jest jedyną metropolią, w której oferta mieszkań deweloperskich w cenie średniej wartości kredytu jest stosunkowo duża, a od czerwca ubiegłego roku nawet minimalnie się zwiększyła - z nieco ponad 1,4 tys. do niespełna 1,5 tys. lokali. - Na drugim biegunie jest Wrocław, gdzie jeszcze pod koniec czerwca 2023 r. kupujący mogli przebierać w ponad 700 ofertach mieszkań do kupienia za 400 tys. zł, a dziś jest ich już tylko niespełna… 100, czyli aż o 87 proc. mniej – wskazuje Marek Wielgo.
Wybór takich lokali gwałtownie skurczył się także w Warszawie. Pół roku temu w ofercie deweloperów było tu ponad 400 mieszkań z ujawnioną ceną poniżej 400 tys. zł, dziś jest o 77 proc. mniej. - Niestety, w niemal wszystkich metropoliach grudzień przyniósł spadek oferty lokali w tej cenie. Wyjątkiem była Łódź – mówi Marek Wielgo.
Analityk nie kryje obaw, że jeśli trend się utrzyma, to za pół roku w większości największych miast wielu potencjalnych beneficjentów programu „Kredyt na start”, zwłaszcza singli, nie będzie już miało czego szukać.
