Sytuację na rynku biur w Warszawie analizuje firma doradcza JLL. – Warszawa to dzisiaj kilka odrębnych rynków biurowych, które działają na swoich zasadach i mają odmienne charakterystyki – mówi Piotr Kamiński, szef działu wynajmu biur (reprezentacja wynajmujących). Liczy się tzw. mikrolokalizacja.

Trzy biurowe klastry w Warszawie

JLL oceniła wszystkie nieruchomości biurowe w Warszawie, zaliczając je do jednego z trzech klastrów. I tak do klastra pierwszego, obejmującego nieruchomości premium, zakwalifikowano np. Warsaw Spire, supernowoczesną wieżę przy rondzie Daszyńskiego na Woli. Do klastra drugiego – m.in. biurowiec Prosta Office Center, w tej samej wolskiej lokalizacji, przy ul. Prostej, a do klastra trzeciego – budynek Hrubieszowska 5a, także położony na Woli.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Jesienny sprint po biura. Może zabraknąć dobrych powierzchni

Najemcy biur intensywnie poszukują no...

Pro

– Od 18 lat nie widzieliśmy w Warszawie tak szybko rosnących stawek najmu w nowoczesnych budynkach biurowych. Interpretacja danych sugeruje, że dalszy szybki wzrost jest jedynym scenariuszem na najbliższe kilka lat – ocenia Piotr Kamiński. Dyrektor z JLL zaznacza, że czynsze w Warszawie wciąż są niskie, zestawiając je z innymi europejskimi stolicami. W 2009 r. czynsze w Berlinie i Warszawie były na podobnym poziomie 20-21 euro za mkw. Dziś w stolicy Niemiec wynoszą 46,5 euro za metr miesięcznie, podczas gdy w Warszawie osiągają 29-30 euro za mkw. – podają analitycy JLL.

Zaznaczmy, że trafiają się pojedyncze oferty na najwyższe piętra lub ostatnie moduły w budynkach Varso, Widok Tower, Studio A, z czynszami 32-35 euro za mkw. – wynika z danych firmy Colliers.

– Czynsze w Warszawie są bardzo niedoszacowane, nie wróciliśmy do poziomu stawek prime z 2008 r. W miastach Europy Zachodniej, np. w Berlinie, stawki od tego czasu wzrosły nawet o ponad 110 proc.. Dodajmy do tego skumulowaną inflację właśnie od ostatniej „górki czynszowej”, czyli 66 proc. w Polsce i 38 proc. w strefie euro i otrzymujemy jasny przekaz, że czynsze w naszym kraju mają dużo zaległości do nadrobienia – mówi Mateusz Polkowski, szef działu analiz i doradztwa w JLL.

Wzrosty w Warszawie napędza ograniczona podaż nowych inwestycji. – W 2026 r. na rynek trafi tylko ok. 20 tys. mkw. nowych biur. W centrum nie zostanie oddany do użytku ani jeden budynek – wskazują analitycy JLL.

Czytaj więcej

Nieruchomości

W regionach zaczyna brakować dużych biur. „Zaledwie kilkadziesiąt modułów”

Ten rok w historii regionalnych rynków biurowych zapisze się jako czas rekordowo małej nowej pod...

Trzy biurowe klastry JLL wyróżnia w każdej warszawskiej dzielnicy. Nie jest tak, że do pierwszej klasy zaliczają się tylko biura premium w centrum. Swoją pierwszą klasę mają też biura na Służewcu (część Mokotowa) i w Wawrze.

Czynsze za biura z klastra pierwszego na Służewcu to 21-22 euro za mkw. W tych z klastra drugiego to 20-21 euro za mkw. Najtańsze są powierzchnie z trzeciej grupy.

Najtrudniej jest wynająć biura będące pośrodku. Firmy chcą albo najwyższej klasy, albo szukają oszczędności, wybierając najtańsze siedziby w danej mikrolokalizacji.

Mało biur premium do wzięcia od zaraz

O dobre biuro w Warszawie nie jest łatwo. – Najemcy mają mały wybór, właściwie nie mają gdzie wyjść – podkreśla Piotr Kamiński. Mimo to deweloperzy hamują z podażą. Jak tłumaczy ekspert JLL, dziś opłacałoby się budować na działkach kupionych 20 lat temu, z czynszami za biura na poziomie 30 euro za mkw. Za dwa, trzy lata rynek powinien się odblokować, zaczną się pojawiać nowe inwestycje z wyższymi czynszami.

Zasoby nowoczesnej powierzchni w stolicy to ponad 6,2 mln mkw. Współczynnik pustostanów wynosi 9,7 proc. (ok. 605 tys. mkw.), najmniej od pięciu lat. W budynkach premium w zachodniej części centrum (m.in. Wola) to zaledwie ok. 4 proc. – To oznacza, że atrakcyjnych biur praktycznie nie ma – zauważa Piotr Kamiński.

W całym centrum miasta dużych modułów biurowych, o powierzchni ponad 2 tys. mkw., są tylko trzy.

Średni współczynnik pustostanów na Służewcu to 19 proc.,, ale w biurowcach zaliczonych do klastra pierwszego – już tylko 15 proc.

Ida Stankiewicz, szefowa działu najmu (reprezentacja najemcy), dodaje, że najemcy nadal negocjują umowy najmu. Po pierwsze, niespecjalnie mają gdzie pójść, po drugie, taniej jest zostać w dotychczasowej siedzibie, koszty aranżacji nowej powierzchni są bowiem bardzo wysokie.

– Czynsze za powierzchnie premium będą rosły w umiarkowanym tempie na większości rynków EMEA.

– Polscy eksperci są dużo bardziej optymistyczni, jeśli chodzi o aktualną sytuację na rynku i mają ku temu powody, bo wzrost gospodarczy w Polsce, zarówno w tym, jak i w kolejnym roku jest prognozowany na ok. 3,3 proc. Obserwujemy powrót dużych transakcji najmu, a znaczącą rolę na rynku od pewnego czasu odgrywa sektor publiczny, który coraz częściej wybiera nowoczesne budynki biurowe – zauważa Ida Stankiewicz.

Plan ogólny dla Warszawy. Koniec wieżowców na wuzetkach

– Nowy plan ogólny dla Warszawy, który ma zostać uchwalony do połowy 2026 r., nie rewolucjonizuje rynku biurowego. Dla większości obszarów centralnych i dobrze rozwiniętych, gdzie obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP), zasady pozostaną praktycznie nietknięte. Kluczową zmianą jest natomiast ograniczenie budowy budynków wysokościowych powyżej 55 m wyłącznie do terenów objętych MPZP, co kończy erę wieżowców budowanych na podstawie „wuzetki”.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Ostre hamowanie na rynku biur. Duża konkurencja o najlepsze siedziby

W 2018 r. powstawało w Polsce aż 125...

Pro

Jan Jakub Zombirt, dyrektor w JLL, dodaje, że nowy plan ogólny porządkuje, ale nie zmienia reguł gry w centrum miasta. – To rozwój transportu szynowego będzie głównym czynnikiem kształtującym przyszłą mapę biurową Warszawy. Nasze analizy pokazują silną korelację między dostępnością transportową a stawkami czynszu – skrócenie średniego czasu dojazdu komunikacją miejską o jedną minutę przekłada się na premię czynszową w wysokości 39 eurocentów za metr kwadratowy – podaje Jan Jakub Zombirt.

Podkreśla, przyszłość warszawskiego rynku biurowego będzie w dużej mierze kształtowana przez powiększenie sieci metra o linie M3 i M4 oraz nowe trasy tramwajowe planowane do 2050 r., co radykalnie zmieni geografię dostępności komunikacyjnej miasta. – Optymalny dla lokalizacji biur obszar znacząco się powiększy, a tam, gdzie nowe stacje metra spotkają się z elastycznymi zapisami planu ogólnego, powstaną przyszłe biurowe „hotspoty”. W perspektywie 2050 r., strategia „metro first” przestanie być opcją, a stanie się koniecznością – mówi Jan Jakub Zombirt.