Na rynku najmu jest spokojniej. Ile można zarobić?

Od grudnia 2022 roku do listopada tego roku stawki najmu mieszkań wzrosły średnio o niecałe 2 proc. – wynika z raportu Expandera i Rentier.io. Średnia rentowność najmu to 5 proc.

Publikacja: 20.12.2023 11:57

Na rynku najmu jest spokojniej. Ile można zarobić?

Foto: Adobe Stock

- Rok 2023 na rynku najmu był dużo spokojniejszy niż obfitujący w ogromne wzrosty czynszów rok 2022. Od grudnia ubiegłego roku do listopada br. stawki najmu mieszkań wzrosły przeciętnie o niespełna 2 proc. – wskazują analitycy Expandera i Rentier.io w najnowszym raporcie.

Jesienne przeceny

Znaczące podwyżki odnotowano tylko w trzech miastach – Rzeszowie (10 proc.), Białymstoku (7 proc.) i Sosnowcu (6 proc.).

- Listopad był zaskakujący. Spodziewana była kontynuacja, a nawet nasilenie tendencji spadkowej z poprzednich dwóch miesięcy. Spadki nie nadeszły, ponieważ wciąż nie widać wysypu ofert wynajmu mieszkań dotychczas zajmowanych przez uczestników programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” – zauważają autorzy raportu Expandera i Rentier.io. - Dzięki temu programowi był to wyjątkowo dobry rok dla osób, które chciały się przenieść z wynajmowanego mieszkania do własnego. Nawet w listopadzie, czyli już po dużych wzrostach cen mieszkań, rata preferencyjnego kredytu była niższa niż najem od 83 zł do 517 zł.

Analitycy zauważają, że w tym roku na rynku najmu nie było tak ważnych wydarzeń jak ubiegłoroczny napływ uchodźców z Ukrainy, który wywołał wzrost stawek nawet o 23 proc. - Spokój jednak nie wystarczył, by koszty najmu wróciły do wcześniejszych poziomów – zauważają. - W większości badanych przez nas miast odnotowaliśmy dalsze, choć niewielkie wzrosty. Od grudnia 2022 r. do listopada br. podwyżki obserwowaliśmy aż w 11 z 17 miast. W większości przypadków wzrosty były jednak niewielkie, średnia zmiana wyniosła tylko 1,8 proc. Wzrost jest tak niewielki, że w styczniu, gdy poznamy dane za grudzień, może się okazać, że rok zakończy się przewagą spadków.

Autorzy raportu przypominają, że jesień przyniosła przeceny. - Spadki stawek najmu odnotowaliśmy we wrześniu (1,06 proc. miesiąc do miesiąca) i październiku (0,48 proc. m./m.). W listopadzie zamiast spodziewanych dalszych spadków była stabilizacja. Średnia stawka co prawda minimalnie spadła (0,14 proc. m./m.), ale z drugiej strony wzrosty odnotowaliśmy w dziewięciu miastach, a spadki tylko w ośmiu – przypominają.

W porównaniu z sierpniem największe spadki odnotowano w Gdyni (-9,3 proc.), Gdańsku (-8,6 proc.) i Łodzi (-6,2 proc.). - W pierwszych dwóch miastach sytuacja jest typowa. Są to miasta popularne wśród turystów, gdzie latem stawki wyraźnie rosną, a później wracają do niższych poziomów – mówią autorzy raportu. - Z kolei w Łodzi faktycznie wygląda to na korektę wynikającą z nadmiaru mieszkań na wynajem w stosunku do liczby najemców i nadmiernego wzrostu stawek.

Mat.prasowe

Przeprowadzki na własne

Z analiz wynika, że liczba nowych, unikatowych ogłoszeń nie wzrosła, czego można się było spodziewać w związku z przeprowadzkami z wynajmowanych lokali do własnych kupionych na tani kredyt. - Po wzroście, który mamy zwykle przed rozpoczęciem roku akademickiego (we wrześniu było 45 tys. ofert), liczba ogłoszeń spadła do poziomu z czerwca (33 tys.) – mówią autorzy raportu. Ich zdaniem to był wyjątkowo dobry rok na zamianę najmowanego mieszkania na własne.

- Znaczące wzrosty stawek najmu w 2022 r. sprawiły, że wiele osób chciało jak najszybciej przenieść się do własnego mieszkania. Niestety, zwykle nie było to możliwe. Podwyżki stóp procentowych i zmiany w regulacjach sprawiły, że kredyty hipoteczne były niemal niedostępne dla osób o przeciętnych i niskich dochodach – mówią autorzy raportu Expandera i Rentier.io. - Sytuacja poprawiła się dopiero w lipcu tego roku, gdy ruszył program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.

Program podniósł zdolność kredytową klientów i obniżył wysokość raty. - W naszym sierpniowym raporcie wyliczyliśmy, że w przypadku mieszkania o powierzchni 42 mkw. rata preferencyjnego kredytu była, w zależności od miasta, niższa niż koszt najmu od 166 zł do nawet 699 zł miesięcznie – szacują eksperci. – Niestety, od tego czasu wzrosły ceny mieszkań i korzyści się zmniejszyły. W listopadzie różnice wynosiły od 83 zł w Toruniu do 517 zł w Sosnowcu. Preferencyjny kredyt był wciąż bardziej opłacalny niż najem, ale część korzyści przejęli deweloperzy i sprzedający na rynku wtórnym — podkreślają.

Mat.prasowe

Wzrost cen „zjadł” metry

Autorzy raportu zauważają, że wzrost cen mieszkań sprawił, że za maksymalną kwotę taniego kredytu (600 tys. zł), bez wkładu własnego, nie da się już kupić 42 mkw. po przeciętnej cenie w Warszawie i Krakowie. - Konieczny jest wkład własny lub zmniejszenie wielkości mieszkania – mówią.

„Bk 2 proc.” cieszy się jednak ogromną popularnością. - Według ZBP do 14 grudnia udzielono już ponad 52 tys. takich kredytów. Niestety, nie ma danych, jak wielu uczestników programu mieszkało dotychczas w najmowanych mieszkaniach – mówią analitycy. - Można jednak przypuszczać, że udział był znaczący, ponieważ z dopłat korzystają młodzi ludzie, którzy nigdy wcześniej nie mieli domu ani mieszkania. Skoro program wystartował w lipcu, to można się było spodziewać, że pod koniec roku ruszy fala przeprowadzek do własnych mieszkań. Na razie tej fali nie widać.

Zdaniem autorów raportu opóźnienie w przeprowadzkach może wynikać z tego, że rozpatrywanie wniosków o „Bezpieczny kredyt 2 proc.” w lipcu, sierpniu i wrześniu szło dość wolno. Wypłaty wielu kredytów przesunęły się więc na jesień. - Poza tym znaczna część kupionych mieszkań nie była jeszcze gotowa, trwa ich budowa lub prace wykończeniowe. Do tego dochodzi okres wypowiedzenia umowy najmu. To wszystko może sprawić, że falę przeprowadzek zobaczymy dopiero w przyszłym roku – przewidują.

Zdaniem autorów raportu fala przeprowadzek z wynajmowanych mieszkań do własnych będzie miała zapewne niemały wpływ na rynek najmu w przyszłym roku. Może nastąpić wysyp ofert wynajmu przewyższający popyt. - W pierwszej połowie 2024 r. roku prawdopodobny jest spadek stawek najmu – prognozują. – Ale jest i druga strona medalu. Istnieje obawa, że ponownie trudno będzie o takie przeprowadzki tym, którzy nie skorzystali z programu „Bezpieczny kredyt 2 proc”. Pula pieniędzy na dopłaty na 2024 r. została już wykorzystana. Zapowiedzi nowego rządu są bardzo ogólne, nie ma pewności, co będzie z programami wsparcia. Dodatkowo stopy procentowe przez większość przyszłego roku zostaną najprawdopodobniej na obecnym poziomie. Dlatego po fali przeprowadzek znów może wzrosnąć grono osób, które będą czekały na możliwość zakupu mieszkania. W takiej sytuacji nadwyżka podaży na rynku najmu byłaby stopniowo zmniejszana.

Zyski z wynajmu

Duże wzrosty cen mieszkań w połączeniu z nieznacznymi podwyżkami stawek najmu spowodowały, że rentowność nowych inwestycji w nieruchomości na wynajem nieco spadła. - Biorąc pod uwagę dane z listopada, średnia rentowność w badanych przez nas miastach wyniosła 5 proc. netto, co jest odpowiednikiem oprocentowania lokaty bankowej 6,17 proc. Dla porównania w grudniu ubiegłego roku było to 5,48 proc. (odpowiednik 6,76 proc.) – czytamy w raporcie.

Wyliczenia dotyczą zakupu mieszkania z rynku wtórnego, za gotówkę, przy założeniu, że lokal jest wynajmowany 12 miesięcy. Szacunki uwzględniają takie koszty jak m.in. prowizja pośrednika (3 proc.), taksa notarialna i wypisy, odświeżenie, drobne naprawy, podatek (8,5 proc.).

Mat.prasowe

Nieruchomości
Apartamenty drożały najszybciej
Materiał Promocyjny
Tajniki oszczędnościowych obligacji skarbowych. Możliwości na różne potrzeby
Nieruchomości
Ile na mieszkanie w mniejszym mieście
Nieruchomości
Rynek mieszkań pod presją czasu
Nieruchomości
Szybkie przeprowadzki są możliwe
Nieruchomości
Ziemię trzeba uwolnić