Hines i Kajima to kolejni duzi gracze na rynku nieruchomości, którzy zapowiedzieli inwestycje na rynku PRS (najem instytucjonalny mieszkań) w Polsce. Firmy utworzą joint venture i planują pierwsze inwestycje w II półroczu. W grę wchodzą zarówno własne projekty deweloperskie, jak i kupowanie nieruchomości do zaadaptowania na potrzeby PRS.

Zdaniem ekspertów rynek najmu w Polsce dalej będzie przyciągać kapitał, choć wyzwań nie brakuje.

Więcej turbulencji

– Fundamentalne czynniki wpływające na atrakcyjność PRS w Polsce, takie jak deficyt mieszkań wysokiej jakości, niski współczynnik mkw. na mieszkańca czy relatywnie niewielka konkurencja w sektorze w porównaniu z rynkami zachodnioeuropejskimi, pozostają niezmienione – mówi Jacek Kałużny, dyrektor w dziale mieszkaniowych rynków kapitałowych w Savills. – Jednak dzisiaj rynek PRS musi zmierzyć się z nowymi wyzwaniami, w tym z rosnącymi kosztami materiałów i wykonawstwa, które istotnie utrudniają prognozowanie i podejmowanie decyzji inwestycyjnych. Dodatkowo, ostatnie zwyżki stóp procentowych podwyższyły koszt finansowania inwestycji w złotych do około 6–7 proc. w skali roku – dodaje.

Zdaniem eksperta w takim środowisku przewagę mogą uzyskać inwestorzy, którzy będą w stanie pozyskać tańsze finansowanie np. w euro, przy jednoczesnym zabezpieczeniu ryzyka kursowego. Koszt takiego zabezpieczenia może jednak również wzrastać w związku ze znacznymi wahaniami kursów walut. – Te czynniki mogą ograniczyć apetyt części inwestorów, w szczególności niektórych funduszy private equity wykorzystujących w znacznym stopniu finansowanie długiem, z krótszym horyzontem inwestycyjnym, oczekujących dwucyfrowych stóp zwrotu – mówi Kałużny.

Dodaje, że o ile zwyżki stóp procentowych i rosnące koszty były w pewnym stopniu możliwe do przewidzenia, o tyle dołączył do nich kolejny czynnik ryzyka w postaci napaści Rosji na Ukrainę oraz niepewność, jeśli chodzi o długoterminowy wpływ kryzysu uchodźczego na rynek mieszkań w Polsce, a także trudności z dostawami materiałów. – Mimo tego inwestorzy z rynku PRS nie sygnalizują obecnie wstrzymania procesów ani chęci sprzedaży posiadanych aktywów z tego powodu. W niektórych przypadkach widzimy wręcz większe zainteresowanie i powrót do analizowania projektów, które wcześniej zostały wstrzymane, co można też tłumaczyć większym popytem na mieszkania na wynajem i perspektywą dalszego wzrostu czynszów. Ryzyko geopolityczne będzie teraz dodatkowym czynnikiem, uważnie analizowanym przez fundusze. Przedłużająca się wojna i jej eskalacja to główne czynniki mogące w najbliższym czasie wpłynąć na aktywność inwestycyjną w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, w tym również na rynek PRS – podsumowuje Kałużny.

Krzysztof Cipiur, dyrektor działu rynków kapitałowych w Knight Frank, zaznacza, że rosnące koszty budowy mogą stać się poważnym wyzwaniem dla sektora nieruchomości, w tym PRS.

– W szczególności należy zwrócić uwagę na problem z dostępnością materiałów i pracowników. Pandemia zachwiała łańcuchami dostaw w wielu branżach, ale stosunkowo łagodnie wpłynęła na branżę budowlaną. Sytuacja w Ukrainie zdecydowanie to zmieniła. Ceny materiałów poszybowały w górę, bo te stały się towarem deficytowym, którego nie można importować. Ponadto, z Polski w ciągu dwóch tygodni wyjechało kilkadziesiąt tysięcy osób, również pracowników sektora budowlanego – mówi Cipiur.

– Dynamizm sytuacji nie pozwala się do niej dostosować, przez szybkie znalezienie innych źródeł dostaw i zastąpienie odpływających pracowników nowymi. W krótkiej perspektywie to na pewno przyczyni się do opóźnienia na istniejących budowach i wstrzymywania tych planowanych. Problem dotyczy jednak nie tylko sektora prywatnego, ale również publicznego. GDDKiA ogłosiła wydłużenie terminów na składanie ofert, ponieważ wykonawcy nie mają możliwości złożenia odpowiednio skalkulowanych kosztorysów w oparciu o racjonalne wyceny materiałów. W sektorze prywatnym, z uwagi na niepewność na rynku dostaw i rynku pracy, generalni wykonawcy wycofują oferty, które nie były sfinalizowane umowami i nie składają nowych – zaznacza ekspert.

Ocenia, że podwyżki stóp procentowych w Polsce marginalnie wpłynęły na decyzje inwestorów związane z nowymi inwestycjami, ponieważ nie jest to postrzegane jako realne zagrożenie dla ich realizacji. – Rosnące stopy są wręcz szansą dla rynku najmu, ponieważ zmniejszają zdolność kredytową nabywców i w drodze konkurencji mogą przyczynić się do wzrostu czynszów – mówi Cipiur.

Zdaniem eksperta ryzyko „porzucania” projektów czy zamrażania aktywności inwestorów na rynku PRS jest niskie, bo nie są to podmioty przypadkowe, które w mieszkaniówkę lokowały tylko dlatego, że pandemia nadszarpnęła inne klasy nieruchomości komercyjnych. – Fundusze i deweloperzy aktywni na rynku PRS w Polsce to wyspecjalizowane podmioty z odpowiednią wiedzą i zapleczem. PRS to wymagająca klasa aktywów na poziomie zarządzania. Bardziej możliwe jest wchodzenie do Polski nowych podmiotów, które wcześniej wyspecjalizowały się w PRS w innych krajach, poznały schemat prowadzenia takich inwestycji i rozumieją ich specyfikę – podsumowuje Cipiur.

Rekordowe nakłady

Według szacunków firmy Savills w zeszłym roku inwestorzy na rynku PRS byli szczególnie aktywni. W 12 krajach europejskich zainwestowano ponad 92 mld euro, o 79 proc. więcej niż rok wcześniej i o 120 proc. więcej niż wynosi średnia z pięciu lat.