To był rok mieszkaniowych rekordów cenowych. Od zastoju do gorączki

Nowe mieszkania w 2023 roku zdrożały średnio od 10 proc. w Łodzi i Bydgoszczy do 25 proc. w Krakowie i Trójmieście. W przyszłym roku drożyzna może wyhamować.

Aktualizacja: 28.12.2023 06:09 Publikacja: 28.12.2023 03:00

Rok 2023 upłynął na rynku mieszkań pod dyktando programu tanich kredytów

Rok 2023 upłynął na rynku mieszkań pod dyktando programu tanich kredytów

Foto: AdobeStock

Od stycznia do listopada br. na dziesięciu największych rynkach mieszkaniowych (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź, Katowice, Bydgoszcz, Lublin, Szczecin) deweloperzy sprzedali ok. 58,1 tys. mieszkań – wynika ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl. Wynik za cały rok może wynieść 64–65 tys. lokali. W ub.r. sprzedano ich 40,8 tys. – Tegoroczna sprzedaż może być więc większa nawet o 60 proc. – szacuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Coraz drożej

CBRE bierze pod lupę siedem największych rynków. – Sprzedaż może przekroczyć nawet 56–57 tys. mieszkań, zwłaszcza jeśli w końcówce roku uaktywnią się osoby, które w ostatniej chwili będą chciały złożyć wniosek o „Bezpieczny kredyt 2 proc”. („Bk 2 proc.”) – wyjaśnia Agnieszka Mikulska, ekspertka CBRE. – To będzie o ponad 30–40 proc. więcej niż w 2022 r.

Czytaj więcej

Niemal 70 proc. najemców szuka mieszkań z dwoma lub trzema pokojami

Wraz ze wzrostem sprzedaży mieszkań, napędzanym głównie „Bk 2 proc.”, rosły też ceny. Jak podaje RynekPierwotny.pl, średnie ceny ofertowe nowych lokali w stolicy w listopadzie przekroczyły 16,4 tys. zł/mkw. To 21-proc. wzrost r./r. W Krakowie przeciętne ceny poszły w górę o 25 proc., do ponad 15,6 tys. zł/mkw. Także o 25 proc., średnio do ponad 14,7 tys. zł/mkw., zdrożały mieszkania w Trójmieście.

Jędrzyński szacuje, że średnia dynamika cen w dziesięciu miastach to ok. 17 proc. – Do końca roku nie powinna już się znacząco zmienić – ocenia. – Tegoroczny wzrost będzie większy niż w latach ubiegłych. W 2020 r. było to średnio 7,2 proc., w 2021 – 13,5 proc., a 2022 – 9,8 proc. – podaje.

Agnieszka Mikulska potwierdza, że na większości rynków tempo wzrostu cen w 2023 r. było wyraźnie większe niż w 2022 r. – Znaczna część miast doświadczyła szybkich wzrostów także w czasie boomu po pandemii lub wcześniej, w 2019 r. – zaznacza.

Jędrzyński komentuje, że 2023 r. na rynku nowych mieszkań zostanie zapamiętany jako okres nieco sztucznej, przedwyborczej prosperity, wykreowanej i stymulowanej przez „Bk 2 proc.”. Wątpliwości, że na rynek najmocniej wpłynął program tanich kredytów, nie ma też Agnieszka Mikulska. – Mimo że wszedł w życie dopiero w połowie roku, to poruszenie wywołał już wcześniej – przypomina. – Zmobilizował zarówno nabywców, którzy kwalifikowali się do programu, jak i tych, którzy uznali, że program doprowadzi do ograniczenia podaży i wzrostu cen.

Dariusz Książak, prezes Emmerson Evaluation, potwierdza, że lekkie ożywienie zahibernowanego w II połowie 2022 r. rynku zaczęło się w I połowie br. – Rynek zaczęły napędzać deklaracje polityków prześcigających się w propozycjach dofinansowania kredytów oraz zakończenie cyklu podwyżek stóp procentowych przez NBP – wskazuje. – Nie bez znaczenia było poluzowanie bufora bezpieczeństwa przy liczeniu zdolności kredytowej klientów. Dzięki tym czynnikom ich zdolność kredytowa się poprawiła. Część osób, które odkładały transakcje, ruszyła na zakupy – mówi. II połowa roku, jak potwierdza prezes Książak, upłynęła zdecydowanie pod dyktando „Bk 2 proc.”. – Skutkowało to wystrzałem popytu przy wciąż nikłej podaży, zakorkowaniem procedur kredytowych w bankach i dynamicznym wzrostem cen mieszkań – podsumowuje.

Czytaj więcej

Rynek dwóch prędkości. Kto zdominował rynek najmu instytucjonalnego?

Niezłe prognozy

Jędrzyński uważa, że rynek mieszkań stara się wrócić do względnej normalności. – Deweloperzy podkręcają statystki nowych inwestycji, co już zwiększa podaż – mówi. – W listopadzie w relacji miesiąc do miesiąca tylko w Trójmieście spadła ona o 2 proc. W Warszawie wzrosła o 9 proc., w najbardziej wyprzedanym Krakowie o 6 proc., w Poznaniu i aglomeracji katowickiej – aż o 12 proc. To bardzo dobra wiadomość dla nabywców. Wybór mieszkań jest coraz większy, a ostro nakręcana drożyzna powinna wreszcie wyhamować. Najwięcej jednak będzie zależało od polityki mieszkaniowej nowej władzy.

Nadzieję na uspokojenie rynku ma Dariusz Książak. – Ceny znalazły się na tak wysokich poziomach, że coraz mniej osób ma zdolność kredytową – zauważa. – Nawet jeśli program dopłat będzie kontynuowany, to korzystający z niego muszą się wykazać zdolnością kredytową jak przy zwykłym kredycie. Wzrost cen spowodował, że potencjalni klienci mogą sobie pozwolić na coraz mniej metrów mieszkania. Nieruchomości w dużych miastach stały się dobrem luksusowym. W dłuższej perspektywie nie służy to rozwojowi rynku. Wyhamowanie, a może nawet delikatne schłodzenie nie byłoby niczym niepożądanym – uważa.

Od stycznia do listopada br. na dziesięciu największych rynkach mieszkaniowych (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź, Katowice, Bydgoszcz, Lublin, Szczecin) deweloperzy sprzedali ok. 58,1 tys. mieszkań – wynika ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl. Wynik za cały rok może wynieść 64–65 tys. lokali. W ub.r. sprzedano ich 40,8 tys. – Tegoroczna sprzedaż może być więc większa nawet o 60 proc. – szacuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Pozostało 91% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Materiał Promocyjny
Wykup samochodu z leasingu – co warto wiedzieć?
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Materiał Promocyjny
Jak kupić oszczędnościowe obligacje skarbowe? Sposobów jest kilka
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu