Ziemię trzeba uwolnić

Deweloperzy budują „na resztkach”. Sporo działek jest tymczasem zamrożonych. To m.in. grunty rolne.

Publikacja: 26.10.2023 21:12

Rynek mieszkań jest bardzo głodny ziemi. Działki budowlane są coraz droższe

Rynek mieszkań jest bardzo głodny ziemi. Działki budowlane są coraz droższe

Foto: AdobeStock

Uwolnienie gruntów z Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN) to jedno z haseł wyborczych i Koalicji Obywatelskiej, i Trzeciej Drogi. Partie mówiły też o potrzebie wypuszczenia na rynek terenów spółek Skarbu Państwa. Rynek mieszkań jest głodny ziemi. – W wielu miastach deweloperzy budują już „na resztkach” – mówi Przemysław Dziąg, szef działu prawnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).

Leżą odłogiem

Jak wskazuje mec. Dziąg, Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN) ma w całej Polsce ok. 1 tys. ha gruntów. – Na tych terenach mogłoby powstać minimum kilkadziesiąt tysięcy mieszkań – szacuje. Najpierw potrzebna jest ponowna weryfikacja działek. – Trzeba opracować szczegółowe kryteria ich przydatności, plany sprzedaży, a także odpowiednie, bardziej efektywne procedury przetargowe. Wymaga to zmian systemowych i programowych, ale jest to do zrobienia – ocenia.

Wiele z tych działek ma świetne adresy i gotową infrastrukturę. – Zazwyczaj nie są to puste tereny, które trzeba dopiero uzbroić – zaznacza Przemysław Dziąg. – Nabywcom odpadałyby więc ogromne koszty ich przygotowania, co pozwoliłoby szybciej zrealizować inwestycje.

Atrakcyjne tereny mają też spółki Skarbu Państwa. – Np. Poczta Polska wystawiła niedawno 3 ha gruntu w Gdańsku-Wrzeszczu z ceną wywoławczą 35 mln zł. Działkę sprzedano za ponad 130 mln zł – przypomina prawnik. – To pokazuje, jak bardzo rynek potrzebuje terenów inwestycyjnych.

Ziemia jest zablokowana nie tylko przez wygaszony przez ustępujący rząd program „Mieszkanie+”. – Ogromna ilość działek w miastach ma status rolnych, choć nic się na nich nie uprawia. Nie mogą być przedmiotem obrotu i zabudowy z uwagi na ograniczenia wprowadzone w 2016 r. nowelizacją ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – przypomina mec. Dziąg. – Także ziemia rolna w centrach miast powinna być racjonalnie uwolniona.

Kazimierz Kirejczyk, ekspert JLL, podkreśla, że brak terenów inwestycyjnych wpływa na ograniczenie oferty mieszkań, co przekłada się na tempo wzrostu cen. Największy niedobór lokali jest w Krakowie. Niewiele lepiej jest w Warszawie. – Tak małej oferty nie było w stolicy od niemal 20 lat – podkreśla. – Ale już w Łodzi sytuacja jest zupełnie inna. Oferta – prawie 5,8 tys. mieszkań – jest największa w historii tego rynku i wyższa niż w Krakowie, Wrocławiu czy Poznaniu. To jedyna duża metropolia, gdzie w minionych czterech kwartałach sprzedało się wyraźnie mniej mieszkań, niż pojawiło się w sprzedaży.

Kazimierz Kirejczyk zaznacza, że samorządy metropolii nie mają dużych rezerw terenów miejskich. – Zasoby KZN są oceniane jako skromne. Większy potencjał gruntów mają spółki Skarbu Państwa, ale te największe rezerwy, jak tereny pokolejowe, są z reguły nieuzbrojone – zauważa.

Ekspert JLL podkreśla, że z jednej strony chcielibyśmy ograniczać rozlewanie się miast i zabudowywanie terenów zielonych na peryferiach, a z drugiej zagęszczanie zabudowy w miastach budzi opór mieszkańców. – W niektórych miastach utrzymywane są rezerwy terenów pod przyszłe miejsca pracy, co w kontekście idei równoważenia funkcji w tzw. miastach 15-minutowych i nadziei na reindustrializację Europy ma swoje uzasadnienie – mówi ekspert JLL. – Procesy planistyczne trwają długo, a ich skutki są często widoczne po dekadach. Jedno wydaje się oczywiste: dziś priorytetem powinno być zwiększenie podaży terenów tam, gdzie niedobór oferty mieszkań jest największy.

Czytaj więcej

Czego chce branża nieruchomości od przyszłego rządu

Ceny w górę

Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics, podkreśla, że w myśl jak najbardziej słusznej idei dogęszczania miast powinno się budować tam, gdzie infrastruktura już jest.

– To nie tylko tańsze, ale i bardziej ekologiczne – tłumaczy. – Oczywiście nie jest tak, że w miastach nie ma działek. Owszem są, ale zamrożone. Mowa nie tylko o terenach KZN, Skarbu Państwa i jego spółek, ale i wszelkiej maści rządowych agencji i samorządów. Uwolnienie tych działek i odpowiednie zaplanowanie zabudowy (plany zagospodarowania przestrzennego!) pomogłoby rozwiązać część kłopotów mieszkaniówki – uważa. Według Krasonia trzeba też zadbać o mieszkania komunalne i socjalne. – Coraz głośniej mówi się też o potrzebie budowy tanich mieszkań na wynajem – zauważa ekspert.

Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, zwraca zaś uwagę, że ceny gruntów inwestycyjnych rosną w tempie kilku procent rocznie. – W II kwartale br. takie tereny były droższe niż przed rokiem średnio o ok. 8 proc. – wskazuje. – Najbardziej w ciągu roku wzrosły ceny działek w aglomeracji łódzkiej – o ponad 9 proc. Najmniej – o niecałe 3 proc. – w aglomeracji trójmiejskiej.

Kuba Karliński zaś, założyciel i członek zarządu firmy Magmillon, zaznacza, że ceny terenów inwestycyjnych osiągają rekordowe wartości.

– Deweloperzy przeglądają rynek, ale nie są już tak zdeterminowani do szybkich decyzji o zakupie – mówi. – Jednym z powodów może być fakt, że ceny gruntów z pozwoleniem na budowę, na których można od razu budować, są wyższe niż kiedykolwiek.

Uwolnienie gruntów z Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN) to jedno z haseł wyborczych i Koalicji Obywatelskiej, i Trzeciej Drogi. Partie mówiły też o potrzebie wypuszczenia na rynek terenów spółek Skarbu Państwa. Rynek mieszkań jest głodny ziemi. – W wielu miastach deweloperzy budują już „na resztkach” – mówi Przemysław Dziąg, szef działu prawnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).

Leżą odłogiem

Pozostało 92% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Pogłębia się mieszkaniowe wykluczenie
Nieruchomości
Rekordowe wzrosty cen mieszkań. Co dalej z nieruchomościami?
Nieruchomości
Programy puchną od mieszkań
Nieruchomości
Zaczyna brakować mieszkań
Materiał Promocyjny
Mała Księgowość: sprawdzone rozwiązanie dla małych i średnich przedsiębiorców
Nieruchomości
Gdzie jest ziemia pod tanie domy