Jakie perspektywy ma rynek najmu mieszkań?

Próbując odpowiedzieć na tak postawione pytanie w połowie sierpnia, w sposób naturalny przychodzi nam na myśl kwestia wakacji i urlopów. Jest to okres pewnego spowolnienia. Ma on charakter sezonowy i jest obserwowany praktycznie każdego roku. Mówiąc o spowolnieniu, mam na myśli korektę liczby nowych ofert najmu, które zasilają podaż mieszkań na tym rynku.

W miesiącach czerwiec–lipiec–sierpień nowa podaż nieznacznie maleje, co nie jest jakimś negatywnym zjawiskiem. Wynika to przede wszystkim z faktu, iż zdecydowana większość podaży mieszkań na rynku najmu w Polsce pochodzi od osób prywatnych.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

W najmach robi się cieplej. „Nie ten lokator, to następny”

Na poszukiwanie kwater ruszyli studen...

Pro

W Polsce sektor tzw. PRS (najem instytucjonalny) w dalszym ciągu stanowi bardzo niewielki odsetek. Oczywiście mówi się o nim i pisze bardzo wiele. To może powodować pewne mylne przeświadczenie, że mamy do czynienia z wielką liczbą mieszkań w tym segmencie. Nie jest to jednak prawda.

Szacuje się, że w Polsce mamy ok. 25-30 tys. tego rodzaju mieszkań. Cały rynek najmu mieszkań w Polsce to wg różnych szacunków od 0,8 do 1 mln mieszkań. To wszystko sprawia, że okres urlopowy może wpływać na trochę „ospałą” aktywność naszych rodaków, którzy wynajmują własne mieszkania. Skutkiem jest korekta liczby nowych ofert na rynku.

Podobne spowolnienie można także zaobserwować po stronie popytu. Od czerwca liczba nowo najmowanych mieszkań nieznacznie malała. Przy czym korekta ta wystąpiła po dość intensywnym wzroście popytu w pierwszym półroczu. Chciałbym jednak wyraźnie podkreślić, iż są to zmiany o charakterze cyklicznym.

Z podobnymi zmianami mieliśmy do czynienia także w ubiegłych latach. Nie dzieje się dziś na rynku najmu mieszkań nic nadzwyczajnego z perspektywy krótkookresowych zmian po stronie popytu i podaży.

Analizując dane płynące z rynku (NBP NBP, GUS, Otodom, Rynek Pierwotny, ThinkCo i inne instytucje zajmujące się analizami rynku nieruchomości), można stwierdzić, że znajdujemy się w okresie stabilizacji rynku po bardzo silnym szoku popytowym i podażowym z pierwszej połowy 2022 r. To okres intensywnego napływu imigrantów z objętej wojną Ukrainy.

Według mnie okres 2022-2024 miał charakter bardzo trudnej „rekonwalescencji rynku najmu”. Nie można zapominać o tym, że do Polski przybyło bardzo wiele osób, które zwiększyły popyt. Duża część z nich pozostała i w dalszych latach planuje pozostać nad Wisłą. Polska stała się dla nich nowym domem. To jednak oznacza, że w sposób nienaturalny utrzymuje się zwiększony popyt na mieszkania w naszym kraju. Można więc stwierdzić, iż wspomniany szok popytowo-podażowy z 2022 r. w dalszym ciągu oddziałuje i wciąż będzie oddziaływał na poziomy równowagi.

W tym kontekście pojawia się zagadnienie dostępności i przystępności mieszkań na rynku najmu. Ostatnimi miesiącami jest to głośny temat – nie tylko wśród analityków rynku. Kryją się w nim dwa zagadnienia, co trzeba bardzo wyraźnie podkreślić. Z jednej strony mówi się o tym, że powinno się budować więcej mieszkań, aby poprawić ich dostępność dla Polaków. Z drugiej strony prowadzone są debaty o tym, że czynsze są za wysokie. To powoduje spadek przystępności mieszkań. Niepokojący jest fakt, że owe dwa aspekty są traktowane bardzo często oddzielnie od siebie. Jedne programy chcą poprawić dostępność, a zapominają o przystępności cenowej. Inne programy mają całkowicie przeciwstawną orientację. To sprawia, że żadne z nich nie będą skuteczne. Przykładów takich programów mieszkaniowych z ostatnich lat mamy bardzo wiele. W moim przekonaniu inne pytanie jest tu kluczowe. Jak wygląda realna możliwość najmu mieszkania w Polsce?

Będzie to oznaczało, że jest mnie stać na najem mieszkania, które jest dla mnie optymalne. Jednocześnie takie mieszkanie jest dostępne w aktualne ofercie rynkowej. Co z tego, że wybudujemy jeszcze więcej mieszkań, jak będą one poza zasięgiem cenowym lub też nie będą zgodne z potrzebami i oczekiwaniami potencjalnych najemców. Z pomocą może przyjść tu analiza możliwości najmu mieszkań w Polsce. Chciałbym w tym miejscu zasygnalizować, że wspólnie ze Stowarzyszeniem Mieszkanicznik udało nam się rozpocząć projekt w tym zakresie. Mam nadzieję, że niebawem opublikujemy pierwszy raport, który będzie ujawniał realne możliwości najmu mieszkań przez Polaków.

Jakie są zatem perspektywy rynku najmu? W krótkim okresie można się spodziewać poprawy możliwości najmu mieszkań, co będzie skutkiem powrotu do intensywniejszej aktywności prywatnych właścicieli nieruchomości. Pierwszym symptomem tych zmian będzie wzrost liczby nowych ofert. Tego rodzaju zmiany mogą poskutkować pewnym wzrostem czynszów najmu. Nie powinny być jednak one bardzo silne. Analizując rynek w długim okresie, widać iż krótkookresowe perspektywy mają charakter bardzo cykliczny. Standardowym zjawiskiem będzie kolejny powrót studentów na uczelnie, co podbije dynamikę tego rynku. W III kw. najprawdopodobniej pojawi się wzrost liczby nowych transakcji najmu, co będzie zbieżne z rocznym cyklem na rynku najmu mieszkań. Patrząc w najbliższą przyszłość, chciałbym w bardzo wyraźny sposób ponownie podkreślić kwestię zwiększonego popytu. To dodatkowy czynnik, który bardzo skutecznie osłabia realne możliwości najmu mieszkań w Polsce.

Stopy procentowe spadają, kredyty stają się bardziej dostępne. Część najemców przeniesie się do własnych mieszkań. Jakie strategie przyjmą wynajmujący mieszkania?

W ostatnich miesiącach bardzo wiele mówi się i pisze o stopach procentowych oraz ich wpływie na zachowania gospodarstw domowych na rynku mieszkaniowym. Pada bardzo wiele twierdzeń i sformułowań, które nadmiernie upraszczają te zależności. Już w samym pytaniu pojawia się swoista teza, że spadek stóp procentowych obniży koszty kredytu. To zaś spowoduje zwiększenie liczby zakupionych mieszkań, w których zamieszkają Polacy. Należy pamiętać, że mieszkanie jest dobrem o zgoła odmiennej charakterystyce niż np. odzież, obuwie, kosmetyki, rowery, hulajnogi czy nawet samochody.

Podaż mieszkań nie jest tak bardzo elastyczna, żeby skutecznie zareagować na tego rodzaju zmiany makroekonomicznych wskaźników. Po pierwsze, czy banki faktycznie bez zwłoki obniżają koszty kredytów mieszkaniowych tuż po korekcie stóp procentowych przez RPP? Po drugie, czy gospodarstwa domowe także bez zwłoki zmienią swoje decyzje z najmu na zakup? Oczywiście, że nie. Nawet gdyby tak się właśnie wydarzyło, że z różnych względów zwiększy się popyt na zakup mieszkań, czy będą one dostępne bez ograniczeń?

Tymi pytaniami chcę podkreślić pewną bezwładność rynku nieruchomości mieszkaniowych. Owe „przeniesienie się” Polaków do własnych mieszkań na skutek spadku kosztów kredytów mieszkaniowych jest procesem dużo bardziej złożonym. Pewnie nie jest to miejsce, żeby ten temat rozwijać szerzej. Chcę jednak powiedzieć, iż zmiany w naszej krajowej gospodarce, o których tu rozmawiamy, wpływają na rynek najmu z pewną inercją. Dotyczy ona także sugerowanej tu zmiany decyzji gospodarstwa domowego. Jednocześnie chciałbym zasugerować, aby obecną sytuację związaną z procesem obniżania stóp procentowych oraz zmianą kosztów kredytów mieszkaniowych postrzegać w dłuższej perspektywie. Dzisiaj mówimy o obniżkach stóp procentowych, a w 2022 r. głównym tematem były ich podwyżki.

Dodatkowo chciałbym podkreślić faktyczne przyczyny najmowania mieszkań przez Polaków.  Duża część najmuje mieszkania, gdyż nie stać ich na zakup własnego. Tak wynika także z moich badań. Nie oznacza to jednak, że jeżeli np. w styczniu nie było nas stać na zakup, to za tydzień kupimy sobie „własne M”. Chcę tym podkreślić, że tego rodzaju decyzje są decyzjami w najlepszym razie średniookresowymi. Z całą pewnością nie są one podejmowane z dnia na dzień, tym bardziej bardziej, jeżeli mówimy o zmianie tego rodzaju decyzji.

W moim przekonaniu strategie gospodarstw domowych, które najmują mieszkania na własne potrzeby są bardzo dobrze przemyślane i osadzone przede wszystkim w ich indywidualnych uwarunkowaniach. Czynniki makroekonomiczne są oczywiście istotne. Polacy słuchają doniesień medialnych, które dotyczą ich w sposób bardzo namacalny. Silniejsze jednak impulsy do działania płyną z ich potrzeb. Jeżeli zdecydują się na zakup mieszkania w krótkiej perspektywie czasowej, to do tego dążą. Niekorzystne zmiany gospodarcze mogą odłożyć transakcję w czasie – jednak tylko na pewien okres.

Fakt najmowania mieszkania z tego powodu, że nie stać Polaków na ich zakup nie wynika z zaistniałych krótkookresowych szoków. Jest to raczej skutkiem ich sytuacji finansowej, która w dłuższej perspektywie ogranicza tego rodzaju zakup. Jest to zbieżne z wynikami innych moich badań realizowanych wspólnie z Uniwersytetem Szczecińskim, które dotyczą poczucia bezpieczeństwa finansowego gospodarstw domowych w Polsce. Ktoś, kto najmuje mieszkanie z powodów finansowych, nie czyni tego z reguły na kilka czy kilkanaście miesięcy, bo wzrosły stopy procentowe i koszty kredytu. Sądzę, że tego rodzaju zależność jest wątpliwa. Tym samym chciałbym podkreślić, iż decyzje gospodarstw domowych w tym zakresie dotyczą raczej długiego okresu. Oczywiście istnieje także pewna część najemców, którzy najmują mieszkania na z góry określony czas. W moich badaniach pojawiają się osoby, które korzystają z takiej formy zamieszkania na czas studiów, w okresie pracy w innej miejscowości czy wyprowadzając się od własnych rodziców, rozpoczynając tym samym „samodzielne życie”.

Czy nadal opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem?

To kolejny temat rzeka. Można by odpowiedzieć na to pytanie krótko, tak, są to inwestycje opłacalne. Przecież wielu ekspertów informuje, że stopa kapitalizacji jest aktualnie na poziomie ok. 5 proc. Jest to zbieżne także z kwartalnymi raportami NBP. Biorąc pod uwagę, że są to inwestycje długoterminowe o względnie stałych parametrach, to można zgodzić się z taką oto krótką oceną. Inwestycje w mieszkania nie są jednak zagadnieniem jednowymiarowym. Wynika to głównie z charakteru samego mieszkania oraz sytuacji właściciela. Mieszkania są dobrami bardzo zróżnicowanymi i niejednorodnymi. Ich cechy wpływają w sposób znaczący na ich atrakcyjność, a to przekłada się finalnie na opłacalność. Oczywiście jest to duży skrót myślowy. Co do zasady można zgodzić się z twierdzeniem, że mieszkania atrakcyjne generują większe zyski. Nie oznacza to jednak, że nie można wygenerować zyskowności z inwestycji mieszkaniowej w mniejszych miejscowościach czy w mniej atrakcyjnych lokalizacjach.

Osobiście uważam, że głównym czynnikiem determinującym poziom zyskowności z tego rodzaju inwestycji jest dopasowanie wynajmowanego mieszkania do oczekiwań i preferencji najemców. Jeżeli znajdą się wśród najemców osoby, dla których lokalizacja mieszkania na warszawskim Rembertowie, łódzkim Śródmieściu lub Starych Bałutach, katowickich Szopienicach i Załężu czy krakowskich Bieńczycach i Wzgórzach Krzesławickich (dzielnice powszechnie uznawane za najmniej atrakcyjne do zamieszkania) jest subiektywnie wartościowa, to istnieje pewna szansa na opłacalny wynajem tego rodzaju mieszkań.

Nierzadko można spotkać się także z sytuacjami, gdzie wyższy poziom opłacalności wygenerowały mieszkania w mniejszych miejscowościach w porównaniu z Warszawą czy innymi miastami wojewódzkimi. Sam osobiście znam inwestycje bardzo rentowne, które znajdują się w lubelskim Krasnymstawie, opolskim Głogówku czy Prudniku. Wszystko zależy od preferencji najemców i wspomnianego przeze mnie już dopasowania.

Oczywiście istnieją także czynniki zewnętrzne. Dziś najczęściej mówi się o kosztach kredytu mieszkaniowego. Jest to zdecydowanie istotny czynnik wpływający na rentowność (np. wskaźnik ROE/ROI, który bazuje na większej liczbie parametrów niż tylko cena zakupu i przychody z czynszu) tego rodzaju inwestycji, które zostały sfinansowane w jakimś zakresie właśnie z kredytu. Taka sytuacja bardzo mocno weryfikuje prosty wskaźnik kapitalizacji. Z kwartalnych raportów NBP wynika, że rentowność inwestycji mieszkaniowych finansowanych w 80 proc. kredytem przyjmuje wartości ujemne. Ten stan utrzymuje się od 2022 r.