Co z tą Maltą, panie prezydencie? Los galerii jest przesądzony?

Właściciel Malty rozpoczął z nami rozmowy na temat przyszłości tej galerii. Wzrost sprzedaży towarów przez internet i nasycenie rynku centrami handlowymi to wyzwania, przed którymi stają galerie handlowe nie tylko w Poznaniu.

W przypadku Malty pojawił się pomysł, by obecne powierzchnie handlowe przekształcać w mieszkalne i usługowe czy usługowo-biurowe.

Przekształcać? Czy obiekt trzeba byłoby wyburzyć, by na jego miejscu wybudować osiedla i biurowce?

Studium zagospodarowania przewiduje w tym miejscu funkcje handlowe. Przeprowadzenie zmian nie jest możliwe w miesiąc czy dwa. Cała procedura, w tym konieczność przeprowadzenia wielu konsultacji, to ok. pięcioletni okres. Już dziś trzeba jednak znaleźć z inwestorem takie rozwiązanie, które pozwoli galerii działać w czasie opracowywania zmian. Co potem? Inwestor musi mieć świadomość, że nasycenie rynku coraz bardziej nowoczesnymi obiektami, a więc ogromna konkurencja, sprawia, że biznes jest coraz trudniejszy. Ważne, by nie czekać na upadłość, tylko szukać rozwiązań i płynnie je wprowadzać.

Nasycenie jakimiś obiektami, w tym przypadku handlowymi, zależy od miasta, które uchwala plany zagospodarowania. A Poznań jest najbardziej nasyconym galeriami miastem. Trudno się dziwić, że centra nie wytrzymują konkurencji.

Dlatego to właśnie u nas najszybciej dojdzie do procesów, w wyniku których część galerii zostanie albo przebudowana, albo wyburzona. A w ich miejscu będą powstawać osiedla albo biurowce.

To dla nas wielkie wyzwanie. Nie chcemy czekać z założonymi rękami na reakcję rynku, nie chcemy się zastanawiać, czy jakieś obiekty zaczną niszczeć i upadać, tak jak było z nieruchomościami poprzemysłowymi po roku 1990. Aktywnie uczestniczymy w procesie zmian, pomagając inwestorom. Jednocześnie możemy narzucić pewne standardy, zapewniając odpowiednią jakość nowej architektury.

Te centra handlowe są zazwyczaj bardzo dobrze skomunikowane, co jest ogromnym atutem.

Teren Malty to łakomy kąsek?

Galeria zajmuje ok. 7 hektarów. Obok działa diler samochodowy, który uważa, że może prowadzić działalność w innym miejscu. Tu widziałby sensowną zabudowę mieszkaniowo-usługową.

Tereny Malty są bardzo atrakcyjne. To z jednej strony bliskość jeziora i terenów rekreacyjnych, a z drugiej Starego Rynku, który wkrótce – po wybudowaniu pieszo-rowerowego mostu Berdychowskiego – będzie jeszcze bliżej. Musimy to wykorzystać jak najlepiej.

Należy też pamiętać, że ok. 12 hektarów w pobliżu Term Maltańskich posiada kuria. To tereny ogródków działkowych zamieszkiwanych często całorocznie przez osoby mniej zamożne, mające problemy z płatnościami za wodę, ogrzewającymi swoje altanki paliwem złej jakości czy wręcz śmieciami.

Szukamy rozwiązania problemu, współpracując w tym zakresie z Kościołem. Jako miasto musimy odpowiadać na potrzeby wszystkich mieszkańców. Oferta mieszkaniowa musi być bardzo szeroka – od lokali socjalnych i komunalnych po mieszkania premium.

Wzrost zamożności Polaków powoduje, że już nie chcemy mieszkać całe życie w małym mieszkaniu w bloku z wielkiej płyty, w dodatku w kilka pokoleń. Na jedną osobę przypada w Polsce coraz więcej metrów kwadratowych.

Ciągle jednak mieszkamy bardzo ciasno...

Dlatego powstaje tyle nowych osiedli, co nierzadko wiąże się z protestami. Bo ktoś w danym miejscu nie chce bloku, ktoś wolałby tereny zielone. My musimy jednak reagować na zmiany społeczne. Wiele osób nie wchodzi w związki małżeńskie, wiele osób mieszka samotnie. Nie możemy tego nie zauważać.

Wróćmy do Malty. Obszar jest objęty planami zagospodarowania?

Ma trzy obowiązujące plany – dla obszaru Malta, dla Osiedla Maltańskiego i obszaru Term Maltańskich. Na południe od jeziora, czyli na obszarze na południe od ulicy Baraniaka, też obowiązuje plan – „Rataje – Łacina" cz. B, który ma być przedmiotem rewizji. Chcemy do tego podejść w sposób kompleksowy, weryfikując rozwiązania przestrzenne.

Jak dziś planować miasto? Czy wobec gwałtownie zmieniającego się świata plany miejscowe nie powinny być bardziej elastyczne?

Taka elastyczność działa w dwie strony. Moglibyśmy zapisać w planie funkcję mieszkaniowo-usługowo- -handlową i jeszcze zieloną, ale nie mamy gwarancji, że architekt, biorąc pod uwagę taki plan, zagwarantuje wysoką jakość projektowanych obiektów.

Właściwie cały czas mierzymy się z ideą elastycznych planów. A przecież musimy jasno zdefiniować, czego chcemy, jaką gęstość, jaką wysokość obiektów. Jest to szalenie trudne. Zwolenników elastycznych planów jest wielu. Może to jednak rodzić kontrowersje. Zapisane w planie szeroko rozumiane usługi mogą być rozumiane jako np. akademiki, a nie zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, która w planie nie została przewidziana.

Dlatego chcemy komunikować, jakie zmiany chcemy wprowadzać w studium zagospodarowania, żeby potem właściwe rozwiązania wprowadzać do planów miejscowych.

Galeria Malta nie jest bardzo leciwa, oddano ją w 2009 roku. Ewentualne wyburzenie takich obiektów może być uznane za porażkę planistyczną?

Moim zdaniem nie. Musimy akceptować to, co się dzieje na wolnym rynku. W latach 90. ubiegłego wieku i w pierwszej dekadzie XXI wielu inwestorów może zbyt pochopnie szło w kierunku galerii handlowych. A miasto musiało te zapędy ograniczać, bo tych obiektów byłoby jeszcze więcej. Rynek się zmienia. Coś, co 20 czy 15 lat temu wydawało się supernowoczesne, dziś już nowoczesne nie jest. Część galerii nie przetrwa, zostanie zlikwidowana i wyburzona. W ich miejscu powstaną obiekty o innych funkcjach. Zmiany na rynku będą katalizatorem tych procesów.

Wiele centrów w Poznaniu nie przetrwa?

Sądzę, że do końca 2030 roku zniknie ok. jednej trzeciej takich obiektów. Nie chcę jednak wskazywać palcem tych, które sobie nie poradzą. Wystarczy się przejść i zobaczyć, które centra świecą pustkami, gdzie są puste lokale. Pandemia, która była czymś absolutnie wyjątkowym, pozwoliła części najemców zrezygnować z umów najmu lokali w centrach handlowych.

Widzimy też, że wielcy międzynarodowi gracze na tym rynku, notowani na giełdzie np. we Frankfurcie, także przestawiają się na budowę obiektów mieszkalno-biurowych.

Istotą miasta są jego mieszkańcy. Budynki, mosty – to wszystko jest wtórne. Trzeba się wsłuchać w te ludzkie potrzeby, nie tylko te najgłośniej prezentowane. Trzeba myśleć także o tych, którzy chcą mieć blisko do pracy, chcą się sprawnie po mieście przemieszczać, chcą oddychać dobrym powietrzem.

Moi koledzy – prezydenci innych miast, burmistrzowie – doskonale to rozumieją. Popełniano oczywiście błędy. Miasta rywalizowały ze sobą o to na przykład, które wybuduje największą halę sportową czy aquapark. Dziś, po 30 latach działania samorządów, potrafimy lepiej słuchać mieszkańców. Jednocześnie widzimy, że najwięksi gracze i inwestorzy coraz bardziej liczą się z głosem włodarzy miast, pracowni urbanistycznych i architektów. I to mnie najbardziej cieszy.

Poznań już nie wpuści nowych galerii handlowych?

Kiedy starowałem w pierwszej kampanii prezydenckiej, padały pytania, co zrobić, żeby powstrzymać budowę kolejnych centrów handlowych. Już wtedy mówiłem, że trzeba się raczej zastanowić, co zrobić z tymi obiektami, które zbankrutują. Odbierano to wówczas jako dziwaczne prognozy czy żale ekologa. A te procesy były już wtedy widoczne, np. w Stanach Zjednoczonych.

Nie boję się, że powstaną kolejne centra handlowe. Te współczesne, jak Posnania, Stary Browar, trzymają bardzo wysoki poziom. Są tam kina, centra fitnessu, restauracje. Organizowane są akcje charytatywne. Właściciele tych obiektów starają wsłuchać się w głos mieszkańców, klientów. Próbują się odnaleźć we współczesnym układzie społecznym. Nie wszystkie centra radzą sobie równie dobrze. Muszą więc szukać rozwiązań, by stać się bardziej nowoczesnymi.

Część najemców wyszła z galerii. Pójdą na ulice handlowe? Czeka nas renesans ulic?

Nie wiem, czy akurat ulic, ale widzę duże zmiany np. w dzielnicy Jeżyce, gdzie powstaje mnóstwo ciekawych miejsc, restauracji, kawiarni. Miasto zaczyna znowu żyć, nie tylko w piątek wieczorem i w weekend. Być może i wizytówki miast, czyli najważniejsze ulice, znów w jakimś stopniu odżyją. Ale jak się to ostatecznie rozwinie w obliczu tlącej się pandemii, tego jeszcze nie wie nikt.

Jaka część Poznania ma plany zagospodarowania?

Miasto jest objęte planami w ok. 50 proc. Rocznie uchwalmy od kilkunastu do dwudziestu kilku dokumentów. Zapisy szczegółowo uzgadniamy i konsultujemy z mieszkańcami. Nie jest tak, że przychodzi deweloper i my przyklaskujemy jego wizjom. Część terenów, jak lasy, tereny nad Wartą czy cmentarze, planów nie potrzebują, bo nie ma ryzyka zabudowania tych obszarów. Zabezpieczają to osobne przepisy.

Największym wyzwaniem jest jednak nie uchwalanie nowych planów, ale korygowanie istniejących. Często mówi się, że chaos urbanistyczny wynika z braku planów. Ale to tylko część prawdy. Plany trzeba zmieniać, bo zmienia się świat, co pokazuje historia galerii Malta. Kiedy powstawała, nie było powodu, by w tym miejscu planować osiedla. Dziś jest zupełnie inaczej.

Rozbiórka galerii, biurowca, oznacza gigantyczne ilości gruzu. Co z nim zrobić? Jak miasto poradzi sobie z tymi odpadami?

Produkcja śmieci jest wielkim wyzwaniem dla miast. My mamy nowoczesną, ekologiczną spalarnię. Modernizacji wymaga obecna sortownia. Staramy się korzystać z kompetencji przedsiębiorców, którzy działają w tym obszarze. Specjalistyczne firmy, widząc jakie zmiany nas czekają, pracują nad rozwiązaniem problemu – takim, które pozwoli wykorzystać materiały po rozbiórkach budynków.

Nie chodzi już zresztą tylko o odpady po wyburzanych nieruchomościach. Wzrost zamożności Polaków sprawia, że coraz częściej wymieniamy sprzęty, pralki, lodówki, telewizory. One też mogą być przeznaczone do recyklingu. Z takich sprzętów odzyskuje się stal, aluminium – widziałem to niedawno w sortowni działającej w Berlinie. To już nie są śmieci, ale surowce pod inny biznes.

CV

Jacek Jaśkowiak, prezydent Poznania od 2014 r. W 2018 r. został wybrany na drugą kadencję. Społecznik, działacz sportowy, były przedsiębiorca. Ukończył Wydział Prawa Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu, studia podyplomowe z zakresu rachunkowości i finansów oraz podatków. Był stypendystą GFPS na Uniwersytecie w Bielefeld w Niemczech. Doświadczenie zawodowe zdobywał w latach 90. w firmach handlowych. Pracował m.in. dla Jana Kulczyka w Kulczyk Tradex.