Tani kredyt wymiótł z rynku tanie mieszkania

W 2023 roku, jak zauważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, tradycyjnie najlepiej sprzedawały się mieszkania małe, głównie dwupokojowe, a także kompaktowe „trójki” i kawalerki.

– Mieszkania o powierzchni od 30 do 50 mkw. stanowiły 45 proc., czyli niemal połowę sprzedaży – podaje analityk. - Całkiem dobrze sprzedawały się też mieszkania od 50 do 70 mkw., czyli w przytłaczającej większości trzypokojowe lokale o „normalnej’ powierzchni. Ich udział w sprzedaży wyniósł w tym roku dokładnie jedną trzecią.

Agnieszka Mikulska, ekspertka ds. rynku mieszkań z firmy doradczej CBRE, potwierdza, że największe powodzenie w 2023 r. miały niezbyt duże mieszkania w cenach poniżej średniej w danym mieście. – Zainteresowaniem cieszyły się nieruchomości mieszczące się w limitach cen programu „Bezpieczny kredyt 2 proc”. Kupowali je nie tylko beneficjenci programu – zaznacza ekspertka.

Ceny w górę

Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl, zauważa, że w listopadzie 2023 r. w większości największych miast deweloperzy dostarczyli na rynek więcej mieszkań niż sprzedali. - To dobra wiadomość dla potencjalnych nabywców. Oznacza, że zwiększył się wybór nieruchomości –  wyjaśnia analityk.

Foto: Mat.prasowe

Eksperci portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl sprawdzili, jak zmieniła się w tym okresie oferta deweloperów. – Niestety, nie mamy dobrej wiadomości dla tych, którzy mają ograniczone możliwości finansowe – mówi Marek Wielgo. Większy wybór nieruchomości nie zahamował wzrostu ich średniej ceny. - Co gorsza, dosłownie w mgnieniu oka znikały z rynku najtańsze lokale - mówi ekspert.

Dodaje, że zjawisko wyprzedaży najtańszych lokali i podnoszenia ich cen najlepiej obrazuje struktura cen mieszkań w ofercie firm deweloperskich. - Np. w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie średnia cena mkw. mieszkań wzrosła w listopadzie aż o 6 proc., oferta lokali z ceną poniżej 9 tys. zł za mkw. skurczyła się z 46 do 38 proc. – podaje Marek Wielgo. - Podobne zjawisko można zaobserwować także w Poznaniu i Łodzi. Wzrósł tam szczególnie odsetek mieszkań drogich oraz bardzo drogich, czyli z ceną powyżej 15 tys. zł za metr. W pozostałych metropoliach poziom cen jest wyższy, więc za stosunkowo tanie uchodzą takie, których ceny mieszczą się w przedziale do 10 tys. zł za mkw. W Krakowie ich udział zmniejszył się z 5 do 2 proc.

Prawdopodobnie szybko znikną one z oferty krakowskich deweloperów.

Foto: Mat.prasowe

Drogie metry

Marek Wielgo przypomina, że zwykle najdroższe w przeliczeniu na metr kwadratowy są najmniejsze lokale. - Kupujący są skłonni zapłacić za nie więcej ze względu na niską cenę jednostkową. Np. w Warszawie deweloperzy oferują mieszkania do 30 mkw. średnio po 20,4 tys. zł za metr! Z kolei mkw. lokalu dwu- i trzypokojowego o powierzchni 50 — 70 mkw. jest tańszy średnio aż o 27 proc. – mówi ekspert. - Problem w tym, że w stolicy kawalerkę można kupić, mając ok. 500 tys. zł, a na większe lokum trzeba wyłożyć 800 — 900 tys. zł - podkreśla.

Spory wybór mieszkań do kupienia na kredyt na 2 proc. miały głównie dobrze zarabiające małżeństwa czy osoby z dzieckiem, które mogły sięgnąć po maksymalną kwotę takiego kredytu — 600 tys. zł, a do tego miały 200 tys. zł wkładu własnego. - Na brak wyboru mieszkań na rynku pierwotnym nie mogli też narzekać single, mimo że banki mogły im pożyczyć na preferencyjnych warunkach nie więcej niż 500 tys. zł. Razem z maksymalnym wkładem własnym (200 tys. zł) robiła się jednak całkiem pokaźna suma – mówi ekspert.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w siedmiu największych metropoliach do kupienia za kwotę do 700 tys. zł jest ponad 20,4 tys. nowych mieszkań. - Najwięcej jest ich w Łodzi, gdzie można przebierać w ofercie blisko 4,8 tys. lokali. Ponadto Łódź jest jedyną metropolią, w której oferta mieszkań deweloperskich w cenie do 700 tys. zł zwiększyła się, mimo „Bk 2 proc”. – wskazują analitycy. - Tego samego nie można powiedzieć o innych największych miastach. W większości z nich odnotowaliśmy w listopadzie wzrost podaży. Wyjątkiem było Trójmiasto, choć ci, którzy dysponują kwotą 700 tys. zł, wciąż mają w czym wybierać, bo w ofercie firm deweloperskich jest ponad 2 tys. mieszkań w tej cenie. Oczywiście trzeba wziąć pod uwagę, że na skutek wzrostu cen, kurczy się metraż mieszkań do kupienia za daną kwotę.

Foto: Mat.prasowe

Nowe rozdanie

– Pamiętajmy, że program adresowany jest do młodych ludzi, którzy kupują swoje pierwsze mieszkanie. Wielu spośród tych, którzy są na początku drogi zawodowej, nie ma tak dużej zdolności kredytowej. Ponadto przyjezdni, którzy najmują mieszkanie na zasadach rynkowych, najczęściej nie mają szans na odłożenie tak dużych pieniędzy na wkład własny – zauważa Marek Wielgo. Dodaje, że średnia wartość udzielonych „Bk 2 proc.” to ok. 400 tys. zł.