– W 2023 roku na rynku mieszkań doszło do zderzenia rosnącego popytu ze spadającą liczbą ogłoszeń. Od kwietnia, z miesiąca na miesiąc, oferta na rynku wtórnym kurczyła się coraz bardziej – mówi Rafał Bieńkowski z portalu Nieruchomosci-online.pl. – Było to naturalnie jednym z czynników, który wpłynął na rosnące oczekiwania sprzedających. Jak jednak pokazują dane naszego portalu, w IV kwartale trend ten zaczął się w końcu zmieniać.

„Uklepywanie” podaży

Bieńkowski przypomina, że od wiosny 2023 r. kiedy był już przesądzony start programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, podaż mieszkań na rynku wtórnym zaczęła spadać w tempie 5-6 proc. miesiąc do miesiąca.

- I taki stan utrzymywał się konsekwentnie aż do września – mówi. – Podaż ustabilizowała się dopiero w ostatnim kwartale 2023 r. Nie było już takich wahań, a miesięczne korekty oferty w październiku, listopadzie i grudniu wynosiły tylko ok. 1 proc. Kolejne miesiące pokażą, czy będzie można mówić najpierw o „uklepywaniu się” podaży, a następnie o jej odbudowie. Nie zapominajmy, że oferta na rynku wtórnym w dalszym ciągu jest ograniczona. W IV kwartale 2023 r. liczba ogłoszeń była o 24 proc. niższa niż w analogicznym okresie ubiegłego roku – wskazuje.

Tłumaczy, że jednym z powodów stabilizowania się podaży w IV kw. było na pewno nieco mniejsze zainteresowanie mieszkaniami z drugiej ręki. - Przypomnijmy, że w III kwartale popyt był nakręcany przede wszystkim przez startujący program dopłat do kredytów hipotecznych – mówi Bieńkowski. - W IV kwartale efekt „Bk 2 proc.” był już nieco mniejszy, chociaż w grudniu wiele osób próbowało się jeszcze załapać na wygaszany program. W efekcie w IV kwartale osoby poszukujące mieszkań na naszym portalu nawiązały o niemal 15 proc. mniej kontaktów ze sprzedającymi niż w III kwartale. Ale nawet mimo tego spadku poziom zainteresowania mieszkaniami w końcówce roku był wyraźnie wyższy niż w jego pierwszej roku, gdy rynek był jeszcze mocno przygaszony.

Niewielkie negocjacje

Z analiz portalu wynika, że IV kwartale ub.r. stabilizowała się podaż, ale nie ceny. - Dane z miast wojewódzkich wskazują, że średnie ceny ofertowe prawie wszędzie były wyższe niż na koniec III kwartału ub.r. – mówi Rafał Bieńkowski. - Mówimy oczywiście o oczekiwaniach właścicieli mieszkań, ale jak pokazywały nastroje z ostatnich miesięcy, cena ofertowa często była później też transakcyjną, co wynikało ze stosunkowo niewielkiego marginesu na negocjacje. Mało tego, nierzadko dochodziło do licytacji w górę – podkreśla.

Przeciętna cena ofertowa za mkw. kawalerki w ciągu kwartału najmocniej wzrosła w największych miastach. W Warszawie i Krakowie było to ok. 10 proc., a we Wrocławiu 7 proc. kwartał do kwartału. W pozostałych stolicach regionów wahania były mniejsze. - Uwagę zwracają stosunkowo niewielkie wzrosty średnich cen w Gdańsku (3 proc.) i Poznaniu (1 proc.). W przypadku mieszkań jednopokojowych z trendu wzrostu cen wyłamały się cztery miasta wojewódzkie. Średnia cena ofertowa była delikatnie niższa w Olsztynie i Rzeszowie, a praktycznie nie zmieniła się w Lublinie i Kielcach – podaje Bieńkowski.

Kurs wzrostowy

W segmencie mieszkań dwupokojowych w większości miast wojewódzkich średnia cena była w IV kwartale albo umiarkowanie wyższa (2-5 proc. kw./kw. – Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Lublin, Olsztyn), albo zauważalnie wyższa (6-8 proc. – Kraków, Katowice, Warszawa, Wrocław, Łódź, Poznań, Kielce, Szczecin, Opole, Gorzów Wlkp., Zielona Góra, Toruń) – podaje analityk. - O stabilizacji cen można było mówić tylko w przypadku Rzeszowa.

Na rynku mieszkań trzypokojowych sytuacja wyglądała podobnie. Średnia cena za mkw. ustabilizowała się tylko w Toruniu. W pozostałych miastach oczekiwania sprzedających były większe niż na koniec III kwartału. Największe zmiany odnotowano w Krakowie, Warszawie, Szczecinie, Olsztynie i Zielonej Górze (8-9 proc. kw./kw.).