Mniej handlu w galeriach

Centra handlowe nowej generacji muszą oferować dużo więcej niż półki z towarem, inaczej znikną z powierzchni ziemi. Trend przekształceń galerii przybiera na sile.

Ambitne plany ma Atrium, firma, do której należy w Polsce 12 centrów – w Warszawie, Wrocławiu, Bydgoszczy, Białymstoku, Toruniu, Szczecinie, w Pile i Płocku. – Portfolio tworzą zarówno takie obiekty, jak Domy Towarowe Wars Sawa Junior – jedno z pierwszych centrów handlowych w Polsce, jak i znacznie młodsze, jak Focus w Bydgoszczy otwarty w 2008 r. – mówi Graham Kilbane, dyrektor z Atrium Group.

Dodaje, że firma ma projekty „dodawania budynków mieszkalnych i komercyjnych na posiadanych wolnych gruntach sąsiadujących z centrami – jeśli tylko pozwala na to plan zagospodarowania". A jeśli plan ma ponad dziesięć lat, firma chce rozpocząć proces jego zmiany.

Dodawanie funkcji

Graham Kilbane podkreśla, że Atrium nie planuje wyburzać obiektów handlowych. – Naszym celem jest ich transformacja w kierunku wielofunkcyjnych centrów dzielnicowych poprzez dodanie nowych funkcji mieszkalnych, biurowych czy rozrywkowych – zaznacza. – Nowoczesna technologia pozwala dodawać prefabrykowane jednostki nad centrami handlowymi bez zakłócania ich pracy. Polska jest liderem takich rozwiązań technologicznych – podkreśla.

Atrium powołało nową linię biznesową skoncentrowaną na poszerzeniu działalności o apartamenty na wynajem.

Dyrektor Kilbane podkreśla jednocześnie, że firma, kupując obiekty handlowe w Polsce, inwestuje w ich rozbudowę i modernizację. Stołeczna galeria Atrium Reduta, rozbudowana w 2004 r., jest np. systematycznie modernizowana od 2018 r. Otwarto m.in. sześciosalowe kino i klub fitness. W czerwcu do galerii wszedł nowy food court Przystanek Smaku wraz ze strefą zabaw dla dzieci. W IV kw. ma być otwarta Strefa WOW – interaktywna przestrzeń dla dzieci i rodziców. Rozbudowana i zmodernizowana została też galeria Atrium Targówek, zyskując ponad 8 tys. mkw. Powstało m.in. nowe skrzydło z aleją mody. Zmienia się Atrium Promenada. – Jesteśmy europejskim właścicielem centrów handlowych. Polska i Warszawa są dla nas jednym z kluczowych rynków. Rozwijamy się i zmieniamy, ale centra handlowe pozostają częścią naszego DNA – podsumowuje Kilbane.

Zmieniają się też inne centra. Przebudowywana jest np. Renoma we Wrocławiu. – Właściciel zdecydował o pozostawieniu funkcji handlowej na poziomie – 1 i 0. Na wyższych piętrach funkcja handlowa zmieni się w biurową – mówi Magdalena Czempińska, dyrektor w dziale badań rynku w firmie doradczej Knight Frank. Przypomina, że biura w znacznej części zastąpiły powierzchnie handlowe w galerii Drukarnia w Bydgoszczy. – Po zmianach została przemianowana na Bydgoskie Centrum Finansowe – mówi dyrektor.

Rynek zastanawia się nad losem galerii Malta w Poznaniu. Już w ub.r. pojawiały się pytania, czy w jej miejscu nie wyrośnie np. apartamentowiec. Miasto pracuje nad zmianami w studium zagospodarowania. Co z Maltą?

– Galeria Malta od dwóch lat wdraża strategię rozwoju w kierunku stworzenia komplementarnego, unikatowego na mapie Poznania obiektu skupiającego pod jednym dachem różnorodne formy aktywizacji społecznej i spędzania wolnego czasu – podkreśla Monika Krzywicka, dyrektor centrum, pytana o plany wobec galerii. – Konsekwentne rozwijanie tej idei wpisuje się i w oczekiwania klientów, i rynkowe trendy. Koncepcja naturalnie wpisuje się też w lokalizację galerii. Strefa okalająca jezioro to jedno z ulubionych miejsc wypoczynku rodzinnego, masowych sportowych imprez i różnorakich zajęć na świeżym powietrzu.

Dyrektor dodaje, że Malta to jedno z największych centrów handlowo-rozrywkowych w Poznaniu. Na 54 tys. mkw. powierzchni handlowej są sklepy i punkty usługowe z wielu branż. – Wiele z naszych inicjatyw przystopowała pandemia. Wraz ze zniesieniem obostrzeń ruszyliśmy jednak z nowymi otwarciami. Do oferty Malty dołączyły ostatnio m.in. szkoła tańca Ritmo i poradnia laktacyjna – wskazuje.

Dla różnych marek

Na powtórne otwarcie szykuje się zamknięty kilka lat temu stołeczny Fort Wola. Inwestor, Mayland Real Estate, zapowiada, że chce otworzyć galerię jak najszybciej, nastąpi to jednak nie wcześniej niż w 2022 r. – Nowy Fort Wola to projekt zakładający przekształcenie centrum handlowego I generacji w wygodne miejsce codziennych zakupów – tłumaczy Agata Uszyńska z Mayland Real Estate. – Gruntowną metamorfozę przechodzi właśnie wnętrze obiektu. Oferta sklepów i segment customer experience są dopasowane do najnowszych trendów. W komercjalizacji mocno eksponujemy segment artykułów gospodarstwa domowego, usług, fashion oraz, oczywiście, produktów spożywczych. Zajmą one ponad 60 proc. z 23 tys. mkw. GLA obiektu. Dużą wagę przywiązujemy do części wypoczynkowej.Inspiracja jest oczywista – czerpiemy z badań zachowań społecznych w trakcie i po pandemii. Wynika z nich, że chwila wytchnienia w warunkach nawiązujących do doświadczeń z wakacji pozytywnie wpływa na komfort zakupów. Będzie to jedna z trwałych zmian w naszej branży w najbliższej przyszłości – ocenia.

Trwa proces najmu lokali. Agata Uszyńska zapewnia, że zainteresowanie najemców jest duże, w tym m.in. tych, którzy szukają miejsca po zamknięciu Tesco przy Górczewskiej. – Lokale zostały zaplanowane tak, aby zapewnić przestrzeń zarówno markom, które potrzebują większych powierzchni, jak i małym, lokalnym firmom – podkreśla.

Wioleta Wojtczak, dyrektorka działu badań i analiz w firmie doradczej Savills, przypomina, że pierwsze nowoczesne obiekty handlowe w Polsce otwierano w I połowie lat 90. Część ma już prawie 30 lat. – W tym czasie wiele się zmieniło, wzrosła liczba nowych, bardziej konkurencyjnych obiektów, przybyło firm i najemców, którzy mają sklepy w obiektach handlowych, ewoluowały potrzeby klientów, pojawił się handel elektroniczny – mówi.

Długie poufne procesy

Nie wszystkie obiekty szybko na te zmiany reagowały. Niektóre, jak zauważa dyrektor Wojtczak, pozostały w relatywnie niezmienionej formie. Część nie przetrwała. Wyburzone zostało np. centrum handlowe Sosnowiec. – Świetną alternatywą dla funkcji handlowej była tu funkcja magazynowa, dlatego firma Hillwood wybudowała na tym terenie centrum logistyczno-magazynowe – mówi ekspertka Savillsa. – Wyburzone mają być m.in. obiekty Tesco, które kupiła firma Echo Investment. W ich miejsce deweloper planuje obiekty wielofunkcyjne.

Wioleta Wojtczak nie wyklucza, że w nadchodzących latach kilka obszarów handlowych zmieni swoją funkcję, co może oznaczać rozbiórki zabudowań. – Wszelkie tego typu kroki poprzedzone są dogłębnymi analizami, które mają wskazać, jakie funkcje będą najlepsze w danych lokalizacjach. Zmiany funkcji z handlowej na inną mogą wymagać wprowadzania zmian w miejscowych planach zagospodarowania – zaznacza.

Które galerie mogą podzielić los centrum w Sosnowcu?

– Takie informacje są rzadko udzielane przez właścicieli obiektów, gdy inwestycje są na etapie planowania. Wynika to m.in. z obowiązujących umów najmu w centrach – tłumaczy Magdalena Czempińska. – Zmiana przeznaczenia budynku czy wyburzenie wiążą się bardzo często ze zmianą zagospodarowania przestrzennego. Przeważnie są to długotrwałe i rozbudowane procesy. Poza tym dość dobra koniunktura na rynku handlowym przed pandemią skłaniała deweloperów raczej do inwestowania w modernizację obiektów niż do ich wyburzania. Firmy zakładają, że sytuacja pandemiczna nie będzie trwała w nieskończoność. Część wykorzystuje ten czas na przygotowanie takich właśnie modernizacji.

A Wioleta Wojtczak zauważa, że większość obiektów handlowych stopniowo powraca do poziomu odwiedzalności i wyników sprzed pandemii. – Są i takie, które ten poziom już prawie osiągnęły. Bardzo dobrze radzą sobie parki handlowe w dobrych lokalizacjach oraz wiele centrów typu convenience i super- i hipermarketów spożywczych – mówi. - Rynek handlowy w Polsce jest już rynkiem dojrzałym, na którym coraz bardziej widoczne będzie zróżnicowanie pomiędzy obiektami w dobrych lokalizacjach, które wychodzą naprzeciw nowym potrzebom klienta i inwestują w zmiany, a obiektami, które będą zmuszone poszukać na siebie nowego pomysłu.