Patoprawem uderzą w patodeweloperkę. Niestety, będą przypadkowe ofiary

„Rzeczpospolita” dotarła do wewnętrznego dokumentu departamentu prawnego Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Analizuje on mającą wejść w życie 1 kwietnia nowelizację warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Z rozważań ekspertów GUNB wynika, że nowela warunków będzie mieć wpływ nie tylko na nowe inwestycje, ale i na przebudowy istniejących budynków. Przypomnijmy: warunki techniczne to konstytucja budowania obowiązująca wszystkich inwestorów – deweloperów, spółdzielnie, samorządy. Nowelę, która ma zwalczać patodeweloperkę, przygotował poprzedni minister rozwoju Waldemar Buda. Rozporządzenie podpisał już po wyborach.

Nowe warunki techniczne, kolejne źródło konfliktów

Najważniejsza zmiana: minimalna odległość wielorodzinnego ponadczterokondygnacyjnego budynku od granicy działki to 5 m. Budować na starych zasadach będzie można, składając wniosek o pozwolenie na budowę do 31 marca.

Inwestorzy mówią jednym głosem: trzeba walczyć z patologiami na rynku nieruchomości. Równie zgodnie mówią jednak, że kilkumiesięczne vacatio legis zatopi część inwestycji. Z szacunków Polskiego Związku Firm Deweloperskich wynika, że tak krótki czas na dostosowanie się do nowych przepisów uniemożliwi realizację od kilkudziesięciu do kilkuset budów w całym kraju. Nowe normy zmuszą też do przeprojektowania tysięcy planowanych osiedli, co oznacza zmniejszenie ich skali, a więc mniejszą liczbę mieszkań.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Nadzwyczajna mobilizacja deweloperów

Architekci deweloperów będą pracować nawet nocami, aby zdążyć z projektami przed 1 kwietnia, kiedy to mają wejść w życie nowe zasady budowania osiedli.

Teraz okazuje się, że przepisy, które mają zwalczać patodeweloperkę, mogą zamrozić także przebudowy istniejących budynków. Takie wnioski płyną ze wspomnianego dokumentu GUNB. Mogą pojawić się problemy z budynkami wzniesionymi przed 1 kwietnia (przed wejściem w życie nowych warunków technicznych), jeśli np. ich usytuowanie nie odpowiada nowym zasadom, bo stoją np. za blisko granicy działki. – Jeśli ktoś zaplanował przebudowę, ale do 31 marca 2024 r. nie złożył odpowiedniego wniosku, to musi dokonać weryfikacji inwestycji i dostosować ją do nowych warunków technicznych, w tym odległości – napisano w analizie GUNB. – Jeśli planowane odległości są mniejsze niż określone w warunkach technicznych (choć były zgodne z warunkami obowiązującymi do 31 marca), inwestor będzie mógł realizować inwestycję po uzyskaniu odstępstwa od przepisów technicznobudowlanych zgodnie z art. 9 ustawy – Prawo budowlane – czytamy.

Nadzór budowlany może utrudnić przebudowę

Tymczasem przebudowa może obejmować przecież dość proste prace, jak montaż okna połaciowego, wykonanie okna lub drzwi, wymiana okna lub drzwi ze zmianą wielkości otworu, zamurowanie okna lub drzwi. Planując nawet takie inwestycje, być może trzeba będzie uzyskać tzw. odstępstwo – co nie jest prostą procedurą.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Za legislacyjne zmiany ostatecznie zapłaci klient

Branża narzeka na sposób i tempo wprowadzania zmian przepisów o warunkach technicznych budynków czy planowaniu przestrzennym.

Architekt Mariusz Ścisło, pełnomocnik zarządu głównego Stowarzyszenia Architektów Polskich (SARP) ds. legislacji, współwłaściciel i prezes FS&P ARCUS Biuro, podkreśla, że wszystko zależy od interpretacji. – Zmiana warunków technicznych nie ma zastosowania do remontów, ale ma zastosowanie dla przebudowy i nadbudowy – wyjaśnia. – Nadbudowę traktuje się jako przebudowę: planując dodatkowe piętro czy dodatkowe skrzydło w ponad 4-kondygnacyjnym budynku, trzeba się będzie dostosować do warunków technicznych. Cienka granica między remontem a przebudową może oznaczać ogromne problemy. To punkt, który może być różnie interpretowany przez urzędników, co będzie źródłem pierwszych konfliktów – sugeruje.

Kolejnym problemem, jak mówi architekt, może być inwestycja, która wpisze się w definicję przebudowy, a będzie polegała tylko na niewielkiej zmianie. – Jak inwestor ma spełnić warunki dotyczące nowych odległości od granicy działki? Wydaje się, że jest to kolejne uchybienie ustawodawcy, który rzuca pewne propozycje, nie skonsultowawszy ich z środowiskiem projektantów – mówi Ścisło. – To kolejna bariera dla inwestorów. Tymczasem cały czas mówimy o ułatwieniach, likwidacji barier. Przepisy wymagają poprawek, konsultacji ze środowiskiem praktyków projektantów. Tego zabrakło – podkreśla architekt.

Czytaj więcej

Rynek nieruchomości

Nowe przepisy mają ukrócić patodeweloperkę. Zabraknie przez nie mieszkań?

Nawet kilkaset inwestycji może trafić do kosza. Podaż lokali spadnie, ceny wzrosną – to według branży skutki szybkiego wdrożenia nowych zasad budowania. Mają one ukrócić patodeweloperkę.

Nowe przepisy mogą zatrzymać przebudowy budynków

Z kolei dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna w Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś oraz ekspertka komitetu ds. nieruchomości KIG, byłaby, jak mówi, ostrożna z kategorycznym stwierdzeniem, że znowelizowane warunki techniczne miałyby mieć zastosowanie także dla przebudowy. – Taka rygorystyczna, literalna wykładnia przepisów ogólnych i noweli rozporządzenia o warunkach technicznych oznaczałaby, że po 1 kwietnia w ponad 4-kondygnacyjnym wielorodzinnym budynku nie będzie można np. zrobić otworu, by wstawić nowe okno, jeśli budynek stoi za blisko działki – mówi. – Sparaliżowałoby to wiele inwestycji, a nawet uniemożliwiłoby utrzymanie nieruchomości w należytym stanie technicznym. Oznaczałoby to ogromne problemy dla wspólnot mieszkaniowych, samorządów, spółdzielni – podkreśla. Chcąc zamontować okno lub drzwi w ponad 4-kondygnacyjnym budynku wielorodzinnym, trzeba uzyskać pozwolenie na budowę.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Jakie „niespodzianki” kryje nowelizacja

W zamyśle autorów nowelizacja rozporządzenia w sprawie warunków technicznych budynków służy walce z tzw. patodeweloperką. Jakie rodzi problemy?

– Jeśli organy wydające pozwolenia na budowę czy kontrolujące inwestycje dostaną z GUNB-u wytyczne, że do takich prac trzeba zastosować nowe warunki techniczne, będą się musiały do nich dostosować – podkreśla dr Grabowska-Toś. – Inwestor będzie mógł wykonać przebudowę, jeśli uzyska w Ministerstwie Rozwoju i Technologii tzw. odstępstwo. A uzyskanie takiego odstępstwa jest bardzo trudne, jest ono wydawane w szczególnych okolicznościach. Jeśli taka wykładnia stanie się obowiązująca, można się spodziewać, że resort zostanie zalany falą wniosków. Ryzyko stosowania takiej wykładni dowodzi, że nowelizacja warunków technicznych, która z założenia miała walczyć z patodeweloperką, nie została należycie przygotowana – dodaje. Nowe warunki techniczne jeszcze nie weszły w życie, a już budzą wątpliwości.

Czytaj więcej

Nieruchomości mieszkaniowe

Lex deweloper wciąż czeka na poprawki

Mała dostępność i duże ceny działek pod mieszkaniówkę w miastach zachęcają do sięgania po innego rodzaju parcele – branża czeka jeszcze na jedną zmianę.

– Można wskazać rozstrzygnięcia sądów mówiące, że nie można oczekiwać od inwestorów, którzy wybudowali obiekt zgodnie z obowiązującymi w danym czasie przepisami, aby je dostosowywali do nowych warunków technicznych, które zmieniają się przecież co jakiś czas. Inwestor musiałby więc „gonić” przepisy, co jakiś czas dostosowując inwestycję do nowego prawa – wskazuje prawniczka. Oficjalnie zapytaliśmy biuro prasowe GUNB o nowelizację warunków technicznych i dostosowanie do nich przebudów. Odesłano nas do resortu rozwoju. – GUNB nie zajmuje się tymi przepisami – przekazał nam wydział komunikacji.

Czy resort rozwoju rozważy przesunięcie terminu wejścia w życie noweli? Do czasu zamknięcia tego numeru „Rz” nie dostaliśmy odpowiedzi.