Nowy program kredytowy ma być najbardziej korzystny dla rodzin

Jeśli rządowy program wejdzie w życie, dużym rodzinom może się opłacać sprzedaż kupionego na kredyt obecnego mieszkania i… nabycie go ponownie na kredyt zero procent.

Publikacja: 09.01.2024 03:00

Nowy program kredytowy ma być najbardziej korzystny dla rodzin

Foto: Adobe Stock

Eksperci nie mają wątpliwości, że nowy program supertanich kredytów (oprocentowanie: od 0 do 1,5 proc. w zależności od wielkości gospodarstwa domowego) wpłynie na rynek nieruchomości. Wzrost cen to niejedyna możliwa konsekwencja. Beneficjenci dopłat mogą się decydować na różne, niekiedy skomplikowane operacje, byle tylko skorzystać z preferencyjnego finansowania. Supertani kredyt będzie można wziąć na zakup pierwszego mieszkania. Wyjątkiem są rodziny z trójką dzieci lub więcej. Program, który przejdzie konsultacje, ma wejść w życie w II połowie 2024 r.

Piętrowe operacje

Tomasz Lebiedź, doradca i ekspert rynku mieszkań, ocenia, że „Mieszkanie na start” może wywołać różne skutki, w zależności od inflacji, poziomu stóp procentowych czy lokalizacji nieruchomości. – Na razie zapowiada się, że główni nabywcy mniejszych mieszkań, czyli single, którym narzucono ograniczenia wiekowe (35 lat), będą mieć większe oprocentowanie, często też będą się musieli posługiwać dodatkowym kredytem – zauważa. – Dlatego też zainteresowanie małymi mieszkaniami może być mniejsze niż w czasie, gdy działał „Bezpieczny kredyt 2 proc.” („Bk 2 proc.”). Z kolei osoby z trójką dzieci mogą chcieć sprzedawać mieszkania, aby kupić większe lokum czy dom (lub dom zbudować), co oznacza wzrost zainteresowania domami i działkami. Możliwe jest zwiększenie podaży mieszkań trzy- lub dwupokojowych – ocenia. Ekspert podaje przykład: – Rodzina z trójką dzieci, która ma mieszkanie na kredyt z oprocentowaniem, powiedzmy, 8 proc., może je sprzedać, spłacić, i kupić nowe na kredyt z zerowym oprocentowaniem. – Żeby było ciekawiej, prawo nie zabrania sprzedaży mieszkania i odkupienia go, ale z zerowym kredytem – zauważa Tomasz Lebiedź. – Oczywiście, operacja wiąże się z kosztami, ale w niektórych przypadkach może się okazać opłacalna.

Czytaj więcej

Nowy program kredytowy podbije ceny mieszkań. Nawet dwucyfrowe wzrosty

Także Ewa Palus, główny analityk REDNET Property Group, zauważa, że na dużo większą pomoc mogą liczyć rodziny, szczególnie wielodzietne. – „Bk 2 proc.” był równy dla każdego, ale w największym stopniu skorzystali nabywcy małych mieszkań – przypomina. – W cenie do 800 tys. zł (maksymalna cena lokali w „Bk 2 proc.”) w największych miastach trudno było o mieszkanie trzypokojowe i większe. W programie „Mieszkanie na start” maksymalna cena nieruchomości nie jest określona, określona jest kwota kredytu, do której będą dopłaty. Z punktu widzenia poszukujących dużych mieszkań to korzystna zmiana.

Z kolei Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości, zauważa, że wstrzymanie przyjmowania wniosków na „Bk 2 proc.” co do zasady ograniczy popyt na mieszkania. – Odpłyną klienci, którzy nie są w stanie zadłużyć się na standardowych warunkach, a ci, którzy mogą sobie na to pozwolić, podobnie jak klienci gotówkowi, spowolnią zakupy – przewiduje. – Nie będzie transakcji „na już”, kupowania czegokolwiek, byle tylko zdążyć. Konkurencja maleje, znika presja „kto pierwszy, ten lepszy”. Podaż się odbudowuje, a wydłużenie czasu poszukiwań zwiększa szanse znalezienia tego, czego rzeczywiście się szuka. Taki właśnie stan, chciałoby się powiedzieć, zmierzający ku normalności, może zostać szybko zachwiany przez wprowadzenie nowego, niedopracowanego programu, a nawet przez same jego zapowiedzi – uważa Drogomirecki. Liczy jednak, „że minister rozwoju Krzysztof Hetman wyciągnie wnioski z tego, jakie szkody na rynku wyrządził »Bk 2 proc.« i nie powtórzy błędów swojego poprzednika”.

Kaloryczne transakcje

Na razie rynek wstrzymał oddech. Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, uważa, że sytuacja może być dość podobna jak przed rokiem, kiedy to rząd PiS zapowiedział kredyty na 2 proc. – Rozpocznie się pilna obserwacja rynku przez potencjalnych beneficjentów programu. Ponownie wzrośnie ruch w biurach deweloperów. Pewnie tak jak przed „Bk 2 proc.” wiele osób ustawi się w blokach startowych, by być gotowym do skorzystania z programu w pierwszych dniach jego działania – przewiduje. – Dla indywidualnych sprzedających wszelkie informacje o nowym programie mogą być wodą na młyn. Mogą się usztywniać w negocjacjach, licząc na „kaloryczne” transakcje.

Także Ewa Palus uważa, że planujący zakupy na rynku wtórnym mogą się wstrzymać z transakcją. – Właściciele mieszkań są mniej elastyczni niż deweloperzy. Osoby, które chcą kupić nowy lokal, będą mogły prawdopodobnie znaleźć osiedle, na którym zarezerwują lokal z harmonogramem płatności dostosowanym do nowego programu mieszkaniowego – uważa ekspertka.

Ewa Palus przyznaje, że jak tylko ogłoszono „Bk 2 proc.”, na zakupy poszli spekulanci. – Po uruchomieniu programu ceny mieszkań znacząco wzrosły. Dziś próg wejścia na rynek jest dużo wyższy. Prawdopodobnie pojawią się nowi niedoświadczeni inwestorzy, licząc na interes życia: „kupię mieszkanie dziś, sprzedam drożej o 100 tys. zł za pół roku” – mówi analityczka. – Tylko że taki scenariusz niekoniecznie musi się powtórzyć. Doświadczeni inwestorzy rozbudowują portfele, szukając atrakcyjnych nieruchomości i robiąc zakupy niezależnie od obowiązujących mieszkaniowych.

Zdaniem Marcina Drogomireckiego rekordowe wzrosty cen mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, jakie nastąpiły w 2023 r., skłaniają do przypuszczeń, że kolejnego szturmu klientów inwestycyjnych nie będzie. – A jeśli nawet, to w nieporównanie mniejszej skali – uważa ekspert. – Bo choć mieszkań do sprzedaży jest zdecydowanie mniej niż dwa–trzy lata temu, a poprawa w tym względzie szybko nie nastąpi (zwłaszcza na rynku pierwotnym), to jednak kulminacyjną falę popytową mamy zdecydowanie za sobą. Kolejna szybko nie nadejdzie. Jednocześnie, jeżeli program „Mieszkanie na start” nie wejdzie w życie albo wejdzie z restrykcyjnymi warunkami, mocno ograniczającymi grono beneficjentów, możemy być świadkami może nie pęknięcia bańki, ale schodzenia z niej powietrza – nie wyklucza Drogomirecki.

Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Materiał Promocyjny
Tajniki oszczędnościowych obligacji skarbowych. Możliwości na różne potrzeby
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Materiał Promocyjny
Naukowa Fundacja Polpharmy ogłasza start XXIII edycji Konkursu o Grant Fundacji
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu