Patoprawem uderzą w patodeweloperkę. Niestety, będą przypadkowe ofiary

Nowe warunki techniczne mogą sparaliżować przebudowy budynków w całym kraju. Takie wnioski można wysnuć, analizując pismo GUNB, do którego dotarła „Rz”.

Aktualizacja: 19.03.2024 15:23 Publikacja: 12.03.2024 03:00

Mająca wejść w życie 1 kwietnia nowelizacja warunków technicznych może zatopić nawet kilkaset inwest

Mająca wejść w życie 1 kwietnia nowelizacja warunków technicznych może zatopić nawet kilkaset inwestycji deweloperskich w całym kraju. Może też sparaliżować przebudowy istniejących budynków, bloków czy kamienic

Foto: AdobeStock

„Rzeczpospolita” dotarła do wewnętrznego dokumentu departamentu prawnego Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Analizuje on mającą wejść w życie 1 kwietnia nowelizację warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Z rozważań ekspertów GUNB wynika, że nowela warunków będzie mieć wpływ nie tylko na nowe inwestycje, ale i na przebudowy istniejących budynków. Przypomnijmy: warunki techniczne to konstytucja budowania obowiązująca wszystkich inwestorów – deweloperów, spółdzielnie, samorządy. Nowelę, która ma zwalczać patodeweloperkę, przygotował poprzedni minister rozwoju Waldemar Buda. Rozporządzenie podpisał już po wyborach.

Opinia dla "Rzeczpospolitej"
dr Łukasz Bernatowicz, radca prawny, prezes Związku Pracodawców BCC

Nowe warunki techniczne to niestety przykład patolegislacji przygotowanej na potrzeby ubiegłorocznej kampanii wyborczej. Pod pretekstem walki z nieprawidłowościami na rynku budowlanym zbyt pochopnie wprowadzono rozwiązania, które nie tylko w wielu miejscach wymagają poprawy (problemy z przebudowami istniejących budynków, nieracjonalne przepisy w zakresie placów zabaw, które będzie trzeba projektować dla pojedynczych budynków), ale których data wejścia w życie jest zbyt krótka i niedostosowana do realiów procesu inwestycyjnego. Po 1 kwietnia wszyscy zaobserwujemy zapewne znaczący spadek liczby składanych wniosków o pozwolenia na budowę. Podmioty na rynku deweloperskim będą musiały bowiem przeprojektowywać planowane inwestycje i dostosować je do nowych parametrów. Będzie to miało wpływ na ograniczenie produkcji mieszkań. Mniejsza dostępność lokali przekłada się na wzrost ich cen.

Nowe warunki techniczne, kolejne źródło konfliktów

Najważniejsza zmiana: minimalna odległość wielorodzinnego ponadczterokondygnacyjnego budynku od granicy działki to 5 m. Budować na starych zasadach będzie można, składając wniosek o pozwolenie na budowę do 31 marca.

Inwestorzy mówią jednym głosem: trzeba walczyć z patologiami na rynku nieruchomości. Równie zgodnie mówią jednak, że kilkumiesięczne vacatio legis zatopi część inwestycji. Z szacunków Polskiego Związku Firm Deweloperskich wynika, że tak krótki czas na dostosowanie się do nowych przepisów uniemożliwi realizację od kilkudziesięciu do kilkuset budów w całym kraju. Nowe normy zmuszą też do przeprojektowania tysięcy planowanych osiedli, co oznacza zmniejszenie ich skali, a więc mniejszą liczbę mieszkań.

Czytaj więcej

Nadzwyczajna mobilizacja deweloperów

Teraz okazuje się, że przepisy, które mają zwalczać patodeweloperkę, mogą zamrozić także przebudowy istniejących budynków. Takie wnioski płyną ze wspomnianego dokumentu GUNB. Mogą pojawić się problemy z budynkami wzniesionymi przed 1 kwietnia (przed wejściem w życie nowych warunków technicznych), jeśli np. ich usytuowanie nie odpowiada nowym zasadom, bo stoją np. za blisko granicy działki. – Jeśli ktoś zaplanował przebudowę, ale do 31 marca 2024 r. nie złożył odpowiedniego wniosku, to musi dokonać weryfikacji inwestycji i dostosować ją do nowych warunków technicznych, w tym odległości – napisano w analizie GUNB. – Jeśli planowane odległości są mniejsze niż określone w warunkach technicznych (choć były zgodne z warunkami obowiązującymi do 31 marca), inwestor będzie mógł realizować inwestycję po uzyskaniu odstępstwa od przepisów technicznobudowlanych zgodnie z art. 9 ustawy – Prawo budowlane – czytamy.

Nadzór budowlany może utrudnić przebudowę

Tymczasem przebudowa może obejmować przecież dość proste prace, jak montaż okna połaciowego, wykonanie okna lub drzwi, wymiana okna lub drzwi ze zmianą wielkości otworu, zamurowanie okna lub drzwi. Planując nawet takie inwestycje, być może trzeba będzie uzyskać tzw. odstępstwo – co nie jest prostą procedurą.

Czytaj więcej

Za legislacyjne zmiany ostatecznie zapłaci klient

Architekt Mariusz Ścisło, pełnomocnik zarządu głównego Stowarzyszenia Architektów Polskich (SARP) ds. legislacji, współwłaściciel i prezes FS&P ARCUS Biuro, podkreśla, że wszystko zależy od interpretacji. – Zmiana warunków technicznych nie ma zastosowania do remontów, ale ma zastosowanie dla przebudowy i nadbudowy – wyjaśnia. – Nadbudowę traktuje się jako przebudowę: planując dodatkowe piętro czy dodatkowe skrzydło w ponad 4-kondygnacyjnym budynku, trzeba się będzie dostosować do warunków technicznych. Cienka granica między remontem a przebudową może oznaczać ogromne problemy. To punkt, który może być różnie interpretowany przez urzędników, co będzie źródłem pierwszych konfliktów – sugeruje.

Kolejnym problemem, jak mówi architekt, może być inwestycja, która wpisze się w definicję przebudowy, a będzie polegała tylko na niewielkiej zmianie. – Jak inwestor ma spełnić warunki dotyczące nowych odległości od granicy działki? Wydaje się, że jest to kolejne uchybienie ustawodawcy, który rzuca pewne propozycje, nie skonsultowawszy ich z środowiskiem projektantów – mówi Ścisło. – To kolejna bariera dla inwestorów. Tymczasem cały czas mówimy o ułatwieniach, likwidacji barier. Przepisy wymagają poprawek, konsultacji ze środowiskiem praktyków projektantów. Tego zabrakło – podkreśla architekt.

Czytaj więcej

Nowe przepisy mają ukrócić patodeweloperkę. Zabraknie przez nie mieszkań?

Nowe przepisy mogą zatrzymać przebudowy budynków

Z kolei dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna w Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś oraz ekspertka komitetu ds. nieruchomości KIG, byłaby, jak mówi, ostrożna z kategorycznym stwierdzeniem, że znowelizowane warunki techniczne miałyby mieć zastosowanie także dla przebudowy. – Taka rygorystyczna, literalna wykładnia przepisów ogólnych i noweli rozporządzenia o warunkach technicznych oznaczałaby, że po 1 kwietnia w ponad 4-kondygnacyjnym wielorodzinnym budynku nie będzie można np. zrobić otworu, by wstawić nowe okno, jeśli budynek stoi za blisko działki – mówi. – Sparaliżowałoby to wiele inwestycji, a nawet uniemożliwiłoby utrzymanie nieruchomości w należytym stanie technicznym. Oznaczałoby to ogromne problemy dla wspólnot mieszkaniowych, samorządów, spółdzielni – podkreśla. Chcąc zamontować okno lub drzwi w ponad 4-kondygnacyjnym budynku wielorodzinnym, trzeba uzyskać pozwolenie na budowę.

Czytaj więcej

Jakie „niespodzianki” kryje nowelizacja

– Jeśli organy wydające pozwolenia na budowę czy kontrolujące inwestycje dostaną z GUNB-u wytyczne, że do takich prac trzeba zastosować nowe warunki techniczne, będą się musiały do nich dostosować – podkreśla dr Grabowska-Toś. – Inwestor będzie mógł wykonać przebudowę, jeśli uzyska w Ministerstwie Rozwoju i Technologii tzw. odstępstwo. A uzyskanie takiego odstępstwa jest bardzo trudne, jest ono wydawane w szczególnych okolicznościach. Jeśli taka wykładnia stanie się obowiązująca, można się spodziewać, że resort zostanie zalany falą wniosków. Ryzyko stosowania takiej wykładni dowodzi, że nowelizacja warunków technicznych, która z założenia miała walczyć z patodeweloperką, nie została należycie przygotowana – dodaje. Nowe warunki techniczne jeszcze nie weszły w życie, a już budzą wątpliwości.

Czytaj więcej

Lex deweloper wciąż czeka na poprawki

– Można wskazać rozstrzygnięcia sądów mówiące, że nie można oczekiwać od inwestorów, którzy wybudowali obiekt zgodnie z obowiązującymi w danym czasie przepisami, aby je dostosowywali do nowych warunków technicznych, które zmieniają się przecież co jakiś czas. Inwestor musiałby więc „gonić” przepisy, co jakiś czas dostosowując inwestycję do nowego prawa – wskazuje prawniczka. Oficjalnie zapytaliśmy biuro prasowe GUNB o nowelizację warunków technicznych i dostosowanie do nich przebudów. Odesłano nas do resortu rozwoju. – GUNB nie zajmuje się tymi przepisami – przekazał nam wydział komunikacji.

Czy resort rozwoju rozważy przesunięcie terminu wejścia w życie noweli? Do czasu zamknięcia tego numeru „Rz” nie dostaliśmy odpowiedzi.

We wtorek 12 marca biuro prasowe resortu przekazało nam, że „nowelizacja rozporządzenia wchodzi w życie z dniem 1 kwietnia 2024 r. i nie jest planowana zmiana tego terminu”.

Czytaj więcej

Nie można oczekiwać dostosowania "starych" obiektów do zgodności z nowymi przepisami
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu