Wysokie stopy procentowe i narzucona regulacjami restrykcyjna polityka banków w zakresie badania zdolności kredytowej przełożyły się na załamanie popytu na finansowanie dłużne, a co za tym idzie na sprzedaż lokali. To z kolei przekłada się na spadek nowych inwestycji deweloperów. Duża część poszukujących lokum została wyrzucona na rynek najmu, na który napłynęli uchodźcy z Ukrainy. Wzmożony popyt na wynajem wobec niskiej podaży przełożył się na skokowy wzrost czynszów – według Expandera i Rentier.io przeciętnie o 20 proc. od początku roku.

Duży popyt na wynajem, spadek sprzedaży mieszkań Kowalskim i tym samym ograniczanie produkcji wydają się idealnym momentem, by na polskim rynku aktywniej zaczęły działać fundusze inwestujące w portfele mieszkań na wynajem (PRS).

rp.pl

Czytaj więcej

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem

Nie po drodze

– W obecnej sytuacji, gdy liczba kredytów udzielanych indywidualnym nabywcom dramatycznie spadła, firmy wykazują duże zainteresowanie projektami PRS – mówi Zuzanna Wiak z biura prasowego Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Wynika to nie tylko z sytuacji rynkowej, ale też z rozwoju PRS i doświadczeń firm, które takie projekty już realizują. Ci, którzy dotychczas się tym nie zajmowali widzą, że jest to bardzo perspektywiczny sektor, a fundusze są cały czas zainteresowane zakupami w Polsce i w przyszłości będą realizować kolejne projekty.

Dorota Wysokińska-Kuzdra, senior partner, dyrektor działu corporate finance i living services w Colliers, zgadza się, że deweloperzy chętnie współpracują z nabywcami instytucjonalnymi i wchodzą na rynek PRS, ale nie wszyscy wiedzą, jak to zrobić, i nie zawsze działają w uporządkowany sposób. – Inwestorzy z kolei na razie spowolnili aktywność zakupową, co jest związane przede wszystkim z inflacją oraz wysokimi i rosnącymi stopami procentowymi zarówno w Polsce, jak i strefie euro. Niemniej fundusze mają świadomość potencjału, jaki tkwi w polskim rynku PRS, i atrakcyjności aktywów tego typu. Jest więc kwestią czasu, by aktywność transakcyjna wróciła – mówi ekspertka.

PRS kojarzony jest z największymi aglomeracjami. Nic dziwnego, bo fundusze muszą być pewne popytu i skali – i tak ryzykują więcej, bo dopiero zamawiają budowę, zamiast kupować wynajęte bloki z udokumentowaną historią. Czy najem instytucjonalny ma szansę zaistnieć poza „wielką szóstką”? Działający na zachodzie kraju deweloper Budnex właśnie ogłosił, że rozmawia z inwestorami instytucjonalnymi o sprzedaży liczących niemal 800 mieszkań projektach w Poznaniu, Szczecinie, Gorzowie i Zielonej Górze.

Czytaj więcej

W lipcu bardzo wyraźny spadek aktywności deweloperów

– Dziś inwestycje w takich miastach cieszą się mniejszym zainteresowaniem funduszy PRS, ale to tylko kwestia czasu i zmiany optyki. Przychody z czynszów są niższe niż w aglomeracjach, ale i koszty nabycia są niższe, co oznacza, że zwrot z inwestycji jest podobny. Widać to dobrze po rozwiniętym rynku wynajmu od osób indywidualnych – mówi Krzysztof Nuckowski, prezes Budneksu. – Mniejsze miasta przyciągają głównie młode rodziny, singli i pary, które przybywają do Gorzowa czy Zielonej Góry z okolicznych wsi i miasteczek do pracy lub żeby kontynuować edukację na uczelniach. Dokoła mamy rozwijające się prężnie strefy ekonomiczne: firmy, by w ogóle myśleć o uruchomieniu produkcji i zatrudnianiu, muszą mieć pewność, że pracownicy będą mieli gdzie mieszkać. Lokalne rynki najmu są w stanie wchłonąć setki mieszkań, ale do budowy zasobów potrzeba większych środków, niż są w stanie zapewnić portfele inwestorów indywidualnych.

Dobre perspektywy

Zdaniem Przemysława Chimczaka-Bratkowskiego, partnera zarządzającego w ThinkCo, rynek najmu instytucjonalnego poza największymi aglomeracjami ma bardzo dobre perspektywy wzrostu, musi tylko chcieć z nich skorzystać. – Jest duża liczba miast powyżej 200 tys. mieszkańców, które w skali wojewódzkiej przyciągają nowe osoby miejscami pracy oraz uczelniami. To np. Szczecin, Bydgoszcz, Lublin czy Białystok, a dalej w kolejce Katowice, Gdynia, Częstochowa czy Radom. Jeśli chodzi o minusy, dla funduszy mniejsze miasta to przede wszystkim obawa o poziom chłonności rynku, większe problemy z outsourcowaniem niektórych elementów obsługi (obsługa najemców, zarządzanie) oraz konieczność budowania lokalnych oddziałów zajmujących się niewielką liczbą lokali – dodaje.

– W przypadku mniejszych miast jedynym instytucjonalnym inwestorem jest PFR Nieruchomości – uważa Jacek Kałużny, dyrektor w dziale mieszkaniowych rynków kapitałowych w Savills. – Nie można jednak wykluczyć w przyszłości rosnącego zainteresowania takimi rynkami inwestorów typu family office (instytucje zarządzające majątkami bogatych rodzin – red.) lub HNWI (osoby z majątkiem netto minimum 1 mln dol. – red.), którzy, np. prowadząc biznes w mniejszym mieście regionalnym, doskonale znają jego mocne strony, szukają źródeł dywersyfikacji majątku i będą w stanie zaakceptować wyższe ryzyko inwestycji przy potencjalnie wyższym zwrocie niż np. w Warszawie.

Czytaj więcej

Po czym poznać eko-dewelopera. Czego należy oczekiwać

Wspomniany PFRN to państwowy podmiot, który ma dwa portfele lokali: ponad 2 tys. w Funduszu Mieszkań na Wynajem w głównych aglomeracjach i ponad 3,4 tys. w Funduszu Mieszkań dla Rozwoju rozsianych także po mniejszych ośrodkach, od Białej Podlaskiej po Zamość. Ten drugi portfel to rynkowa część rządowego programu mieszkaniowego: z kryteriami socjalnymi i dopłatami do czynszów z puli BGK. Jak zaznacza Ewa Syta z biura prasowego PFRN, z punktu widzenia funduszu ten drugi portfel mieści się w definicji PRS i w podobnym modelu mogliby działać prywatni inwestorzy, wchodząc we współpracę z samorządami i BGK.

Rynek w powijakach

Skalę rynku najmu instytucjonalnego w Polsce trudno precyzyjnie oszacować. Według ekspertów Savills obecnie to około 9,1 tys. wynajmowanych mieszkań w ponad 50 projektach w największych miastach. Co najmniej 10 tys. kolejnych lokali jest w budowie, nie uwzględniając projektów na etapie planowania. Jak mówi ekspert Savills Jacek Kałużny, nie wszystkie są ogłaszane publicznie, a część z nich może ostatecznie trafić do sprzedaży indywidualnej, mimo że dziś rozważane jest ich przeznaczenie na rynek PRS. Taki scenariusz może się urzeczywistnić, gdyby nastąpiło odwrócenie sytuacji rynkowej i popyt klientów indywidualnych ponownie zaczął rosnąć. Eksperci PwC oszacowali, że do 2026 r. zasoby mogą liczyć ponad 54 tys. lokali. Pojawiają się prognozy, że w średnim terminie może to być 90–100 tys. lokali. To wciąż kropla w morzu, biorąc pod uwagę deficyt lokali szacowany na 2 mln mieszkań. Jeden fundusz TAG Immobilien, który przejął dwóch polskich deweloperów, by zawojować nasz rynek, w rodzimych Niemczech ma portfel blisko 88 tys. lokali. Najem w Polsce jeszcze bardzo długo będzie domeną indywidualnych właścicieli lokali.