Trwające od kilku miesięcy mocne perturbacje na rynku mieszkaniowym mogą być katalizatorem zmian obserwowanych już od kilku lat, czyli rozwoju rynku najmu instytucjonalnego (PRS) – oceniają eksperci firm konsultingowych.

Najem versus własność

Wyniki sprzedaży mieszkań za II kwartał br. – te spływające z szerokiego rynku i te raportowane przez notowanych na GPW i Catalyst deweloperów – okazały się w ujęciu ilościowym najsłabsze od II kwartału 2020 r., kiedy to rynek został sparaliżowany lockdownem i biura sprzedaży były po prostu czasowo zamknięte. Dziś głównym hamulcowym są rosnące stopy procentowe i wyśrubowane kryteria badania zdolności kredytowej. Rynek zasila jeszcze gotówka, ale czerwcowy rekord pod względem kwoty ulokowanej przez Polaków w obligacje skarbowe – ponad 14 mld zł – pokazuje, że mieszkaniówka traci mocny w ostatnich latach status bezpiecznej przystani.

To daje dobry grunt pod wzrost rynku PRS.

– W maju br. o kredyt hipoteczny wnioskowało o 51 proc. osób mniej niż rok wcześniej. Można wymienić kilka powodów wyjaśniających zmniejszenie liczby potencjalnych kredytobiorców: rosnące koszty budowy, a co za tym idzie cen mieszkań, coraz wyższe stopy procentowe i rygorystyczny sposób obliczania zdolności kredytowej oraz zmiana pokoleniowa, która może zmienić preferencje Polaków i spowodować stopniowe odejście od przywiązania do własności – ocenia Sylwia Jankowska, ekspertka z działu rynków kapitałowych w firmie Knight Frank. – Dla wielu młodych Polaków ważna jest mobilność, która traktowana jest jako potencjał, a nie brak stabilizacji. Młodzi ludzie przestają dostrzegać korzyści z własności, która ogranicza ich elastyczność. Decyzja o wynajmie mieszkania jest zatem świadoma – zaznacza.

Poza Polakami preferującymi najem i „zmuszonymi” do przejścia na ten rynek w wyniku utraty zdolności kredytowej kolejną grupą tworzącą popyt są uchodźcy z Ukrainy.

– Napłynęło do nas kilka milionów uchodźców i szacuje się, że milion z nich zostanie tu na stałe, co oznacza, że zapotrzebowanie na dodatkowe mieszkania będzie się utrzymywać, mówimy o około 300 tys. lokali. Jeszcze nigdy w Polsce nie było tak wielkiego zainteresowania wynajmem mieszkań – podkreśla Sylwia Jankowska.

Żuraw i czapla

Lata wyśmienitej koniunktury na rynku detalicznym nie zachęcały deweloperów do współpracy z funduszami z rynku najmu, szczególnie że transakcje hurtowe oznaczają niższą marżę względem tej, jaką zapewniali Kowalscy. Karta jednak się odwraca i dziś spółki mogą chętniej decydować się na współpracę z inwestorami PRS – marża może będzie i niższa, ale przynajmniej sprzedaż szybka i pewna.

– Obserwujemy zmianę postawy deweloperów, część z odczuwa już spory spadek sprzedaży mieszkań na rynku detalicznym, więc rozmowy z funduszami PRS są sposobem zminimalizowania ryzyka – potwierdza Jankowska.

Pytanie, czy teraz to fundusze nie stracą zapału do kupowania mieszkań z uwagi na choćby wzrost kosztów materiałów, finansowania (szczególnie w złotych) czy sytuacji geopolitycznej.

– Nawet teraz jesteśmy w trakcie rozmów z globalnymi inwestorami, którzy w oparciu o gotowość deweloperów do współpracy i rosnący popyt są wyraźnie zainteresowani zakupami pakietowymi mieszkań. Rynek PRS jest w początkowej fazie rozwoju, potencjał zakupowy i możliwości zbudowania skali są ogromne – i to jest główny cel inwestorów – mówi Sylwia Jankowska. – Tuż po wybuchu wojny zauważyliśmy, że niektórzy inwestorzy postanowili wstrzymać się z decyzjami o zakupach. Wskazywano ryzyko rozprzestrzenienia się konfliktu, ale szybko zaczęło wydawać się mało realnym zagrożeniem. Ryzyko polityczne będzie mimo wszystko czynnikiem uważnie analizowanym przez inwestorów. Hamulcem są także rosnące koszty materiałów budowlanych i wykonawstwa – dodaje.

Co do finansowania, wzięcie kredytu inwestycyjnego w polskiej walucie jest obecnie po prostu nieopłacalne.

– Kwestia ryzyka kursowego jest faktycznie podnoszona przez inwestorów i możemy ich podzielić na dwie grupy. Pierwsza to tacy, którzy są w stanie pozyskać tańsze finansowanie w euro przy jednoczesnym zabezpieczeniu ryzyka kursowego. Trzeba jednak pamiętać, że opcja z hedgingiem nie wyklucza ryzyka kursowego całkowicie, zmniejsza tylko jego skalę. Ponadto wysokie opłaty za transakcje zabezpieczające w Polsce przekładają się na zmniejszenie atrakcyjności projektu. Druga grupa to ci, którzy patrzą na inwestycję w długim terminie i nie obawiają się wahań kursowych, bo wierzą, że problem rozwiąże się np. przez dołączenie Polski do strefy euro – podsumowuje ekspertka.

Cenne grunty

Specjaliści Knight Frank zauważają zmiany, jeśli chodzi o rodzaj gruntów, na których deweloperzy mają wybudować zamówione przez fundusze mieszkania.

– W 2020 r. preferencją był zakup gruntów pod zabudowę mieszkaniową, co stanowiło rodzaj zabezpieczenia: gdyby projekt PRS z jakiejkolwiek przyczyny nie wypalił, możliwa byłaby standardowa sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym lub całego projektu innemu deweloperowi. Inwestycje dla PRS na gruntach mieszkaniowych w 2020 r. stanowiły 80 proc. transakcji – mówi Jankowska. – W ubiegłym roku ten udział skurczył się do 54 proc., ponieważ fundusze otworzyły się na inwestycje realizowane na gruntach pod zabudowę usługową i mieszaną. Bezpośrednią przyczyną takiego stanu rzeczy jest brak wolnych działek w centralnych lokalizacjach, czyli tych cieszących się największym zainteresowaniem najemców – podkreśla.

Podział ryzyka

– W obecnej sytuacji fundusze inwestujące w portfele mieszkań na wynajem mogą okazać się dużym wsparciem dla pierwotnego rynku mieszkaniowego w Polsce. Rozszerzenie współpracy z nimi stanowi aktualnie dla firm deweloperskich optymalne rozwiązanie, pozwalające im na rozwijanie działalności, choć prawdopodobnie kosztem niższej marży – potwierdza Katarzyna Tencza, associate director w dziale Investment & Hospitality w Walter Herz. – Rynek jest podzielony. Część deweloperów chętnie negocjuje z funduszami, a część czeka na ustabilizowanie się sytuacji. Zainteresowanie inwestorów jest nadal bardzo duże.

Ekspertka wskazuje, że trwają dyskusje na temat modelu współpracy. Wcześniej fundusz zamawiał budowę mieszkań za ustaloną z góry stawkę. – Wysoka inflacja sprawia, że w perspektywie kilkuletniej trudno jest oszacować koszty związane z realizacją projektów i ich finansowaniem, a tym samym utrzymać optymalny zwrot z inwestycji. Obecnie, by móc precyzyjniej określić cenę sprzedaży, przede wszystkim trzeba zaczekać z rozmowami do momentu otrzymania pozwolenia na budowę. Ponadto omawiane jest wprowadzenie do umów inwestycyjnych klauzul umożliwiających waloryzację. W ten sposób deweloperzy chcą zabezpieczyć się przed wzrostem cen materiałów i wykonawstwa – mówi Tencza.

Eksperci Walter Hertz zaznaczają, że dodatkowe możliwości rozwoju projektów PRS daje planowana ustawa o przekształcaniu budynków biurowych i handlowych w mieszkalne. – To może okazać się dla inwestorów istotnym ułatwieniem, bo dzięki ustawie możliwe będzie wykorzystanie terenów, na których są słabo radzące sobie obiekty biurowe i wielkopowierzchniowe centra handlowe, pod budowę osiedli. Prawdopodobieństwo realizacji tego typu inwestycji wzrasta, jeśli weźmiemy pod uwagę relatywnie niskie ryzyko szacowania kosztów w takich projektach – mówi Tencza.