W mijającym roku rynek biur zachowywał się podobnie, jak w 2024 r. Eksperci firmy doradczej JLL szacują, że cały rok zamknie się transakcjami najmu na poziomie ok. 1,5 mln mkw. powierzchni biurowej – to tyle samo, co w ubiegłym roku.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Cenne biurowe metry. Kilka lat na planowanie przeprowadzki

Zaostrza się konkurencja o najlepsze biura. W centrum Warszawy najemcy walczą o każdy metr, w reg...

Na rynku biur dominują renegocjacje

– W ciągu ostatnich 12 miesięcy najemcy kontynuowali politykę z ostatnich lat, czyli testowanie hybrydowego modelu pracy, zachowując ostrożność w decyzjach dotyczących najmu, zarówno z uwagi na zmieniające się wytyczne korporacyjne, jak i ograniczenia kosztów – mówią analitycy. 

Struktura popytu nie zmieniła się znacząco. Także w mijającym roku dominowały renegocjacje – stanowią ok. połowy wszystkich umów. Dzieje się tak kosztem nowych transakcji, których udział w transakcjach spadł poniżej 45 proc.

Analitycy zwracają uwagę na ożywienie najemców na dwóch największych rynkach – w Warszawie i w Krakowie. Tamtejsze firmy szukają możliwości optymalizacji i podniesienia standardu zajmowanych biur, muszą jednak mierzyć się z problemem bardzo ograniczonej dostępności nowych powierzchni o wysokiej jakości – mówią autorzy raportu. Więksi najemcy planujący relokację w tych aglomeracjach będą musieli znaleźć powierzchnię na czas budowy (ok. dwa – trzy lata).

Czytaj więcej

Walka o Klimat: Nadzieja w biznesie

Nieruchomości z ważną misją dla klimatu

Mniej emisji, mniej energii, mniej wody, mniej odpadów. Odpowiedzią na kryzys klimatyczny jest m....

– Przewidujemy, że w 2026 r. popyt na biura będzie wykazywał niewielką tendencję wzrostową, głównie ze względu na rosnącą liczbę firm pracujących w modelu hybrydowym z coraz większym wskazaniem na obecność w biurze (ok. trzech dni w tygodniu). Trend ten jest coraz bardziej widoczny w centralach korporacji w USA – zwraca uwagę Mateusz Polkowski, dyrektor działu badań rynku w JLL. – Sądzimy że z czasem będzie się umacniał także na polskim rynku. Trzeba jednak pamiętać, że ograniczona dostępność powierzchni najlepszej jakości w kluczowych lokalizacjach nie pozwoli wszystkim najemcom zrealizować swoich planów. Brak nowych inwestycji staje się głównym czynnikiem hamującym nowy popyt i relokacje – podkreśla.

Podaż biur się kurczy

W ostatnich latach deweloperzy biurowi wygaszali aktywność na wszystkich rynkach w Polsce. Dziś powstaje niewiele ponad 400 tys. mkw. takiej powierzchni, jednak do końca roku ten poziom spadnie do ok. 350 tys. mkw. W grudniu ubiegłego roku było to 410 tys. mkw.

Jest wiele powodów wstrzemięźliwości deweloperów. Jak mówią eksperci JLL, ograniczony nowy popyt, wysoki współczynnik pustostanów w miastach regionalnych, a także wysokie koszty finansowania, budowy, fit-outu spowodowały, że deweloperzy zrezygnowali z budowy spekulacyjnej (bez podpisanych umów najmu na powstające powierzchnie – red.) lub nawet zrezygnowali z inwestycji biurowych. Wielu przestawiło się na sektor mieszkań i PRS (najem instytucjonalny).

Czytaj więcej

Nieruchomości

Czynsze za biura w stolicy rosną najszybciej od dwóch dekad. „Mamy zaległości”

Wolnych biur w Warszawie jest najmniej od pięciu lat. Średni współczynnik pustostanów spadł do 9,...

Pod koniec tego roku wystartowało kilka inwestycji. To m.in. budowa drugiego biurowca w kompleksie Towarowa 22 w Warszawie i budynku Nowy Rynek C w Poznaniu. W przygotowaniu są kolejne obiekty. Ich budowa jest zapowiadana na 2026 r. – Przełomu jednak nie będzie – aktywność deweloperów na głównych rynkach w Polsce utrzyma się na poziomie poniżej 400 tys. mkw. – zaznaczają autorzy raportu.

Jak mówi Piotr Kamiński, dyrektor działu wynajmu powierzchni biurowej w JLL, uruchamianie nowych inwestycji jest wstrzymywane głównie ze względu na prognozowaną rentowność. – Przy stawkach czynszu poniżej 19-21 euro za metr kwadratowy biura, budowa nowych biurowców jest najczęściej nieopłacalna, dotyczy to zarówno warszawskiego Mokotowa, jak i Krakowa – mówi. – Wysokość czynszów to jeden z czynników, na które deweloperzy mają bezpośredni wpływ na lokalnych rynkach. Pozostałe kluczowe parametry, takie jak koszty budowy i finansowania czy stopa kapitalizacji przy wyjściu z inwestycji, w znacznym stopniu pozostają poza ich kontrolą – wyjaśnia.

Dyrektor prognozuje dalszy, dynamiczny wzrost stawek najmu w Warszawie i w Krakowie. – Powinno to wpłynąć pozytywnie na nastroje deweloperów i przełożyć się na decyzje o uruchomieniu kolejnych inwestycji biurowych – mówi.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Jesienny sprint po biura. Może zabraknąć dobrych powierzchni

Najemcy biur intensywnie poszukują no...

Pro

Premia za jakość biura

Eksperci JLL zwracają uwagę na postępującą segmentację rynku biur, która ma odzwierciedlenie w stawkach najmu. Najlepsze projekty biurowe w centralnych lokalizacjach odnotowały wzrost stawek, podobnie jak dobrej jakości budynki poza centrum. W najstarszych obiektach czynsze pozostały stabilne. 

Najemcy są gotowi zapłacić premię za jakość, co przekłada się na relatywnie szybszy wzrost stawek za nieruchomości premium. W tym roku było to widoczne m.in. w Warszawie, Krakowie, Poznaniu. Jak prognozują analitycy, ożywienie popytu na najlepsze powierzchnie i ich mała dostępność będą stymulować konkurencję między najemcami i dalszy wzrost czynszów w tym segmencie.

Analitycy zwracają też uwagę na wycofywanie z oferty nieruchomości, które nie spełniają wymagań najemców. Trend nabiera tempa. – Zmiany te widzimy przede wszystkim w Warszawie, jednak w kolejnych latach do stolicy dołączą też miasta regionalne, szczególnie dojrzałe rynki, jak Kraków czy Wrocław – przewidują. – Rosnące wymagania co do standardu technologicznego, spełniania wymogów ESG czy dodatkowych udogodnień dostępnych w budynku, będą eliminować z rynku coraz większą liczbę nieruchomości biurowych. Właściciele staną przed koniecznością podjęcia strategicznej decyzji co do przyszłości i pozycjonowania obiektów. Dla wielu najkorzystniejszym rozwiązaniem może być zmiana funkcji na mieszkaniową, a w skrajnych przypadkach – wyburzenie i uwolnienie działki.