Apartamenty drożały najszybciej

W ofercie deweloperów są mieszkania wycenione na ok. 43 tys. zł za metr. Są też lokale sześciokrotnie tańsze.

Publikacja: 14.12.2023 21:05

Ceny mieszkań szybują – i luksusowych apartamentów, i zwykłych lokali

Ceny mieszkań szybują – i luksusowych apartamentów, i zwykłych lokali

Foto: AdobeStock

Ceny mkw. najtańszych i najdroższych mieszkań w największych miastach dzieli przepaść – wskazuje RynekPierwotny.pl. Ofertę deweloperów portal podzielił na trzy segmenty: podstawowy, popularny i premium, sprawdzając zmiany cen. – Wyniki mogą szokować – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Średnia podwyżka mediany cen w segmencie premium liczona dla siedmiu największych miast to 24 proc. r./r., a w segmencie popularnym i podstawowym – 21 proc. – To pokazuje, jakiego rodzaju mieszkania deweloperzy najchętniej wprowadzali do sprzedaży – komentuje Marek Wielgo. – Przez większą część roku wśród kupujących przeważały osoby zamożne, często niepotrzebujące kredytu.

Wielkie różnice

– Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że największy rozziew w cenach mkw. jest w Gdańsku i Warszawie – mówi Marek Wielgo. – W ofercie firm deweloperskich można tam znaleźć apartamenty z ceną ok. 43 tys. zł za mkw. W sprzedaży są też mieszkania sześciokrotnie tańsze.

Ekspert tłumaczy, że dzieląc ofertę na segmenty, nie da się zastosować kryterium ceny mkw. jednakowego dla wszystkich miast. Różnice są zbyt duże. – Dlatego dla uproszczenia jedną czwartą najtańszych mieszkań w danym mieście zaliczyliśmy do segmentu podstawowego, a jedną czwartą najdroższych do premium – wyjaśnia. – Między tymi skrajnymi segmentami jest segment popularny, który obejmuje połowę mieszkań oferowanych przez deweloperów. Do porównań wykorzystaliśmy nie średnią, ale medianę cen mkw., czyli wartość środkową w segmencie.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że ceny mieszkań z segmentu podstawowego ostro poszybowały. Dwucyfrową podwyżkę mediany (listopad 2022 r./listopad 2023 r.) odnotowano we wszystkich największych miastach. W Krakowie wzrosła aż o 31 proc., do 12,2 tys. zł za mkw. – Dla porównania zarówno mediana, jak i średnia cena mkw. wszystkich mieszkań w tym mieście w ciągu ostatnich 12 miesięcy wzrosła o 25 proc. – wskazuje Marek Wielgo.

W Warszawie mediana cen lokali z segmentu podstawowego wzrosła o 23 proc., do niemal 11,3 tys. zł za mkw. Także o 23 proc., do ponad 9,7 tys. zł/mkw., zdrożały mieszkania „podstawowe” we Wrocławiu. W Poznaniu mediana cen poszła w górę o 20 proc., do niespełna 9,7 tys. zł za mkw. W Łodzi i Katowicach o 19 proc., do 8,3 i 9,3 tys. zł za mkw., odpowiednio.

Marek Wielgo tłumaczy, że nabywcami mieszkań z segmentu podstawowego są głównie ludzie młodzi, dla których jest to pierwsze lokum. – Takie nieruchomości są zlokalizowane na obrzeżach miast, gdzie grunty są najtańsze. To miejsca słabo skomunikowane z centrum i największymi skupiskami miejsc pracy. Mankamentem jest też słaba infrastruktura społeczna (przedszkole, szkoła, ośrodek zdrowia) – zauważa ekspert.

Drugą grupę popytową stanowią osoby, które chcą poprawić standard zamieszkania.

– Kupują większe, lepiej zlokalizowane lokale o wyższym standardzie, z miejscem garażowym – mówi Wielgo. – Nabywcami takich mieszkań są także inwestorzy indywidualni, którzy chcą zarabiać na wynajmie albo traktujący mieszkania jako lokatę chroniącą oszczędności.

W segmencie popularnym liderem wzrostu cen był Gdańsk: mediana cen mkw. wzrosła o 27 proc., do niemal 13,2 tys. zł za mkw. W Katowicach – o 26 proc., do 12,5 tys. zł, w Krakowie – o 25 proc., do 15 tys. zł, w Poznaniu – o 22 proc., do ponad 11,7 tys. zł, w Warszawie – o 20 proc., do ponad 15 tys. zł, we Wrocławiu – o 15 proc., do niemal 12,2 tys. zł, a w Łodzi – o 13 proc., do ponad 9,7 tys. zł za mkw.

– Cena ponad 15 tys. zł za metr mieszkania w stolicy na nikim już chyba nie robi wrażenia – mówi Marek Wielgo. – Wydaje się, że mają czego żałować ci, którzy w ub.r. wstrzymywali się z zakupem mieszkania, licząc na spadek cen. W listopadzie za 50-metrowe mieszkanie w niezłej lokalizacji zapłaciliby ok. 625 tys. zł. Dziś – ok. 750,5 tys. zł.

Tylko dla bogatych

Do zamożnych są adresowane mieszkania premium. Z raportu firmy doradczej KPMG wynika, że w naszym kraju ok. 320 tys. osób zarabia miesięcznie co najmniej 20 tys. zł brutto. Niemal 83 tys. osób może się pochwalić miesięcznym dochodem brutto przekraczającym 50 tys. zł. Przeciętne zarobki w tej grupie to 131 tys. zł miesięcznie.

Analizy portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że to mieszkania premium w ostatnim roku drożały najszybciej, choć nie we wszystkich miastach.

– W Gdańsku mediana cen mkw. luksusowych nieruchomości wzrosła aż o 42 proc., do 21,9 tys. zł za mkw., dorównując medianie cen w Warszawie, która wyniosła już 22,1 tys. zł za mkw. (roczny wzrost o 22 proc.) i jest najwyższa wśród siedmiu największych miast – wskazuje Marek Wielgo.

W Katowicach ceny nieruchomości z wyższej półki poszły w górę o 20 proc., do niespełna 15,9 tys. zł, w Krakowie – o 23 proc., do 19,6 tys. zł za mkw., w Poznaniu – o 32 proc., do ponad 15,8 tys. zł, a we Wrocławiu – o 16 proc., do 16,9 tys. zł. W Łodzi podwyżka mediany cen mkw. nieruchomości premium była najniższa. W ciągu roku zdrożały o 12 proc., do 11,6 tys. zł za mkw.

Marek Wielgo komentuje, że mijający rok, a szczególnie jego III kwartał, zostanie najpewniej zapamiętany z powodu rządowego programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” i jego skutków.  – W niemal wszystkich metropoliach liczba mieszkań wprowadzonych na rynek była niewystarczająca, aby zaspokoić rosnący popyt. W efekcie oferta deweloperska dramatycznie się skurczyła, w Krakowie na przykład – niemal o połowę – wskazuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Nie dość, że deweloperzy podnieśli ceny mieszkań, to jeszcze te najtańsze szybko znikały z oferty. Spowodowało to lawinowy wzrost średniej ceny mkw. mieszkań – komentuje analityk. W Warszawie oferta nowych mieszkań zmalała o 33 proc., we Wrocławiu o 41 proc., w Gdańsku o 29 proc., w Poznaniu o 5 proc., a w Katowicach o 16 proc. Na tle innych metropolii wyróżnia się jedynie Łódź, gdzie oferta mieszkań w ostatnich 12 miesiącach (od listopada 2022 r. do listopada 2023 r.) wzrosła o 17 proc.

Czytaj więcej

Kurczą się mieszkania, na które nas stać. Tak ich metraż zjada "Kredyt 2 proc."

Ceny mkw. najtańszych i najdroższych mieszkań w największych miastach dzieli przepaść – wskazuje RynekPierwotny.pl. Ofertę deweloperów portal podzielił na trzy segmenty: podstawowy, popularny i premium, sprawdzając zmiany cen. – Wyniki mogą szokować – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Średnia podwyżka mediany cen w segmencie premium liczona dla siedmiu największych miast to 24 proc. r./r., a w segmencie popularnym i podstawowym – 21 proc. – To pokazuje, jakiego rodzaju mieszkania deweloperzy najchętniej wprowadzali do sprzedaży – komentuje Marek Wielgo. – Przez większą część roku wśród kupujących przeważały osoby zamożne, często niepotrzebujące kredytu.

Pozostało 90% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Urywają się telefony do pośredników. Szaleństwo na prezentacjach mieszkań
Materiał Promocyjny
Wykup samochodu z leasingu – co warto wiedzieć?
Nieruchomości
17 tys. zł za metr kawalerki w Warszawie
Budżet Rodzinny
Kurczą się mieszkania, na które nas stać. Tak ich metraż zjada "Kredyt 2 proc."
Nieruchomości
Ile na mieszkanie w mniejszym mieście
Materiał Promocyjny
Jak kupić oszczędnościowe obligacje skarbowe? Sposobów jest kilka
Nieruchomości mieszkaniowe
Gotówka to nie zawsze argument