Czy remont balkonów i usunięcie przecieków w garażu to obowiązek wspólnoty? NSA rozstrzygnął

Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) wydał ważny wyrok dla wspólnot mieszkaniowych. Wynika z niego jasno, kiedy te ostatnie muszą przeprowadzić i sfinansować remont sypiących się balkonów czy przecieków w garażu podziemnym. 

Czy za remont balkonu zawsze płaci właściciel mieszkania?

Sprawa dotyczyła jednego z kompleksów wrocławskich bloków wielorodzinnych. Schody zaczęły się, gdy ich stanem technicznym zainteresował się powiatowy inspektor nadzoru budowlanego i wykrył poważne problemy z balkonami i tarasami oraz w garażu podziemnym. Przy czym nie chodziło o drobne naprawy. Inspekcja zażądała kompleksowego remontu. Chodziło m.in. o usunięcie odspojonych, luźnych i uszkodzonych okładzin z płytek ceramicznych, które utraciły przyczepność do pionowych płaszczyzn płyt balkonów oraz tarasów i grożą niekontrolowanym odpadnięciem. Remont garażu podziemnego miał zaś obejmować usunięcie m.in. nieszczelności konstrukcji ścian i stropu, naprawę izolacji przeciwwodnej ścian oraz pęknięć posadzki czy likwidację zagrzybienia. 

Szkopuł w tym, że jako adresata nakazu urzędnicy wskazali wspólnotę mieszkaniową. Przy czym w zakresie najpoważniejszych nieprawidłowości nadali mu rygor natychmiastowej wykonalności. Tak poważne wyzwanie spotkało się z jednoznaczną negatywną reakcją wspólnoty mieszkaniowej. Oprotestowała nakaz inspekcji i broniła się, że to nie ona powinna odpowiadać za kosztowne naprawy.  W odwołaniu do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego (WINB) przekonywała, że urzędnicy wadliwie uznali za część wspólną nieruchomości pionową warstwę wierzchnią balkonów i tarasów. Tłumaczyła także, że częścią wspólną nie jest samodzielny lokal garażowy. W konsekwencji, remont garażu, który jest przeznaczony do wyłącznego użytku jego właścicieli, nie należy do obowiązków wspólnoty. Nie jest on częścią wspólną budynku i dlatego wspólnota nie może w nią ingerować.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Kto odpowiada za remont balkonów: właściciel czy wspólnota mieszkaniowa

Utrzymanie w należytym stanie czy ocieplanie balkonów ciąży na wspólnocie mieszkaniowej – przesąd...

Ta argumentacja wiele jednak nie dała. WINB wskazał, że nadmiernie pogorszony stan okładzin z płytek ceramicznych na pionowych płaszczyznach balkonów i tarasów oraz nieprawidłowości w garażu podziemnym nie budzi wątpliwości. A to powoduje niebezpieczeństwo dla życia i zdrowia ludzi oraz mienia. Ponadto zwrócił uwagę, że nieprawidłowości nie były usuwane pomimo zaleceń we wcześniejszych protokołach z okresowych kontroli. Tymczasem także w opinii WINB sporne płytki stanowią element elewacji budynku i za ich należyte utrzymanie odpowiada wspólnota. Ich wadliwy stan wpływa bowiem na bezpieczeństwo użytkowania całego budynku. Podobnie odpowiada za elementy konstrukcyjne garażu, tj. strop i przegrody zewnętrzne, które także stanowią części wspólne budynku.

Inspekcja przyznała jedynie, że inaczej wygląda sytuacja okładzin z płytek ceramicznych na poziomych płaszczyznach – posadzce – w obrębie balkonów czy tarasów. Zgodziła się, że przestrzeń wewnętrzna balkonów oraz tarasów bez wątpienia służy wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali i zaspokajania ich potrzeb mieszkaniowych. Wobec czego za stan warstw wykończeniowych w obrębie balkonu lub tarasu odpowiada właściciel.  

Jakie elementy bloku mieszkalnego to części wspólne?

Wspólnota poszła za ciosem, zaskarżyła nakaz, ale przegrała. Najpierw rację urzędnikom nadzoru przyznał Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA) we Wrocławiu. Przypomniał, że zgodnie z ustawą o własności lokali nieruchomością wspólną jest wszystko, co nie służy do wyłącznego użytku właścicieli lokali. 

Sąd dokonał bardzo gruntownej analizy statusu balkonów i tarasów. Nie kwestionował przy tym, że mogą one mieć różnorodny charakter, co nakazuje szczególnie staranne ważenie okoliczności konkretnego przypadku. Niemniej z orzecznictwa wynika jasno, że odmiennie traktować należy te części balkonu, które mają znaczenie wyłącznie dla właściciela lokalu, od tych, które mają charakter konstrukcyjny, zewnętrzny, a ich należyte utrzymanie wpływa na cały obiekt, i które fizycznie oraz wizualnie stanowią fragment całego budynku, ponieważ są elementem jego elewacji.

Czytaj więcej

Nieruchomości

We wspólnocie czasami trzeba płacić na remont tarasu sąsiada

Wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej muszą zrzucić się na remont tarasów przynależnych tylk...

Z kolei zaś wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej to koszty zarządu, które obciążają wspólnotę mieszkaniową. WSA zauważył, że w spornym przypadku balkony i tarasy znajdujące się na poszczególnych piętrach budynku w większości są jednocześnie stropo-dachami dla niżej położonych lokali. Tym samym, chociaż służą do użytku właścicieli poszczególnych lokali, to z uwagi na swą istotę stanowią element nieruchomości wspólnej. 

Odspojone płytki przy pionowych ścianach balkonowych rodziły zagrożenie względem osób. A jak zauważył sąd, w razie wyrządzenia szkody w wyniku zaniedbań związanych z należytym utrzymaniem budynku, odpowiedzialność ponosi wspólnota. W interesie wszystkich lokatorów – członków wspólnoty leży zatem to, aby nieruchomość znajdowała się w należytym stanie. WSA podobnie odniósł się do kwestii garażu. Podkreślił, że odpowiedni stan ścian, posadzki, czy też stropu garażowego, a także należyta izolacja przeciwwodna garażu jest sprawą fundamentalną dla całości budynku. Dlatego w zakresie, w jakim elementy garażu i znajdujące się w nim instalacje oddziałują na stan i użytkowanie całego budynku, trzeba je potraktować tak, jak nieruchomość wspólną. 

Kto zapłaci za pilny remont balkonów i w garażu podziemnym w bloku? NSA roztrzygnął

Ostatecznie przegraną wspólnoty przypieczętował NSA. Potwierdził, że elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. 

W ocenie NSA warstwy zabezpieczające i izolacyjne balkonu mogą być zaliczane do części wspólnych budynku, bo ich zadaniem nie jest wyłącznie ochrona balkonu, lecz również jego elementów konstrukcyjnych. Konieczność zabezpieczenia przed warunkami atmosferycznymi, m.in. ścian zewnętrznych budynku należy do całej wspólnoty, a nie do poszczególnych właścicieli lokali. 

Czytaj więcej

Nieruchomości

Sąd: kosztu remontu nie ponosi ten, kto mieszka w lokalu

Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną wspólnoty mieszkaniowej, która twierdziła,...

Wskazując na dwoistą naturę balkonów czy tarasów, sąd zgodził się, że te, będąc częścią składową poszczególnych lokali, w pewnych sytuacjach muszą być traktowane jak części wspólne budynku. Właśnie taka sytuacja zaistniała w realiach tej sprawy. Zdaniem NSA zasadnie również wskazano, że wadliwe elementy garażu pozostają w nierozerwalnym związku z nieruchomością wspólną.

Jak tłumaczył sąd, kategoria części wspólnych nieruchomości ma charakter funkcjonalny i z tego względu status prawny konkretnego ich elementu zależy od okoliczności. W spornym przypadku remont jest wymagany dla utrzymania substancji budynku, w tym garażu, jako części wspólnej w stanie zdatnym do użytku. Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są instalacje, i to zarówno te, które znajdują się poza poszczególnymi lokalami, jak i ich elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach.

W tych okolicznościach, w ocenie NSA, wspólnota nie mogła skutecznie zarzucać, że nie powinna być adresatem decyzji nakazującej utrzymanie balkonów i tarasów w należytym stanie technicznym lub remont spornych elementów garażu. Wyrok jest prawomocny.