„Rz”: Polacy lubią wypoczywać w apartamentach wakacyjnych czy wolą hotele? Preferencje się zmieniają?

Marcin Dumania: Myślę, że jest grupa osób wierna hotelom i grupa osób wierna apartamentom wakacyjnym. Na pewno apartamenty wynajmuje coraz więcej urlopowiczów i turystów. To produkt coraz bardziej zbliżony do oferty hotelowej. W wielu apartamentowcach są baseny, restauracje, sauny, spa. A przewagą są znacznie większe przestrzenie: standardowy apartament ma ok. 35 metrów, składa się z dwóch osobnych pokoi, co oznacza większy komfort. Pokój w hotelu ma ok. 20 mkw.

Czego chce statystyczny urlopowicz, turysta?

Na pewno bardzo ważny jest basen. I wcale nie chodzi o to, że turysta na pewno z niego skorzysta. Ale chce mieć taką możliwość. Jeśli będzie kiepska pogoda, to nie będzie musiał siedzieć cały dzień w pokoju albo chodzić po deszczu. Wiele osób, które zatrzymują się w apartamencie na dłużej niż dwa dni, docenia też kuchnię, w której można coś sobie przygotować czy ugotować. Są też pytania o spa, masaże. Na pewno nie zaszkodzi, jeśli blisko jest też dobra restauracja.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Turystyczny boom w Polsce nakręca hotelowe inwestycje. Gdzie powstają nowe obiekty?

Rośnie i liczba gości, i obiektów pro...

Pro

Czy mieszkania wakacyjne to wciąż dobra oferta dla inwestorów? Czy na tym rynku nie jest już za ciasno?

Inwestycja w taką nieruchomość na pewno jest warta rozważenia. Pytanie tylko, jaki jest najważniejszy jej cel.

Powiedzmy, że zarabianie.

To zależy, jakie inwestor ma oczekiwania co do stopy zwrotu i horyzontu czasowego. Długoterminowo na nieruchomościach zawsze się zarabia. Oczywiście, są korekty – roczne czy nawet kilkuletnie, ale po tym czasie ceny znów idą w górę. Nie ma takiego rynku, na którym ceny nieruchomości w ciągu 20 czy 30 lat tylko by stały albo spadały. Zawsze jest chociaż kilka procent wzrostu wartości nieruchomości.

A zyski z wynajmu apartamentu wakacyjnego?

W dużej mierze zależą od ceny zakupu lokalu. W ostatnim czasie ceny się trochę skorygowały, na pewno nie są już tak wysokie jak jeszcze rok temu. Dziś apartamenty są sprzedawane i po 13-14 tys. zł, i po 30 tys. zł za metr. Rentowność? Średnio można zarobić od 4-5 do 7-8 proc. rocznie.

My jako Sun & Snow jesteśmy zwolennikiem inwestowania w wakacyjne nieruchomości, nie tylko żeby je wynajmować – z myślą o długoterminowej stopie zwrotu, ale i samemu z nich korzystać. Na wynajmie można zarobić kilka procent, kolejne kilka zyskamy na wzroście wartości nieruchomości. A jeszcze będziemy mogli sami wypoczywać w apartamencie, co jest ogromnym atutem.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Funkcjonalny mały dom może być całkiem dobrą inwestycją

Mieszkanie czy mały budynek jednorodzinny. Co się bardziej opłaca?

Ceny nieruchomości się stabilizują, a nawet lekko spadają, na co wskazują kolejne raporty. To okazja dla inwestorów.

Deweloperzy, którzy budują apartamenty wakacyjne, oferują większe niż dotychczas rabaty. Mimo to transakcji na tym rynku jest mniej niż jeszcze trzy lata temu, choć ten rok pod względem sprzedaży jest całkiem dobry. W nieruchomości inwestuje więcej osób niż przed rokiem.

Wpływ na ten rynek bez wątpienia ma wojna w Ukrainie, latające drony, poczucie zagrożenia. Część osób zdecydowała się na zakup apartamentu za granicą, w spokojnym miejscu, część decyduje się na nieruchomość w zachodniej części Polski, mówiąc, że tam drony już raczej nie dolecą. Inwestorzy oceniają, że im bliżej ściany wschodniej, tym bardziej niebezpiecznie. Reakcje są więc przeróżne, generalnie jednak wojna ma negatywny wpływ na sprzedaż apartamentów. Część osób uznaje jednak, że to dobry moment do zakupu, rzeczywiście może być więcej okazji. Zawsze tak jest w niepewnych czasach.

Czy są rejony, miasta, przesycone ofertą apartamentów wakacyjnych?

Trudno powiedzieć. Czasem wydaje się, że w niektórych miastach tych nieruchomości jest już za dużo, a okazuje się, że rynek przyjmuje kolejne, bo marketing jest w stanie je wypromować.

Można wykreować modę na dany ośrodek, daną nieruchomość?

Można. Jeszcze niedawno wydawało się, że na przykład w Kołobrzegu jest zbyt dużo nowych inwestycji wakacyjnych. Budowało się tam bardzo dużo. A dziś widać, że miasto wchłania nowe nieruchomości i przyciąga kolejne grupy turystów. Czasami to właśnie te nowe inwestycje nakręcają ruch turystyczny w danym miejscu.

Nie zapominajmy, że do Polski, która jest uznawana za jeden z bardziej bezpiecznych krajów, przyjeżdża coraz więcej zagranicznych turystów. Nasz wizerunek zdecydowanie się poprawia. Nie jesteśmy postrzegani tak jak niektóre kraje Europy, o których się mówi, że trzeba uważać na portfel, telefon, zegarek. Dlatego też te nowo budowane nieruchomości są w stanie przyjąć coraz większą grupę turystów.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Deweloperzy lubią „obwarzanki” i kurorty. A co lubią klienci?

W sześciu największych miastach deweloperzy wybudowali w ubiegłym roku ok. 45 tys. mieszkań i dom...

Czy nowe wypromowane marketingowo apartamentowce wypierają z rynku te starsze? Czy taki starzejący się apartament w mocno nasyconym nowymi inwestycjami mieście jest coraz trudniej wynająć?

Ucierpieć mogą pewnie bardzo stare lokale, wybudowane w okresie komuny. Choć na tym rynku bardzo duży wpływ na popyt ma adres nieruchomości i stawka najmu.

Starsze lokale mogą przyciągać atrakcyjną ceną?

Na pewno. Zwłaszcza, jeśli mają dobry adres.

Iloma mieszkaniami zarządza Sun&Snow?

Mamy ok. 3 tys. apartamentów w całej Polsce, w górach, nad morzem, na Mazurach. Ciągle ich przybywa, choć pewnie nie tak dużo jak jeszcze dwa lata temu. Bo i takich nieruchomości nie buduje się już tak dużo, inwestycje wyhamowały. Rynek znormalniał.

Jak się wynajmują mieszkania wakacyjne?

Prawdziwy boom rynek przeżył w okresie pandemii, kiedy ludzie szukali ciszy, kontaktu z naturą. Zyskiwały miejsca z dala od zgiełku, wpisujące się w trend slow life. Dziś na topie są takie miasta jak np. Międzyzdroje, gdzie w ostatnim czasie powstało bardzo dużo inwestycji dobrej jakości. W czasie tegorocznych wakacji praktycznie wynajęty był tam każdy apartament.

Generalnie obłożenie apartamentów wakacyjnych w Polsce było bardzo dobre, szczególnie w sierpniu. Lipiec był trochę gorszy ze względu na pogodę, niemal cały czas padało. Rezerwacje apartamentów w tym czasie stanęły. Chociaż my aż tak bardzo tego nie odczuliśmy, bo wiele pobytów na lipiec sprzedaliśmy w poprzednich miesiącach. Gdyby pogoda w lipcu nie była tak kiepska, byłby to rekordowy miesiąc.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Condohotel czy apartament na doby

Condohotele powstają nie tylko w miejscowościach turystycznych, ale też w miastach przyciągającyc...

Jaki jest model najmu apartamentów w państwa firmie? W jednym z wywiadów powiedział pan, że oferowane przez niektóre firmy tzw. gwarancje zysków powinny być zakazane.

Gwarancje moim zdaniem zaburzają rynek. Dlatego jestem ich przeciwnikiem. Sun & Snow ma inny model. Dzielimy się z właścicielami przychodami – właściciel dostaje 73 proc. kwoty, którą płaci turysta, a my 27 proc.

Pewniaków inwestycyjnych na rynku nieruchomości nie ma. Ale są inwestycje mniej i bardziej ryzykowne. Jak zminimalizować ryzyko?

Na pewno warto wybierać deweloperów, którzy długo działają na rynku, mają na koncie wiele udanych inwestycji. Jeśli decydujemy się kupić nieruchomość od zupełnie nowej firmy, to radzę wybrać mieszkanie już gotowe. To mniej ryzykowne niż zakup dziury w ziemi.

Druga rzecz. Apartament, który kupuję, musi się mi podobać. Sam zawsze tak właśnie robię. Kupuję tylko wtedy, gdy mieszkanie wakacyjne naprawdę przypadnie mi do gustu. Jeśli mam jakieś wątpliwości co do miejscowości czy samej lokalizacji lub budynku, wtedy nie inwestuję. Pewnie można się pomylić, rezygnując z nieruchomości, która potem okaże się perełką i będzie się świetnie wynajmować. Ale tego nie jesteśmy w stanie przewidzieć. Uważam, że przy wyborze apartamentu ważny jest element serca, oczywiście poza twardymi analizami. Jeśli mnie się coś podoba, jest duża szansa, że spodoba się też innym.

Apartament musi odpowiadać także nam, a nie tylko turystom, jeśli planujemy sami z niego korzystać.

Wielu właścicieli wypoczywa we własnych apartamentach każdego roku. Dodam jeszcze, że warto kupić apartament, który w danym budynku jest wyjątkowy, który ma coś, co może spowodować, że będzie się lepiej wynajmował niż reszta. Jeśli w budynku 95 proc. to apartamenty dwupokojowe, a tylko kilka ma trzy pokoje, to ja bym się zastanawiał, czy nie kupić lokalu trzypokojowego. Zawsze można też próbować zindywidualizować swój apartament, montując np. saunę.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Luksusowe mieszkania w Polsce kupują zagraniczni klienci

Polska przyciąga uwagę zagranicznych inwestorów i zamożnych klientów poszukujących nieruchomości...

A jak wybrać operatora zarządzającego apartamentem?

Także taki podmiot powinien mieć historię działania na rynku. Unikałbym operatorów, którzy gwarantują np. 8 proc. zysków. Powtórzę: nie ma gwarancji. Ważne są zapisy umowy z operatorem, łatwość rozstania się, możliwość rozwiązania umowy w krótkim terminie.

Na jak długo podpisuje się takie umowy?

Różnie. Niektórzy podpisują na rok, inni na dwa lata. Najbezpieczniejsze są umowy na czas nieokreślony, z krótkim terminem wypowiedzenia.

A może zamiast apartamentu wakacyjnego wybrać pokój w condohotelu? Jakie są różnice?

Największą różnicą jest elastyczność w dysponowaniu lokalem. W przypadku apartamentów wakacyjnych ta elastyczność jest bardzo duża. Właściciel może sam z niego korzystać, może udostępniać go rodzinie, znajomym. W przypadku condohoteli te pobyty właścicielskie są ograniczone do niewielkiej liczby dni w roku.

Druga różnica – apartament wakacyjny to bardziej płynny produkt. Jeśli ktoś chce wyjść z inwestycji, ze sprzedażą lokalu nie ma większego problemu. Nieporównywalnie trudniej jest sprzedać pokój w condohotelu. Na tym rynku dużo zależy od operatora, umowy są długoterminowe, chodzi właśnie o gwarancje stóp zwrotu. Są jeszcze kwestie części wspólnych w condohotelu, z których trzeba się rozliczyć.

Rynek wtórny condohoteli praktycznie nie istnieje, choć transakcje na tym rynku pewnie się trafiają. Ale są obiekty, nieruchomości, których trudno się pozbyć.

Pewnie są takie lokalizacje, takie condohotele, w których ktoś chce mieć lokal. Choć zgadzam się, rynek wtórny w przypadku condohoteli jest trudny, mimo że większość tych condopokoi ma wydzielone księgi wieczyste.

Condohotele nie jawią się już jako taki superatrakcyjny produkt. Swoje zrobiła kampania Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK), zwracająca uwagę na ryzyko takich inwestycji. UOKiK przestrzegał przed gwarancjami, jakimi kusiły condohotele. Obietnice 7-8-procentowych zysków to często gruszki na wierzbie.

Na pewno klienci są dziś bardziej świadomi. Hasło „condohotel” nie działa na nich tak elektryzująco jak kiedyś.

Konkurencją dla apartamentów wakacyjnych są mieszkania w zwykłych blokach oferowane na wynajem krótkoterminowy. Część działa w szarej strefie. Nad uregulowaniem tego rynku pracuje resort sportu. Czy to pomoże rynkowi apartamentów wakacyjnych?

Zdecydowanie, rynek powinien być uporządkowany, powinien być przejrzysty. Wszystkie nieruchomości powinny być zarejestrowane, zgłoszone, opodatkowane. To musi działać transparentnie. Liczy się bezpieczeństwo turystów. To dobry kierunek.