Nowy tani kredyt nie dla singli?

Potencjalny wpływ nowego programu kredytowego na rynek nieruchomości oceniają eksperci portalu RynekPierwotny.pl, zastrzegając, że prace nad nim dopiero się zaczynają, więc jest za wcześnie na ostateczne oceny.

To za mało

– Ministerstwo Rozwoju i Technologii chyba liczy po cichu na jakiś cud. Może o tym świadczyć maksymalna kwota kredytu, którą obejmie dopłata od państwa. W przypadku singli będzie to 200 tys. zł, a w miastach wojewódzkich, w których mieszkania są najdroższe - 240 tys. zł z oprocentowaniem 1,5 proc. To za mało, żeby myśleć o zakupie jakiegokolwiek lokum w Warszawie, Krakowie, Trójmieście czy Wrocławiu – podkreśla Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. - Jest zaś mało prawdopodobne, że deweloperzy wykorzystają najbliższe pół roku na wprowadzenie do sprzedaży mieszkań w takiej cenie – dodaje.

Marek Wielgo podkreśla, że aby zrealizować marzenie o własnym M, singiel musiałby mieć co najmniej drugie tyle w postaci wkładu własnego lub wziąć odpowiednio wyższy kredyt, którego część miałaby oprocentowanie rynkowe. - Wysokość takiego łączonego kredytu ma zależeć wyłącznie od zdolności kredytowej singla – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl. - Może być ona dość duża, bo według założeń „Kredytu na start” dochód takiego beneficjenta będzie mógł sięgać 10 tys. zł brutto.

Wysokie progi

Ekspert uważa, że określenie progów dochodowych w nowym programie „kredytów na start” praktycznie nic nie zmieni w porównaniu z „Bezpiecznym kredytem 2 proc”. - Te progi są bowiem dość wysokie – wyjaśnia Marek Wielgo. - W przypadku gospodarstwa składającego się z dwóch osób – 18 tys. zł brutto, zaś miesięczny dochód brutto gospodarstwa trzyosobowego nie mógłby przekraczać 23 tys. zł. I dobrze, bo wprowadzenie niskich progów dochodowych groziłoby tym, że w przyszłości część kredytobiorców mogłaby nie podołać spłacie kredytu. Tym bardziej, że nadal nie będzie od nich wymagany wkład własny, bo stosownych gwarancji udzieli państwo – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Kupować czy czekać

- Obniżenie ceny kredytu nawet do 0 proc. w przypadku rodzin wielodzietnych pewnie wielu ucieszy – mówi Marek Wielgo. - Pytanie, czy dobrym pomysłem jest wstrzymywanie się z zakupem mieszkania aż do połowy roku, kiedy – jak prognozuje resort rozwoju i technologii – ruszy nowy program.

Można też mieć nadzieję, jak dodaje ekspert, że deweloperzy uwierzą wreszcie w trwałość wzrostu popytu na mieszkania i radykalnie zwiększą ich podaż, zwłaszcza w segmencie popularnym, a więc budowanych z myślą o kredytobiorcach.

Wielgo nie wyklucza jednak niekorzystnego z punktu widzenia kupujących mieszkania scenariusza, jakim jest utrzymywanie się jeszcze przez jakiś czas potężnej nierównowagi miedzy popytem i podażą. - Tę zawdzięczamy w dużej mierze programowi „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który przyspieszył decyzje o zakupie mieszkania przez bardzo wiele osób, także tych, które nie mogły liczyć na dopłatę od państwa – przypomina. - Efektem tego był gwałtowny wzrost cen mieszkań w 2023 r., szczególnie w trzecim kwartale, kiedy dotowany przez państwo kredyt pojawił się w ofercie banków.

Foto: Mat.prasowe

Pierwsze dla młodych

Marek Wielgo zwraca uwagę, że program jest adresowany do młodych ludzi, którzy kupują swoje pierwsze mieszkanie. - Wielu spośród tych, którzy są na początku drogi zawodowej, nie ma wysokiej zdolności kredytowej – zaznacza. - Ponadto przyjezdni, którzy najmują mieszkanie na zasadach rynkowych, najczęściej nie mają szans na odłożenie pieniędzy na wkład własny. Dla tej grupy nabywców potrzebne są więc przede wszystkim mieszkania w niskiej cenie jednostkowej, a więc do 400 tys. zł. Przypomnijmy, że mniej więcej tyle wynosi średnia wartość kredytów hipotecznych udzielanych przez banki w 2023 roku.

Problem w tym, że „Bezpieczny kredyt 2 proc.” wyczyścił rynki mieszkaniowe największych miast z tak tanich lokali.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że Łódź jest jedyną metropolią, w której oferta mieszkań deweloperskich w cenie średniej wartości kredytu jest stosunkowo duża, a od czerwca ubiegłego roku nawet minimalnie się zwiększyła - z nieco ponad 1,4 tys. do niespełna 1,5 tys. lokali. - Na drugim biegunie jest Wrocław, gdzie jeszcze pod koniec czerwca 2023 r. kupujący mogli przebierać w ponad 700 ofertach mieszkań do kupienia za 400 tys. zł, a dziś jest ich już tylko niespełna… 100, czyli aż o 87 proc. mniej – wskazuje Marek Wielgo.

Wybór takich lokali gwałtownie skurczył się także w Warszawie. Pół roku temu w ofercie deweloperów było tu ponad 400 mieszkań z ujawnioną ceną poniżej 400 tys. zł, dziś jest o 77 proc. mniej. - Niestety, w niemal wszystkich metropoliach grudzień przyniósł spadek oferty lokali w tej cenie. Wyjątkiem była Łódź – mówi Marek Wielgo.

Analityk nie kryje obaw, że jeśli trend się utrzyma, to za pół roku w większości największych miast wielu potencjalnych beneficjentów programu „Kredyt na start”, zwłaszcza singli, nie będzie już miało czego szukać.