Najmy mieszkań na rozdrożu

Rok 2023 na rynku najmu mieszkań był spokojniejszy niż ubiegły. – Nie było tak spektakularnych wydarzeń jak napływ uchodźców z Ukrainy, który wywołał wzrost stawek średnio aż o 23 proc. – mówi Anton Bubiel, prezes Rentier.io. – Względny spokój nie wystarczył jednak, żeby czynsze wróciły do wcześniejszych poziomów – zastrzega.

W większości badanych przez Rentier.io i Expandera miastach odnotowano kolejne, niewielkie jednak wzrosty. Z raportu tych firm wynika, że w Warszawie 42-metrowe mieszkanie można wynająć średnio za 3,2 tys. zł, w Krakowie – za ponad 2,6 tys. zł, we Wrocławiu – za 2,6 tys. zł, w Gdańsku – za niespełna 2,6 tys. zł, w Poznaniu – za niecałe 2,2 tys. zł, a w Łodzi – za ponad 1,8 tys. zł.

Stawki wciąż wysokie

– Znaczące wzrosty stawek najmu w 2022 r. sprawiły, że wiele osób chciało się jak najszybciej przeprowadzić do własnego mieszkania – mówi Anton Bubiel. – Zwykle nie było to możliwe ze względu na m.in. podwyżki stóp procentowych. Kredyty hipoteczne były niemal niedostępne dla osób o przeciętnych i niskich dochodach. Sytuacja poprawiła się diametralnie dopiero w lipcu, kiedy wystartował „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.

Program przerósł najśmielsze oczekiwania jego twórców. Banki zostały zasypane wnioskami o tani kredyt. – Spodziewałem się, że bliżej końca roku będzie już widać efekty masowych przeprowadzek z wynajmowanych mieszkań do własnych – mówi prezes Bubiel.

Na razie takiej fali nie widać. Trzeba pamiętać, że banki muszą mieć czas na rozpatrywanie wniosków. Na tani kredyt są też kupowane mieszkania, których budowa trwa. Ich nabywcy, a przynajmniej część z nich, pozostają w wynajmowanych lokalach.

Także Krzysztof Kabaj, członek zarządu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), pytany o trendy na rynku najmu w 2023 r., mówi o spowolnieniu. – Zainteresowanie wynajmem przez osoby zza wschodniej granicy jest już mniejsze niż tuż po rozpoczęciu rosyjskiej agresji na Ukrainę – tłumaczy. Dodaje, że hossa na rynku najmu jak co roku przypadła na okres od czerwca do września, kiedy mieszkań szukali studenci. – Wynajem akademików jest drogi, a ich dostępność ograniczona – mówi. – Studenci coraz częściej decydują się na wynajem mieszkania lub pokoju.

Ekspert PFRN potwierdza, że stawki najmu, które w ub.r. znacznie wzrosły, w tym roku się utrzymały, mimo że popyt był zauważalnie mniejszy.

– Zapewne przyczyniły się do tego warunki gospodarcze – głównie szalejąca inflacja, ale także wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych, co spowodowało, że wiele osób musiało odłożyć zakup mieszkania, decydując się na wynajem lokalu – wyjaśnia Krzysztof Kabaj.

Jak dodaje Lidia Dołhan, starszy analityk WGN, początek roku, a nawet cała pierwsza połowa, to czas ciągle dużego popytu na wynajem. – Praktycznie był on porównywalny z ubiegłorocznym, kiedy to brakowało lokali ze względu na exodus obywateli z Ukrainy – mówi. – W pierwszym półroczu br. nie było problemu ze znalezieniem najemcy.

Według ekspertki WGN rynek najmów zmienił się w czasie wakacji. – Odnotowujemy wysyp ofert, a potencjalni najemcy są coraz bardziej wymagający – zauważa. – Skończyły się szybkie najmy mieszkań tanich, skromnie umeblowanych, wymagających remontu. Takie lokale są przez najemców odrzucane – podkreśla. I dodaje, że koniec roku przyniósł lekką korektę stawek w dół, co, jak mówi, wynika z dużej podaży.

Według Łukasza Wydrowskiego, prezesa Estatic Nieruchomości, 2023 r. na rynku najmu był dynamiczny i nieprzewidywalny. – Po optymistycznym I i II kwartale obserwowaliśmy spadek stawek najmu spowodowany głównie wysypem ofert skierowanych do studentów, co było szczególnie widoczne w miastach akademickich – mówi. – Mimo krótkoterminowych spadków, ogólnie mijający rok przyniósł niewielki wzrost stawek najmu. Różnice w wysokości czynszów zależały głownie od wielkości mieszkań. Większym zainteresowaniem cieszyły się mniejsze lokale.

Łukasz Wydrowski przyznaje, że spory wpływ na rynek najmu miał „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. – Ułatwiając zakup mieszkań, program ten doprowadził do zmniejszenia popytu na wynajem, co w połączeniu z rosnącą podażą lokali wywołało poważne zawirowania w najmach – mówi prezes Estatic Nieruchomości. – Było to widoczne zwłaszcza w miastach akademickich, gdzie wrześniowe stawki w porównaniu z sierpniem spadły symbolicznie o 1 proc. A o tej porze roku czynsze zwykle rosną.

Wydrowski zauważa jednocześnie, że nie wszystkie segmenty mieszkań zachowywały się jednakowo. – Wzrosty stawek dotyczyły głównie małych mieszkań (do 35 mkw.), które w III kw. w porównaniu z I kw. roku drożały o 2,5 proc. – wskazuje. – Mniej płaciliśmy zaś za wynajem dużych i średnich lokali. Może to doprowadzić do długoterminowych zmian na rynku. Najem może się stać mniej opłacalny dla właścicieli lokali, a bardziej dostępny dla najemców.

Niepewne prognozy

Co się wydarzy na rynku najmu w 2024 roku? Anton Bubiel spodziewa się fali przeprowadzek do kupionych na tani kredyt mieszkań. Jego zdaniem kumulacja takich przeprowadzek znacznie wpłynęłaby na rynek najmu. – Być może nastąpi wysyp ofert wynajmu lokali znacząco przewyższający popyt. W pierwszej połowie roku spodziewałbym się więc spadku stawek najmu – mówi prezes Rentier.io. – Na pewno nie widzę przesłanek uprawdopodobniających wzrosty.

Także Lidia Dołhan uważa, że stawki najmu mogą spać. – Oferta jest bogata, klienci mają w czym wybierać. Nauczyli się umiejętnie negocjować stawki – zauważa ekspertka WGN.

Dużych zmian na rynku nie przewiduje Krzysztof Kabaj. – Stawki utrzymają się na dotychczasowym poziomie, a mieszkań do wynajęcia nie zabraknie – uważa ekspert PFRN. – Rosnąć będą koszty eksploatacji lokali, głównie za sprawą drożejącej energii.

Z kolei Łukasz Wydrowski w 2024 r. oczekuje umiarkowanego wzrostu czynszów, co, jak mówi, wiąże się z powoli odbudowującym się popytem i ograniczoną według niego podażą. – Kluczowe znaczenie ma kwestia ewentualnej kontynuacji „Bk 2 proc.” – ocenia.

Ostrożne inwestycje

Czy to będzie dobry rok dla inwestujących w mieszkania? Anton Bubiel zauważa, że duże wzrosty cen mieszkań w połączeniu z nieznacznymi podwyżkami stawek najmu nieco obniżyły w tym roku rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem. Średnia rentowność w badanych miastach wyniosła w listopadzie 5 proc. netto. W grudniu ubiegłego roku było to 5,48 proc.

– Wzrostu stawek najmu się nie spodziewam. Aby wzrosła rentowność najmu, musiałyby stanieć mieszkania – mówi Bubiel. – Pula pieniędzy na dopłaty w „Bk 2 proc.” na 2024 r. została już wykorzystana, a zapowiedzi nowego rządu o jego kontynuacji są bardzo ogólne. Jeśli nie będzie programu wsparcia, wyhamowanie cen na rynku mieszkań jest niemal pewne – uważa.

Pytany, w jakie mieszkania warto inwestować, Anton Bubiel mówi, że przez długi czas pierwszym wyborem inwestorów były kawalerki i małe mieszkania w dobrych lokalizacjach. – Mimo że małe lokale mocno podrożały w drugiej połowie 2023 r., to nadal uważam, że będzie to najlepszy wybór – pod warunkiem dobrych adresów – podkreśla.

Łukasz Wydrowski uważa, że w 2024 r. inwestorzy będą się musieli wykazać ostrożnością, zwłaszcza biorąc pod uwagę niepewność związaną z decyzjami RPP. Prezes Estatic Nieruchomości potwierdza, że rentowność najmu się pogarsza. – Trzeba jednak pamiętać, że nieruchomość daje nie tylko przychody z czynszu. Zarabia się też na wzroście jej wartości – zaznacza. – W dłuższej perspektywie inwestycje w mieszkania nadal mogą być atrakcyjne. Wymagają jednak bardziej przemyślanego podejścia. Jeśli miałbym dziś polecać konkretny segment rynku nieruchomości, to byłyby to małe mieszkania w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach, kierowane głównie do najemcy krótkoterminowego. Inwestorzy będą musieli dostosować się do zmieniających się warunków rynkowych, w tym spadku rentowności i rosnącej konkurencji, aby zachować rentowność inwestycji.

Zdaniem Krzysztofa Kabaja inwestycja w mieszkanie na wynajem to dziś wyzwanie. - Rozgrzany do czerwoności rynek i bardzo wysokie ceny mieszkań za sprawą kredytu na 2 proc. nie pomagają. Mieszkania sprzedają się bardzo szybko, często za cenę wyższą niż ofertowa – mówi. Na zwrot z inwestycji trzeba więc czekać dłużej. – W 2024 r. sytuacja może się jednak diametralnie zmienić, jeśli zakończy się kredytowanie na preferencyjnych warunkach – zaznacza ekspert. – W dłuższej perspektywie rosnąca liczba ofert może zmusić właścicieli nieruchomości do weryfikacji cen, zwłaszcza, jeśli będzie im zależeć na szybkiej sprzedaży.