W mijającym roku rynek biur zachowywał się podobnie, jak w 2024 r. Eksperci firmy doradczej JLL szacują, że cały rok zamknie się transakcjami najmu na poziomie ok. 1,5 mln mkw. powierzchni biurowej – to tyle samo, co w ubiegłym roku.
Czytaj więcej
Zaostrza się konkurencja o najlepsze biura. W centrum Warszawy najemcy walczą o każdy metr, w regionach brakuje dużych powierzchni do pracy.
Na rynku biur dominują renegocjacje
– W ciągu ostatnich 12 miesięcy najemcy kontynuowali politykę z ostatnich lat, czyli testowanie hybrydowego modelu pracy, zachowując ostrożność w decyzjach dotyczących najmu, zarówno z uwagi na zmieniające się wytyczne korporacyjne, jak i ograniczenia kosztów – mówią analitycy.
Struktura popytu nie zmieniła się znacząco. Także w mijającym roku dominowały renegocjacje – stanowią ok. połowy wszystkich umów. Dzieje się tak kosztem nowych transakcji, których udział w transakcjach spadł poniżej 45 proc.
Analitycy zwracają uwagę na ożywienie najemców na dwóch największych rynkach – w Warszawie i w Krakowie. Tamtejsze firmy szukają możliwości optymalizacji i podniesienia standardu zajmowanych biur, muszą jednak mierzyć się z problemem bardzo ograniczonej dostępności nowych powierzchni o wysokiej jakości – mówią autorzy raportu. Więksi najemcy planujący relokację w tych aglomeracjach będą musieli znaleźć powierzchnię na czas budowy (ok. dwa – trzy lata).
Czytaj więcej
Mniej emisji, mniej energii, mniej wody, mniej odpadów. Odpowiedzią na kryzys klimatyczny jest m.in. dekarbonizacja i gospodarka cyrkularna. Zrówno...
– Przewidujemy, że w 2026 r. popyt na biura będzie wykazywał niewielką tendencję wzrostową, głównie ze względu na rosnącą liczbę firm pracujących w modelu hybrydowym z coraz większym wskazaniem na obecność w biurze (ok. trzech dni w tygodniu). Trend ten jest coraz bardziej widoczny w centralach korporacji w USA – zwraca uwagę Mateusz Polkowski, dyrektor działu badań rynku w JLL. – Sądzimy że z czasem będzie się umacniał także na polskim rynku. Trzeba jednak pamiętać, że ograniczona dostępność powierzchni najlepszej jakości w kluczowych lokalizacjach nie pozwoli wszystkim najemcom zrealizować swoich planów. Brak nowych inwestycji staje się głównym czynnikiem hamującym nowy popyt i relokacje – podkreśla.
Podaż biur się kurczy
W ostatnich latach deweloperzy biurowi wygaszali aktywność na wszystkich rynkach w Polsce. Dziś powstaje niewiele ponad 400 tys. mkw. takiej powierzchni, jednak do końca roku ten poziom spadnie do ok. 350 tys. mkw. W grudniu ubiegłego roku było to 410 tys. mkw.
Jest wiele powodów wstrzemięźliwości deweloperów. Jak mówią eksperci JLL, ograniczony nowy popyt, wysoki współczynnik pustostanów w miastach regionalnych, a także wysokie koszty finansowania, budowy, fit-outu spowodowały, że deweloperzy zrezygnowali z budowy spekulacyjnej (bez podpisanych umów najmu na powstające powierzchnie – red.) lub nawet zrezygnowali z inwestycji biurowych. Wielu przestawiło się na sektor mieszkań i PRS (najem instytucjonalny).
Czytaj więcej
Wolnych biur w Warszawie jest najmniej od pięciu lat. Średni współczynnik pustostanów spadł do 9,7 proc. W supernowoczesnych budynkach w centrum to...
Pod koniec tego roku wystartowało kilka inwestycji. To m.in. budowa drugiego biurowca w kompleksie Towarowa 22 w Warszawie i budynku Nowy Rynek C w Poznaniu. W przygotowaniu są kolejne obiekty. Ich budowa jest zapowiadana na 2026 r. – Przełomu jednak nie będzie – aktywność deweloperów na głównych rynkach w Polsce utrzyma się na poziomie poniżej 400 tys. mkw. – zaznaczają autorzy raportu.
Jak mówi Piotr Kamiński, dyrektor działu wynajmu powierzchni biurowej w JLL, uruchamianie nowych inwestycji jest wstrzymywane głównie ze względu na prognozowaną rentowność. – Przy stawkach czynszu poniżej 19-21 euro za metr kwadratowy biura, budowa nowych biurowców jest najczęściej nieopłacalna, dotyczy to zarówno warszawskiego Mokotowa, jak i Krakowa – mówi. – Wysokość czynszów to jeden z czynników, na które deweloperzy mają bezpośredni wpływ na lokalnych rynkach. Pozostałe kluczowe parametry, takie jak koszty budowy i finansowania czy stopa kapitalizacji przy wyjściu z inwestycji, w znacznym stopniu pozostają poza ich kontrolą – wyjaśnia.
Dyrektor prognozuje dalszy, dynamiczny wzrost stawek najmu w Warszawie i w Krakowie. – Powinno to wpłynąć pozytywnie na nastroje deweloperów i przełożyć się na decyzje o uruchomieniu kolejnych inwestycji biurowych – mówi.
Czytaj więcej:
Najemcy biur intensywnie poszukują nowych lokalizacji, ale deweloperzy wciąż budują mało. W Warszawie o supersiedzibę w centrum jest niełatwo, w re...
Pro
Premia za jakość biura
Eksperci JLL zwracają uwagę na postępującą segmentację rynku biur, która ma odzwierciedlenie w stawkach najmu. Najlepsze projekty biurowe w centralnych lokalizacjach odnotowały wzrost stawek, podobnie jak dobrej jakości budynki poza centrum. W najstarszych obiektach czynsze pozostały stabilne.
Najemcy są gotowi zapłacić premię za jakość, co przekłada się na relatywnie szybszy wzrost stawek za nieruchomości premium. W tym roku było to widoczne m.in. w Warszawie, Krakowie, Poznaniu. Jak prognozują analitycy, ożywienie popytu na najlepsze powierzchnie i ich mała dostępność będą stymulować konkurencję między najemcami i dalszy wzrost czynszów w tym segmencie.
Analitycy zwracają też uwagę na wycofywanie z oferty nieruchomości, które nie spełniają wymagań najemców. Trend nabiera tempa. – Zmiany te widzimy przede wszystkim w Warszawie, jednak w kolejnych latach do stolicy dołączą też miasta regionalne, szczególnie dojrzałe rynki, jak Kraków czy Wrocław – przewidują. – Rosnące wymagania co do standardu technologicznego, spełniania wymogów ESG czy dodatkowych udogodnień dostępnych w budynku, będą eliminować z rynku coraz większą liczbę nieruchomości biurowych. Właściciele staną przed koniecznością podjęcia strategicznej decyzji co do przyszłości i pozycjonowania obiektów. Dla wielu najkorzystniejszym rozwiązaniem może być zmiana funkcji na mieszkaniową, a w skrajnych przypadkach – wyburzenie i uwolnienie działki.
Firmy mogą zwiększać powierzchnie biur
Jak mówi Ida Stankiewicz, dyrektor działu reprezentacji najemcy w JLL, najemcy muszą być gotowi na podejmowanie szybkich decyzji, ponieważ malejąca dostępność powierzchni i rosnąca konkurencja znacząco ograniczą ich możliwości wyboru w nadchodzących miesiącach. – Znalezienie odpowiedniej powierzchni będzie wymagało rozmów z deweloperami na wczesnym etapie inwestycji (podpisywania umów przednajmu) i planowania relokacji ze znacznie większym wyprzedzeniem niż dotychczas – mówi. – Najemcy nie mogą już zakładać, że przedłużenie umowy najmu jest jedynie formalnością. Wynajmujący stają się bardziej selektywni, co wymusza na firmach wcześniejsze i dokładniejsze planowanie strategii dotyczącej nieruchomości – podkreśla.
Firmy, które staną przed koniecznością zwiększenia zajmowanej powierzchni, zredukowanej po pandemii i będą poszukiwać całkiem nowego biura, najpewniej będą musiały poczekać, aż nowe budynki biurowe zostaną dostarczone przez deweloperów w perspektywie nawet trzech – czterech lat.
– Najemcy stawiają nacisk na przemyślany design i praktyczne rozwiązania przestrzenne. Po obserwowanym trendzie „ucieczki do jakości” (flight to quality) nastąpiła kolejna faza – „ucieczka do funkcjonalności” (flight to functionality), czyli poszukiwanie przemyślanych i dobrze zaprojektowanych przestrzeni biurowych – mówi Ida Stankiewicz. – Ponadto mimo że temat zrównoważonego rozwoju chwilowo spadł z nagłówków gazet, konkurencja o budynki spełniające normy ESG (zrównoważonego rozwoju) nasili się pod presją regulacji, dlatego posiadanie klarownej strategii korporacyjnej w tym zakresie staje się dla firm niezbędne – podkreśla.
