Ceny mieszkań używanych dalekie od stabilizacji

Pod koniec 2023 roku oferta mieszkań na rynku wtórnym przestała dramatycznie spadać. Mimo to ceny wciąż szły w górę – wynika z analiz portalu Nieruchomosci-online.pl.

Publikacja: 10.01.2024 16:38

Ceny mieszkań używanych dalekie od stabilizacji

Foto: Adobe Stock

– W 2023 roku na rynku mieszkań doszło do zderzenia rosnącego popytu ze spadającą liczbą ogłoszeń. Od kwietnia, z miesiąca na miesiąc, oferta na rynku wtórnym kurczyła się coraz bardziej – mówi Rafał Bieńkowski z portalu Nieruchomosci-online.pl. – Było to naturalnie jednym z czynników, który wpłynął na rosnące oczekiwania sprzedających. Jak jednak pokazują dane naszego portalu, w IV kwartale trend ten zaczął się w końcu zmieniać.

„Uklepywanie” podaży

Bieńkowski przypomina, że od wiosny 2023 r. kiedy był już przesądzony start programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, podaż mieszkań na rynku wtórnym zaczęła spadać w tempie 5-6 proc. miesiąc do miesiąca.

- I taki stan utrzymywał się konsekwentnie aż do września – mówi. – Podaż ustabilizowała się dopiero w ostatnim kwartale 2023 r. Nie było już takich wahań, a miesięczne korekty oferty w październiku, listopadzie i grudniu wynosiły tylko ok. 1 proc. Kolejne miesiące pokażą, czy będzie można mówić najpierw o „uklepywaniu się” podaży, a następnie o jej odbudowie. Nie zapominajmy, że oferta na rynku wtórnym w dalszym ciągu jest ograniczona. W IV kwartale 2023 r. liczba ogłoszeń była o 24 proc. niższa niż w analogicznym okresie ubiegłego roku – wskazuje.

Tłumaczy, że jednym z powodów stabilizowania się podaży w IV kw. było na pewno nieco mniejsze zainteresowanie mieszkaniami z drugiej ręki. - Przypomnijmy, że w III kwartale popyt był nakręcany przede wszystkim przez startujący program dopłat do kredytów hipotecznych – mówi Bieńkowski. - W IV kwartale efekt „Bk 2 proc.” był już nieco mniejszy, chociaż w grudniu wiele osób próbowało się jeszcze załapać na wygaszany program. W efekcie w IV kwartale osoby poszukujące mieszkań na naszym portalu nawiązały o niemal 15 proc. mniej kontaktów ze sprzedającymi niż w III kwartale. Ale nawet mimo tego spadku poziom zainteresowania mieszkaniami w końcówce roku był wyraźnie wyższy niż w jego pierwszej roku, gdy rynek był jeszcze mocno przygaszony.

Niewielkie negocjacje

Z analiz portalu wynika, że IV kwartale ub.r. stabilizowała się podaż, ale nie ceny. - Dane z miast wojewódzkich wskazują, że średnie ceny ofertowe prawie wszędzie były wyższe niż na koniec III kwartału ub.r. – mówi Rafał Bieńkowski. - Mówimy oczywiście o oczekiwaniach właścicieli mieszkań, ale jak pokazywały nastroje z ostatnich miesięcy, cena ofertowa często była później też transakcyjną, co wynikało ze stosunkowo niewielkiego marginesu na negocjacje. Mało tego, nierzadko dochodziło do licytacji w górę – podkreśla.

Przeciętna cena ofertowa za mkw. kawalerki w ciągu kwartału najmocniej wzrosła w największych miastach. W Warszawie i Krakowie było to ok. 10 proc., a we Wrocławiu 7 proc. kwartał do kwartału. W pozostałych stolicach regionów wahania były mniejsze. - Uwagę zwracają stosunkowo niewielkie wzrosty średnich cen w Gdańsku (3 proc.) i Poznaniu (1 proc.). W przypadku mieszkań jednopokojowych z trendu wzrostu cen wyłamały się cztery miasta wojewódzkie. Średnia cena ofertowa była delikatnie niższa w Olsztynie i Rzeszowie, a praktycznie nie zmieniła się w Lublinie i Kielcach – podaje Bieńkowski.

Kurs wzrostowy

W segmencie mieszkań dwupokojowych w większości miast wojewódzkich średnia cena była w IV kwartale albo umiarkowanie wyższa (2-5 proc. kw./kw. – Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Lublin, Olsztyn), albo zauważalnie wyższa (6-8 proc. – Kraków, Katowice, Warszawa, Wrocław, Łódź, Poznań, Kielce, Szczecin, Opole, Gorzów Wlkp., Zielona Góra, Toruń) – podaje analityk. - O stabilizacji cen można było mówić tylko w przypadku Rzeszowa.

Na rynku mieszkań trzypokojowych sytuacja wyglądała podobnie. Średnia cena za mkw. ustabilizowała się tylko w Toruniu. W pozostałych miastach oczekiwania sprzedających były większe niż na koniec III kwartału. Największe zmiany odnotowano w Krakowie, Warszawie, Szczecinie, Olsztynie i Zielonej Górze (8-9 proc. kw./kw.).

- To kolejny kwartał z rzędu, w którym ceny mieszkań z drugiej ręki pozostały na kursie wzrostowym. W efekcie w niektórych miastach roczne wzrosty stawek były bardzo duże – podkreśla Rafał Bieńkowski. - W przypadku mieszkań jednopokojowych największy wzrost średniej ceny ofertowej mieliśmy w Warszawie, Krakowie i Katowicach – ponad 20 proc. rok do roku. Sporą podwyżkę zanotował także Wrocław (prawie 18 proc. rok do roku). Najmniejsze roczne wahania w cenach kawalerek były natomiast widoczne w Bydgoszczy, Gorzowie Wlkp., Olsztynie i Rzeszowie (do 5 proc. r./r.).

Mat,prasowe

Liderzy podwyżek 

W segmencie mieszkań dwupokojowych liderem podwyżek jest Kraków. W stolicy Małopolski średnia cena ofertowa mkw. w ciągu roku podskoczyła o 23 proc. Niewiele mniej, o 21 proc., wzrosła przeciętna cena w Warszawie. W większości analizowanych miast roczna zmiana wahała się od 10 do 17 proc. Najbardziej stabilnymi rynkami były w tym czasie Zielona Góra, Bydgoszcz i Olsztyn (5-7 proc. r/r).

- O ile na rynku kawalerek i „dwójek” w miastach wojewódzkich można było jeszcze odnotować roczne wzrosty wynoszące mniej niż 10 proc., o tyle w segmencie mieszkań trzypokojowych takich sytuacji prawie nie było (wyjątkiem była tylko Bydgoszcz z 9-procentową zmianą) – zauważa Rafał Bieńkowski. - Poza Krakowem (24 proc. r./r.) i Warszawą (prawie 20 proc.) we wszystkich stolicach średnie ceny mieszkań z drugiej ręki są obecnie o kilkanaście procent wyższe niż przed rokiem – podsumowuje.

Nieruchomości mieszkaniowe
Nowy program kredytowy ma być najbardziej korzystny dla rodzin
Materiał Promocyjny
Tajniki oszczędnościowych obligacji skarbowych. Możliwości na różne potrzeby
Nieruchomości
„Mieszkanie na start”. Czy nowy program podbije ceny?
Nieruchomości
Mieszkania jeszcze zdrożeją?
Nieruchomości
Niemal 70 proc. najemców szuka mieszkań z dwoma lub trzema pokojami
Nieruchomości
Najmy mieszkań na rozdrożu