Sytuację na rynku mieszkań analizuje Aleksandra Gawrońska, ekspertka firmy doradczej JLL:
Rok 2023 był okresem dość dynamicznych zmian, zaczynając od kampanii wyborczej do parlamentu. Działania z tym związane doprowadziły do wprowadzenia preferencyjnych kredytów na 2 proc. Był to jeden z ważniejszych czynników, który umożliwił nabywcom zakup swojego pierwszego mieszkania. Program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” dodatkowo zmobilizował pozostałe grupy nabywców do szybszego podejmowania decyzji o zakupie mieszkania.
Zarówno odnotowane już w 2022 r. spowolnienie we wprowadzaniu przez deweloperów nowych inwestycji, jak i wizja dalszego szybkiego wzrostu cen, wpłynęły na wyniki sprzedaży mieszkań.
Najbardziej zaskakująca była wyraźna obniżka stóp procentowych na koniec III kwartału pomimo nadal wysokiej inflacji. Wpłynęło to na zmianę oprocentowania kredytów hipotecznych i zwiększenie zdolności kredytowej, ale wpływ na sprzedaż w 2023 r. był ograniczony.
Rynek mieszkań w największych miastach pod koniec 2023 roku jest zróżnicowany. W pierwszej grupie są metropolie takie jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, gdzie oferta, czyli liczba dostępnych mieszkań, jest skrajnie mała. W tym przypadku wpływało to na większy wzrost cen nowych lokali. Są jednak rynki, na których nie było takich problemów z podażą, a liczba mieszkań w ofercie rosła, nawet do rekordowych poziomów. Mowa chociażby o Łodzi, gdzie wzrost cen był najniższy.
Wstępna deklaracja nowego ministra rozwoju i technologii o utrzymaniu programu „Bk 2 proc.” powinna nieco uspokoić sytuację na rynku mieszkań. Nie znamy jednak szczegółów, co oznacza, że krótkoterminowo naturalnym zachowaniem nabywców, którzy chcieliby skorzystać z programu, będzie wstrzymanie się z zakupem mieszkań aż do momentu uzyskania precyzyjnej informacji o nowych środkach w budżecie na dopłaty, limitach ceny czy wskaźniku do wyliczania poziomu dopłaty. Dla relacji popytu i podaży w segmencie tańszych mieszkań ta decyzja ma kluczowe znaczenie.
Pozostałe grupy popytowe to m.in. nabywcy korzystający z kredytu o komercyjnym oprocentowaniu i nabywcy gotówkowi. W przypadku pierwszej grupy w 2024 r. (przy założeniu, że inflacja szybko nie spadnie, a stopy procentowe mogą być nieznacznie obniżone), powinniśmy raczej zakładać stabilizację. Nabywcy dysponujący gotówką, kupujący nieruchomości na własne potrzeby, będą uzależnieni od ruchu cen, podobnie zresztą jak kupujący mieszkania na wynajem.
W ofercie rynku najmu nadal powinny się pojawiać mieszkania kupowane inwestycyjnie w 2021 r. Przy dalszym wyraźnym wzroście cen mieszkań popyt inwestycyjny raczej nie wzrośnie, tym bardziej że na horyzoncie nie ma zmian czy regulacji wspierających zakupy inwestycyjne (odpisy amortyzacyjne, ulga podatkowa itp.).
Czytaj więcej
Nowe mieszkania w 2023 roku zdrożały średnio od 10 proc. w Łodzi i Bydgoszczy do 25 proc. w Krakowie i Trójmieście. W przyszłym roku drożyzna może...
