Balkony w wielomieszkaniowym bloku były w złym stanie. Odpadające płytki i pękające szyby w uszkodzonych szklanych balustradach zagrażały bezpieczeństwu ludzi i mieniu. Toteż powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nakazał wspólnocie mieszkaniowej naprawę uszkodzeń. Zgodnie z przepisami Prawa budowlanego obowiązki związane z utrzymaniem obiektu w należytym stanie technicznym ciążą na właścicielu lub zarządcy nieruchomości. W tym przypadku zarząd nieruchomością wspólną sprawuje wspólnota mieszkaniowa, a do części wspólnych można zaliczyć elementy konstrukcyjne budynku, jakimi są balkony oraz elementy elewacji.
W odwołaniu od tej decyzji, i następnie w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, wspólnota stwierdziła, że przed wydaniem nakazu naprawy balkonów należało ustalić, kto rzeczywiście powinien być jego adresatem.
W ocenie wspólnoty powinni to być właściciele mieszkań z balkonami. Balkon lub taras może bowiem stanowić zarówno część wspólną budynku, jak i część składową lokalu, do którego przylega. Zdaniem wspólnoty balkony nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej, lecz są używane wyłącznie przez właścicieli mieszkań. Zatem to właśnie oni mają obowiązek utrzymywania ich w należytym stanie technicznym.
WSA przyznał jednak rację nadzorowi budowlanemu i potwierdził, że nakaz wyremontowania balkonów prawidłowo skierowano do wspólnoty mieszkaniowej. Balkony należało bowiem uznać za część wspólną nieruchomości.
Wspólnota je naprawiła, ale wniosła skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Zdaniem wspólnoty WSA w Warszawie błędnie przyjął, że organy nadzoru budowlanego prawidłowo nałożyły na wspólnotę mieszkaniową obowiązek usunięcia wad balkonów, podczas gdy podmiotami zobowiązanymi powinni być właściciele poszczególnych mieszkań z balkonami. Balkony stanowią bowiem część składową tych lokali, a koszty ich utrzymania w należytym stanie nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właścicieli lub użytkowników lokali mieszkalnych.
Oddalając skargę kasacyjną, NSA stwierdził, że balkony, tarasy lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal. – Jeśli więc obowiązki wynikające z Prawa budowlanego dotyczą części wspólnych nieruchomości, adresatem nakazu ich wykonania pozostaje wspólnota mieszkaniowa – powiedział sędzia sprawozdawca Paweł Miładowski, przedstawiając motywy wyroku.
Orzeczenie NSA jest prawomocne.
Sygnatura akt: II OSK 835/19
Czytaj więcej
Wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej muszą zrzucić się na remont tarasów przynależnych tylko do niektórych lokali, jeśli tarasy są jednocześnie stropem podziemnego garażu.
